房企年报揭秘：楼市如何再给力

　　方向比速度更重要

　　如果说近年来，速度之于楼市已经堪比堵车之于交通，成为了一种常态，那么业已展开的2011，我们依然可以惯性地如此预期吗？事实上，随着“信心比黄金更重要”的大语境层层换去，对“方向感”的把控与崇尚正在日益成为楼市新景。

　　仅以价格为例，从2010年1-2月的微幅上涨，到3-5月的平稳上行，从6-7月的涨幅趋缓，再到8-11月最佳状态，不仅成就了绝大部分百姓认可的合理上涨，而且树立了沈阳负责、尽职的政府形象——2010年沈阳商品住宅价格涨幅绝对值在全国15个副省级城市中却处于后3位，沈阳房价在全国副省级城市仍处于下游水平。

　　就在2010沈阳楼市被专家评价为历史最好，预计全年施工面积、新开工面积、销售面积均创历史最高水平的当下，在沈阳部分房企的“准年报”中，更加准确地把握大势方向被放置在了比延续合理速度更抢眼的地方。

　　各家房地产开发商普遍认为，2011年，楼市虽必然承接不断释放的刚性需求，但也无法回避随时有可能呼之欲出的政策惯性，楼市定然不会突破政策大势，只能在政策上限以下谨慎起舞。一个市场的不确定性越强，越是需要深度的考量与精准的靶向。故此，沈阳城市建设频频传来利好消息，但2011“让房价飞”的个别过高预期仍不太现实，而“耐心去飞”则有助于政府、百姓和开发商都安度楼市的“微笑江湖”。

　　会过才有好日子

　　据本报掌握的“准年报”情况，刚刚结束的年度交接时段里，开发商不约而同地选择了成本控制，并准备在本年度坚持下去：有的介入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等升值潜力大的板块，以获得大量价廉质优土地，在源头上控制土地成本；有的寄望于集中采购、统一配送，实现规模效益，原材料采购价被砍去2-3成的情况屡见不鲜；而有的通过工程集中招标，更是降低了直接建设成本。

　　管理则成为房企内部降低无谓消耗的概率与频率的另一路径。各房企提供给本报的“准年报”显示：2011年，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等方面在内的全方位标准化运营体系，将在沈阳楼市的一个个基础细胞里推而广之，以最大限度确保成本控制、降低经营风险。

　　专家、学者们认为，这一次房企学着会过日子，并非被动“内部公关”，而是沈阳楼市今后主动谋变的信号和长期谋求可持续发展的新趋势。

　　亲民不只是说说

　　眼下，正在进行的两会表露出种种迹象，2011铁定又是一个百姓实惠多多的“亲民年”。当然，“亲民”也绝非说说而已，尤其在2011这样一个国家政策和购房心态都很微妙的年份。可以肯定的是，无论是否写进“年报”，沈阳万科都将继续秉承总部定下的“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”原则，继续实行谨慎投资，坚持中小户型普通住宅为主的产品定位，在惠及百姓的同时，依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长。

　　恒大地产则依旧表示：住房是民生之要，“民生地产”是楼市之宝，通过多方面控制房地产开发成本，有效控制房价让利于民。应该说，现在起至春节，历来为众房企难得的轻闲之时，然而，本报从各房地产顾问管理公司处获知的情况却是，当下，许多沈阳房企却正在着力研究开发过程中的各种问题，以帮助购房者理性购房。

　　务实就是好战略

　　2010年12月29日，万科成功摘得总面积13.5万平方米的抚顺南湖项目地块，快步加入沈抚同城建设。采访过程中，记者曾致电多家沈阳房企，约请老总访谈，但其中十之八九均不在沈阳，消息灵通人士透露，不愿接受采访是假，下去考察、走访市场是真。

　　国家政策的趋紧和一线楼市的变化，共同烘托出了二三线城市由绿叶到红花的变身前景，也一道营造出了各房企务实求变的新年战略氛围。

　　沈阳万科的官网和微博均显示：虽然万科谨慎拿地的原则没有任何变化，但仍以二三线城市为投资重点。业内人士猜测，这是极有可能写进沈阳万科“准年报”甚至“年报”的战略性定位话语。而同样具有代表性的恒大地产则走得更“远”，无疑将写进沈阳恒大“年报”的是：在二线城市获得成功后，恒大率先将目光瞄准三线市场，并已逐渐迎来收获期；截至2010年11月30日，恒大在非省会城市三线市场已开盘项目达4个，这些三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的。

　　放眼望去，沈阳房企中人已经发现，国内大部分开发商的经营构成中，二三线城市业务占比均在不同程度提升，显然，沈阳楼市没有理由放弃这样一个布局更趋广泛、战略纵深更趋丰富的绝好机会。

　　与此同时，房企宏观战略之外微观战术也同样不乏可圈可点的务实之处。“住宅之外，写字楼、城市综合体、酒店公寓、社区商业……我们要延伸；物业服务之外，社区资源整合、连锁经营、中介服务……我们去拓展。”岁末年初，一些房企在招兵买马的时候，已经喊出了如此寓意着不放主业、多点开花的战前动员。

　　品质亦是大文章

　　包括香港联祥等知名房地产评价机构在内，许多对国内楼市预判拥有话语权的群体早就指出，2011将是沈阳楼市“分化”的一年，然而，这似乎又与很多沈阳房企的想法不谋而合。

　　作为“分化”的表现之一，注重品质的精品住宅在2010年的沈阳楼市中功不可没。无论是众多一线品牌大盘云集的浑南，还是被精品名盘迅速带活的沈北，抑或是2010年下半年以来被高品质住宅抬升得红红火火的大东，都在楼市中共同演绎出了提升城市形象、促进房企良性整合的好戏。正是在这种刚刚展开的、“大”而“精”的背景下，2011——沈阳的“高端地产年”理念步步走来。

　　华润置地(沈阳)有限公司营销总监梅晓红认为：沈阳住宅市场目前尚处于发展阶段，产品品质参差不齐是必然现象，但随着众多品牌房企在沈阳落地，极大地带动了全市的产品升级，同时也受到消费者的追捧。如华润凯旋门和橡树湾项目突破所在区域中低端定位的传统，以客户需求为导向、深挖产品细节，凯旋门每次开盘均实现95%以上销售率、全年销售10亿，橡树湾全年开盘销售率90%以上、销售额5亿元，就证明了客户对高品质产品的认可。

　　而以本报掌握的现有资料分析，“重品质、造精品”的理念无疑也将是沈阳恒大“年报”中的亮点。目前，恒大已经建立起一套完备的“国际精品标准”，致力于打造环节精品，以全面的质量管理为核心，在工程开发、工程建设的各个环节，要求每个部门的每一个员工在每一个流程上都必须做到按照精品标准组织生产经营，最终形成一套固化的精品模式和生产流水线。而奥园、保利等房企也将通过盘体规模和楼体高科技，在2011年做足与精品和品质有关的楼市大文章。

　　年来年往，楼市再伐谋；岁暖岁寒，是雄兵百万还是潜军巧战？