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国务院常务会议日前公布“限购令”将扩大至二三线城市，信贷政策步步紧缩，楼市调控向纵深发展，业内人士对下半年楼市的预期普遍从温和调整到“冰冻”。
面对如下问题：调控政策释放出什么样的信号？对上海等一线城市楼市将产生怎样的影响？下半年上海楼市将何去何从？沪上知名房产代理机构策源地产徐承副总裁认为，二三线城市房地产市场的过度“繁荣”就此终结，房价风险凸显，上海楼市或迎来实质降价。
记者：近期，楼市调控政策猛然收紧。7月14日，国务院常务会议公布“限购令”将扩大至二三线城市，各地要从严把握和执行房价控制目标，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这一政策的颁布意味着什么？
徐承：“限购令”扩大至二三线城市的调控政策表明，楼市宏观调控并未达到监管层的预期目标，调控的力度正在向深层次、发展。二三线城市限购令的冲锋号已经吹响。
今年上半年以来，房地产调控政策效果逐步显现，主要城市成交量得到显著抑制，房价涨幅明显缩小。但是，一线城市的限购引发了大量资金外溢，也成就了部分二三线城市的地产狂欢，直接表现是二三线城市房价涨幅和成交量快速攀升。二三线城市房地产市场的过度“繁荣”与政府的调控初衷显然“背道而驰”。此次，国务院常务会议对二三线城市实施限购政策的要求，将为这种狂欢画上句号。
记者：限购令扩大至二三线城市对当地楼市将产生什么样的影响？
徐承：可以说，限购令扩容短期内对于二三线城市的影响不会太大，甚至有可能促进成交的上涨，出现翘尾现象。一则是因为政策出台后需要一个消化期，二则缘于政策实施前的“末班车”效应。
但中长期来看，二三线城市价格下降的幅度或将增大，甚至超越一线城市。原本由于一线城市限购而涌入的投资资金是带动二三线城市销售成交量骤增的主要因素，一旦限购，外来资金撤场，而本地居民的消费能力又不足以支撑被炒热了的市场，虚高的价格必然会松动，市场势必存在量价齐跌的风险。
记者：此次二三线城市限购对于一线城市房地产市场有无影响？
徐承：虽然此次限购对于一线城市住宅市场来说，心理影响大过现实效应。但是此种心理影响仍然不容忽视。这让对下半年政策抱有松动幻想的投资者和开发商们幻想破灭。一线城市的炒房之风进一步被限制，开发商对于价格博弈的预期降低，下半年随着调控的延续，房企资金链越发吃紧，必将带动价格调整。市场理性回归将使更多开发企业开始关注自身发展。
可以肯定的是，此次二三线城市限购对调控政策无疑将起到“四两拨千斤”、“一以贯之”的良好效果，下半年市场趋冷的可能性渐行渐近。
记者：您认为一线城市住宅市场下半年受政策影响房价可能下调，那么调控政策对一线城市的非住宅市场是又一次利好吗？
徐承：非住宅市场再次受热捧的可能性在增大。因为限购扩容后，投资资金流向无非两个方向：非限购城市住宅市场和一线城市的商业地产。然而，非限购城市一方面会受到不断扩容的限购政策的“震慑”，另一方面无论从城市规模、城市化进程、房地产开发规模以及市场活跃度上都达不到投资的回报要求，因而，一线城市中不受限购影响的商业地产此时便成为房产投资资金唯一可栖息场所，这将再次推动商业地产的繁荣。 |
