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问：近日，某房地产企业向税务机关咨询，近期收到政府部门给予企业的拆迁补偿款1000万元。那么，该笔款项应作为收入处理还是作为冲减拆迁补偿支出处理？是否需要缴纳营业税？
答：房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
在企业所得税处理方面，政府补偿款项属于财政性资金，视为收入处理，不冲减相关成本费用。税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用可以按税法规定税前扣除。
在土地增值税的处理上，该项1000万元拆迁补偿收入应该是冲减拆迁补偿支出，而不是单独作为企业的营业外收入处理。也就是说，该项收入不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
房地产企业拆迁补偿费用全部支出虽然可以作为开发成本，但税法规定的是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。
例如：该房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助1000万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1000万元，而不是2000万元。同样，1000万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。
而拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的“服务业代理业”收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。 |
