土地使用权到期让买房成博傻游戏?要慎言

    最近上海关于土地使用权期满之后由出让人“无偿收回”的规定，再次引发了民众对70年后房子归属问题的新一轮焦虑。有评论认为，如何处理70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，应尽快启动《土地管理法》的修订，明确相关规定。

    新闻背景：

    2011年上海土地交易市场首拍在上周结束，虽然这次拍卖土地的交投冷淡，没有吸引眼球的地王出现，但“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值的规定”，却实实在在地挑战了一下在地产泡沫之中、几乎被人故意遗忘的“城镇国有土地使用权出让和转让”的70年大限。

    网言网语：

    网友：本来在中国买房就是买了70年的居住权，有些人还以为是能祖传给后代呢!

    网友：这样关乎国家安定的大政方针是不容许儿戏的。各方面都应该深思。

    网友：真可怕，这样谁还敢买房子了?

    网友：房价的问题已经从年前说到年尾也没有完全弄明白。

    媒体论道：

    质疑：拼命买房成博傻游戏？

    70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”?这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，让人顿感振聋发聩。试想，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，现在的房价岂不是被严重高估了，买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏?“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快。

    毋庸置疑，上海的新规定，肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》;问题是，70年后续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律从未明确。落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回”的。就说现在，那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗?更何况，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》已经用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”;“出让人收回”甚至“无偿收回”，未必不能成为那个“有关规定”。

    正是在这个意义上，上海首次规定土地出让期满无偿收回，让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。

    面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，国家有关部门必须警觉并尽快做出表态，否则，“无偿收回”可能很快成为一种普遍的游戏规则。

    疑问：70年后，哪里安放我们的房子

    最近，上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定，在土地使用权期满之后，由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

    上海市的这些规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。这个规定引发了《物权法》之后，民众对于“70年”的新一轮焦虑。

    70年之后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑：是续期，还是收回?是有偿续期，还是无偿?最后并无结论。但起码，在土地使用权期满之后应当自动续期这一点上，是达成基本共识的。《物权法》由此共识规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”唯一没有明确的是，续期是无偿，还是有偿。

    “70年”引发的第二轮焦虑是2009年三月，一份流传的名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。显然，该征求意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定。

    上海市由出让人“无偿收回”的规定，倒退回《物权法》出台前。在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

    这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

    为什么上海市罔顾法治和理念的进步与变迁，公然做出既违背现有法律的基本精神，又让民众焦虑的明显倒退的规定，实在令人百思不得其解。

    由“70年”引发的焦虑已由一个法律事件演化成一个影响中国社会未来的公共事件。高地价导致的高房价已让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑?

    在高房价已严重影响社会和谐的情况下，无论是法律层面，还是政策层面，都不宜用“70年”大限这样的问题来刺激民众。一些地方政府在土地资源衰竭的情况下，很有可能将“70年大限”之后的续期看成土地财政一个新的增长点，要么无偿收回，要么高价续期，这是民众无法接受的，更会影响民心的稳定。

    公众期待，尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后“土地无偿续期”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。地方政府即使要“有偿续期”，也只能是象征性收费，不能再度造成民众负担。眼下，建议有关部门和上海市，重新评估和纠正这个明显违背《物权法》原则的做法，抚慰民众的焦虑。