房地产遭遇早冬

    近期，房地产疲态显现，多个机构唱空房价，楼市拐点或将逼近，关联期货品种下游消费与房地产关系密切，房地产降温恐将拖累这些品种的未来需求前景。

    房企资金压力渐重

    国家统计局最新数据显示，今年1-9月份房屋新开工面积14.8亿平方米，累计同比增长23.72%，较前8个月同比增速降低2个百分点，9月份新开工面积显着下滑，较8月份减少近800万平方米；同期，商品房销售面积7.1亿平方米，累计同比增长12.89%，较前8个月同比增速降低0.7个百分点；1-9月份房地产开发投资完成额4.4万亿元，累计同比增长31.97%，较前8个月下滑1.3个百分点。

    尽管房地产整体仍保持了两位数的同比增幅，但各项指标明显低于2010年同期水平。此外，今年前9个月商品房销售增速继续低于房屋新开工的累计同比增速，这已是2010年3月份以来连续18个月房屋新开工快于商品房销售。从房地产建设周期来看，目前及未来一段时间，国内商品房的库存压力将处于持续增强的状态。

    今年以来，受房价高企、“限购令”颁布、银行收紧信贷等因素影响，全国房地产成交量日趋低迷。中原地产的相关数据显示，1-9月份一线城市新房成交量累计同比降低9%；9月份全国30个城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大降35%。另据中国指数研究院的数据显示，10月份已接近尾声，在所监测的35个城市中，八成城市的周均成交量出现同比下降，四成城市的成交量跌幅在50%以上。

    伴随着房地产存货上升、营业收入下降、现金流趋紧，房地产商的资金压力日渐加重。资金实力较弱的中小房企，纷纷通过被并购、抛售项目或者转型矿业以度过资金危机，而大型房企也开始通过卖出资产、担保融资等各种渠道获取资金。统计数据显示，9月份自筹资金在房地产资金来源中的占比升至41.2%，创下历史新高，而国内贷款占比继续走低。

    与此同时，针对房地产信托、股市再融资、外资进入楼市等的监管政策陆续出台，房地产商的融资渠道受限，使房企原本就紧张的资金链“雪上加霜”。

    刚需支撑有待考验

    房地产商为回笼资金，低价促销的努力却并没有得到市场太大回应。

    据一份三季度北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，居民购房意愿创5年来新低，对于未来一年的房价走势，看跌和看平的居民占比上升明显。成交走低、需求疲弱，使房价逐渐出现松动迹象。国家统计局最新数据显示，在70个大中城市中，9月份新建商品住宅价格同比涨幅出现回落的城市数量上升到59个，环比增幅近五成。

    基于此的测算数据显示，9月份70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨3.5%，继续低于前月的涨幅。同时，土地价格开始回落，根据中国指数研究院的数据，1-9月份全国133个城市土地成交溢价率为14%，较去年同期降低13个百分点。

    在市场纷纷猜测楼市拐点是否到来的同时，美国高盛、日本大和等国际机构发布报告称，中国调控政策未松，房产需求受压，主要城市的房价于2013年之前难见复苏，预计未来12个月房价将由目前水平下跌15%—20%。

    高盛等机构的看空或许不无道理，一方面，我国决策层对楼市调控的决心不减，使得短期内政策的放松难以实现。近期，尽管房地产调控已经显现出一定效果，房价涨势放缓，但政策上依然从紧如故。另一方面，就房产需求面而言，尽管受到其刚性需求的极大支撑，但在国家今年连续收紧货币，多次提高基准利率，而银行方面也开始上浮首套房贷利率等负面因素制约下，购房者的资金压力不减反增，房产刚需难以转化为实际购买，需求方持币观望也成为助推楼市进一步走跌的关键因素。