全国房产商囤地近18万亩 不开工坐等土地升值

闲置土地=银子

    开发商：不开工坐等土地升值

   官商勾结囤地不开发，坐等升值。闲置期间，土地迅速升值，造成开发商不急于开发；一些政府原因更助长了“合法闲置”

    据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

    开发企业拿地时疯狂举牌、狂热追求的地块，为何到手后又把其“打入冷宫”迟迟不开发？

    据介绍，拆迁难和居民反对等引发的规划调整是开发商经常提及的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让，开发商和拆迁户始终达不成一致意见，致使土地不能动工。而项目周边居民强烈反对规划方案，因此需要调整规划，规划的调整自然要耗费时间，延期开发也就理所当然。此外，还有出让地块有复杂的法律纠纷导致动工难等因素。另一方面，在地价不断攀升的大背景下，闲着就能创造财富成为事实。因此，不少开发商甚至会“乐于”让土地闲置。此外，还有许多土地闲置有政府因素。国土资源部的统计显示，六成闲置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。

    “政府原因造成的延期开发，情况就复杂得多。《闲置土地处置办法》中规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回的例外情况，但对‘不可抗力’、‘政府、政府有关部门的行为’和‘动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延’这3类例外情况均无进一步的具体规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，按现有政策规定，政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任。“这相当于一个挡箭牌，不排除一些企业为了躲避处罚，也编造理由挤进了‘政府原因’中。”

    “不少地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，在纷繁芜杂的利益和动机面前，政府对闲置土地‘收回’和‘重罚’制裁手段很少实施。监管偏软成了土地闲置的重要助力。”邹晓云说。“如果地方政府一再因为客观理由放宽对开发企业闲置土地的处罚，那就不排除会有开发企业制造客观原因，实现闲置的情况出现。因此，只要土地超期不能开工的，就应该退地。”他说。

    隐性闲置：开工7年不能竣工

    开发一部分，闲着一部分，“隐性闲置”导致土地资源未能充分利用

    与那些一直在“长荒草、晒太阳”的闲置用地相比，还有一些居住用地出让多年后，虽然建了一些住宅，但还远没有开发完毕，依照现行法律法规不能认定为闲置地。在北京市顺义区天竺，就有这样一个16.25公顷地块。公开资料显示，该地块是由北京某房地产开发有限公司于2004年8月31日以协议方式取得，规划用途为住宅商业用地，约定竣工时间为2006年10月31日。但至今仍在施工当中。

    “根据现行规定，这块地建了一部分房子，虽过了约定竣工日期，但不能确定该项目用地为闲置土地。但这块土地多年‘闲着’是事实。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明说，不够闲置地认定标准，地块尚有大面积未开发的房地产项目，以分期开发为手段拖延开发的现象在全国很多城市大量存在。这种隐性闲置的土地如果促使其开发，将产生大量的商品房供应，有助于房地产的宏观调控。

    开发商为什么采用这种方式来进行房地产开发？邹晓云介绍说，资金不到位是常见原因。更重要的是，分期开发能让开发商随时根据政策和市场的变化调整开发的策略，提高项目的利润。说到底，还是对很多地块而言，闲的时间越长，增值越快。而企业这种做法之所以能行得通，主要是我国的一些制度不够健全、让企业有“空子”可钻。一方面，过去很多土地出让合同管理不是很规范，并没有约定竣工日期，也就谈不上企业违规。去年，国土资源部出台政策，规定不管分几期开发，3年以内必须开发完毕，这个漏洞才基本堵上。另一方面，企业总能找出一些诸如“周边居民强烈反对”等理由申请调规划，“合法”拖延动工时间。

    “对这类问题，首先要根据地块的土地出让合同预定的开、竣工日期，彻底查清到底有多少隐形闲置的土地，凡具备条件能继续开发的，限定开发商一定时间开发完毕；不具备开发条件的，政府收回，重新出让。”邹晓云说。

    闲置地：不能年年清年年有

    这几年，为打击闲置、囤积土地行为，按照国务院的总体部署，国土资源部一直对房地产闲置用地保持高压态势，多次组织开展了对闲置土地的清理处置，房地产闲置土地逐年下降。统计表明，2005年查出房地产闲置土地约38万亩，截至2010年底则下降为18万亩。但闲置土地现象还是一直不能避免。

    防止闲置土地产生，一方面要限制开发商的投机行为，另一方面还要规范政府行为。“对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门，严查改变规划是否有法定依据，是否按照法定程序进行，打击随意调整规划背后的‘黑箱交易’。”严金明说。

    一位开发商曾告诉记者，开工建设前的审批程序多，速度慢，有些部门还故意拖延，即使一天到晚不停地跑政府有关部门办手续，也难以确保在规定时间办完。针对此，有专家建议，由于房地产业的链条比较长，出现少量的闲置地也是正常的，关键是要让开发商承担相应的代价，可以通过税收的形式把开发商“囤地”期间的增值收归国有，去除开发商投机的动机，比如土地买的时候价格是200万元，后来变成1000万元了，中间800万元的差额要交税。

    闲置土地的处理，关乎房地产市场健康运行乃至社会公平正义，影响不容小觑。