房产税“狼”真的来了 三大悬疑依旧待解

楼市高烧不退，房价咄咄逼人，各种手段用过后，房产税接班。是治楼市重病的处方药还是保健药，是遏制“土地财政”的良方还是地方政府新增的“奶酪”，双方各执一辞。但不管怎样，种种迹象表示，房产税这次“狼”真的来了

　　随着“重庆版”房产税即将尘埃落定，“上海版”房产税也即将横空出世。昨日有媒体报道，按照“重庆版”房产税的出台形式与时间，“上海版”房产税有可能在本地“两会”前后明确。

　　开征时间悬疑

　　上海与重庆类似，从2010年3月开始，就一直是房产税开征传闻的“必选”城市。上海自身也一直在为开征房产税蓄力。上海市市长韩正在去年年底举行的上海市经济工作会议上明确表示，要“作好房产税试点准备”。

　　值得注意的是，最近相关部门下发了一份去年12月21日就已通过的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题作出了新规定。通知称，“对按房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对于容积率低于0.5的住房，按房产建筑面积的两倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。”此举被媒体解读为“为未来几个关键城市试点房产税进行低调‘铺路’”的信号。

　　“对上海来说，目前不是开不开征的问题，而是何时开征的问题。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成昨日同样对《国际金融报》记者预测，“如房价不再疯涨，可能会稍稍推迟。如涨势难遏，那么第一季度末推出的可能性很大。”

　　中房信分析师薛建雄则认为，重庆所说的时间点在“十二五”期间，就是说，可以是今年，也可以是在5年内。“所以，重庆未必能在近期开征，这样一来，上海短期出台更成了‘幻影’”。

　　开征版本悬疑

　　房产税开征已经逐渐明朗化，但业内对于房产税到底能够起到多大作用还有疑虑。“现在用哪个版本才是关键。”尹伯成说。

　　事实上，上海何时开征房产税征收未有真正“眉目”，但早已有三个版本在流传。版本一是“只对二套以上普通商品房和别墅征收”；版本二是“仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为‘起征点’”；版本三是“无论增量、存量都要征税，且按人均面积征收”。

“三个版本各有利弊。”尹伯成解读称，版本一中对别墅和二套或三套房征收比较合理，这确实能抑制炒房，“但如果某居民既有一套商品房，又有一套福利房，那究竟按哪套房产征税”？

　　对于另外两个版本，尹伯成说，“如果光以增量征收，政策通过的阻力相对较小，但市场震慑力也会小一点。如果对增量和存量都按人均面积征收，看似公平，也有隐患——假设一对退休老人居住在100平方米的房子，其中一人过世，让留下的老人缴税但又没这个经济能力，又该怎么办？”

　　上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华认为，上海对新购房屋进行征收的可能性较大，“如将存量房纳入征收范围，操作难度大，技术准备也不够”。

　　开征作用悬疑

　　对于开征税率问题，尹伯成预测，试点开征的税率不会很高，“税率越高，阻力越大。目前政府征收房地产税评估难是公认的课题。估计是由增量到存量，就是新买的房子开始，0.3%，0.4%，第二套、第三套，税率也会由低到高。 ”薛建雄则认为，税率“在0.7%至0.8%左右”。

　　对此，分析人士认为，一旦以较低税率征收房产税，就不能起到多数人所期望的“楼价稳定乃至下跌”的效果，而更像是一种“信号意义”的市场调节手段。

　　“事实上，征房产税和楼价高之间没有必然联系。”薛建雄说。印堃华同样表示，征收房产税并非市场的真正着力点。“如果不增加土地供给，不控制地价，光征收房产税对调整楼价的作用不大。”事实上，相关专家此前也曾多次告诉《国际金融报》记者，对于遏制房价过高或上涨过快问题，不仅需要地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖，更需要相关部门切实加强保障房建设，以缓解市场供应紧张的局面。同时，坚决打击开发商在市场中的囤地等违规行为。