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房价组成仅仅是民间参考,希望为大家买房带去帮助,详细条款请以政府相关文件作准。
买房最在乎的是什么？在合适的情况下,我们最关心的还是房价。以至于房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。
今天为大家普及房价构成知识,文中提及资料仅供参考,房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,也许并不全面也不是最准确,但希望为你带去帮助。
什么是房价？>>>
房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。
房价是怎么制定出来的呢?
国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。
目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。
一起来算算房价的构成
目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。
一般,房价的公式大致如下:
地价款+ 建安成本+ 税费+ 开发商利润+ 公关费用+ 财务费用+ 行政事业性收费+ 销售费用+ 管理费= 房价
其中:
1 地价款= 拆迁成本+ 城市配套(七通一平) + 政府的利润+ 契税等获取土地时的税金
2 建安成本= 土建+ 设计费+ 安装房价的组成有哪些？工程(上下水+ 电梯+ 消防+ 外立面+ 空调+ 强弱电等) + 内装修+ 路面硬化+ 绿化+ 销售费用
3 税费= 营业税+ 企业所得税+ 印花税
4 公关费用= 宴请+ 送礼
5 行政事业性收费= 人防易地建设费+ 地勘费用+ 证照费用+ 图纸审查等
综上所述, ∑ 房价= 拆迁成本+ 城市配套(七通一平) + 政府的利润+ 契税等获取土地时的税金+ 开发商利润+ 土建+ 设计费+ 安装工程(上下水+ 电梯+ 消防+ 外立面+ 空调+ 强弱电) + 内装修+ 路面硬化+ 绿化+ 销售费用+ 管理费+ 营业税+ 企业所得税+ 印花税+ 宴请+ 送礼+ 人防易地建设费+ 地勘费用+ 证照费用+图纸审查等。
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