房地产信托密集兑付困境

    截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。5500亿元的房地产信托资金仅仅相当于商业银行一个月左右的放贷规模，并不算多，但是，一旦发生风险的影响却非常大。从2009年下半年密集发行的信托产品已经进入集中兑付期，给房地产以及信托公司资金链条带来巨大考验。最大的考验是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难、申请贷款难。

    鄂尔多斯市刚刚发生房地产公司老板一个自杀一个逃跑事件，原因是资金链条断裂。房地产信托产品集中兑付与其类似。自2009年房地产信贷开始收紧，融资成本“次优”的信托就逆势走俏，成为房地产企业的最优选择。如今，产品期限多为一两年的房地产信托密集到期兑付，一面是债台高筑，一面是销售疲软、回款急剧放缓，一些开发商资金链“命悬一线”。房企不能回笼资金，资金链条必然断裂，最终难以兑付投资者购买的信托产品。

    一个出路是信托公司通过发放新的信托产品筹集资金兑付到期房地产信托产品。但这只能够解决和缓解一时困境，只是将兑付风险隐性化，将其暴露出来的兑付风险往后推迟而已，同时，把压力集中到了信托公司身上。如果一家信托公司多个房地产信托产品出现兑付问题而需要信托公司发新还旧，那么，这家信托公司最终将被压垮，将会出现更大风险。这种“拆张家墙补李家墙”的做法，也有违监管政策。

    房地产信托产品一旦发生兑付风险，带来的影响是巨大的。一是可能引发房地产整个行业信托产品资金链彻底崩裂，在房地产信托产品兑付上发生雪崩效应，不排除爆发信托产品整体风险。二是对信托公司信誉、经营将带来巨大影响。

    在严格落实中国银监会防范房地产信托产品兑付风险的各项要求的同时，信托公司应该自觉收缩房地产信托产品规模，认真评估产品风险，做好提早应对之策。比如：提前排查房企不能兑付风险大小，提前介入抵押房产评估和处置，提早为兑付筹集资金等。特别是在目前房企通过商业银行贷款之路被基本堵死之后，其寻找信托公司通过信托产品融资的热情非常之高，信托公司一定要保持清醒头脑。