预测面积与实际面积之间有“误差”该由谁买单?
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去年底，杭州有一大批楼盘交付，据不完全统计，自10月至12月，有近30个楼盘近2万套新房集中交付。许多人花了辛苦攒下来的积蓄才买了房子，好不容易等到可以拿钥匙，却发现新房问题不断，郁闷至极。 绿化没了、面积“缩水”、精装修施工粗糙、墙体空鼓裂缝等，这些都是房屋交付中出现的典型问题。据相关统计数据显示，其中涉及房屋面积的问题越来越多，当新房交付出现面积误差时，该如何解决？ 事件：户型面积“被增加”了 2010年12月31日曾对萧山区宁围镇的林之语嘉园 (论坛 新闻)二期面积纠纷事件做过报道。 入伙明细显示，自己139多平方米的房屋面积增加至140多平方米，面积相差1平方米左右，需补面积差价8000多元；面积不同，垃圾清运费和所要缴付的契税也有区别，清单还显示，140平方米以下的交200元，140平方米至200平方米的要交250元；办证所需缴付的契税方面，140平米以下的，缴纳总房价的1.5%，140平方米以上的须缴纳3%。 7号楼一业主称，当知道自己139户型变为140平方米时，收房的喜悦已荡然无存，预售面积是139.83平方米，实测面积变为140.55平方米。虽然多了0.72平方米，但居住成本大幅增加、契税翻番，交易营业税金等都比140平方米以下的要多。 面积被增加的不只139户型，记者获悉，林之语嘉园二期主要有三个户型：95.74平方米(简称95户型)、107.12平方米(简称107户型)和139.8平方米(简称139户型)，要交付，不少户型房子均出现面积“被增加”，95户型的变为98平方米；107户型的变为109平方米；139户型变为140平方米。 其中，7幢一95户型的入伙缴费明细上显示，合同约定面积是95.79平方米，实测面积变为了98.59平方米，面积差异2.85平方米,要补交17200多元房款。 深入 面积“误差”，该由谁买单？ 139户型的业主最为“无辜”，实测面积比预售面积多，补缴的面积款事小，今后的税费要多支付许多。他们原本购买的139平方米的房子属于普通住宅，而增加面积之后，住宅的性质完全改变了，成了非普通住宅。 面积增加导致纳税“被提高”，根据目前政策，契税方面，140平方米以下的首套住房按1.5%的税率征收，超过140平方米的住房，属非普通住宅，按3%的税率征收契税，比原来执行的税率增加了一倍。进入二手市场，营业税方面，140平方米以下的住房，满五年的，不要交税，而超过140平方米的非普通住宅不管是否年满5年，都要按差价部分的5.6%征收。 95户型的房子面积也只增加了2平方米左右，业主认为，面积增加是开发商造成的，理应承担责任。 据杭州房产管理局测绘指导处相关负责人介绍，预测面积是指由房产测绘机构根据规划部门确认过的施工图纸和设计院提供的设计说明以及设计联系单等相关材料，按照国家标准、房产测量规范对房屋建筑面积进行测算，而实测面积则指房屋造好后，经规划竣工验收合格后，房产测绘机构运用测绘仪器和测绘技术，根据房屋建筑实体实施测绘并计算结果，“前者算图纸，后者算实体”。 对于面积误差，杭州房产管理局测绘指导处相关负责人表示，主要原因有三种：其一，房屋在设计与实际建造中本来就有一个合法差异；其二，房屋建造过程中，项目发生了设计变更，导致面积发生差异；其三，在房屋预测和实测不同时间段当中，国家对测绘面积的计算规则发生了变更。 该项目由萧山区房地产管理处测绘所负责测绘，对于面积出现误差的原因，测绘所有关负责人表示，开发商在施工过程中变更了图纸，对于139户型，图纸上显示的是设备平台，造好后变成了阳台；其他一些户型，预测图纸上显示的是飘窗，竣工后变成了落地窗。“根据图纸和现状进行测绘，如果没有图纸变更，预售面积和实测面积不会出现这么大的差异”。 林之语嘉园开发商为杭州瑞博房地产开发有限公司，其项目相关负责人解释称，“有增加的，有减少的”。确实有小调整，在正常允许的误差范围内。 记者获悉，开发商表示将139户型恢复至预售时的户型，部分业主已收房，但目前还没有收到最后的测绘数据，面积增加对他们影响很大，业主希望房产证上的面积要在140平方米以下。其他户型，因开发商未做调整，不少业主仍未收房。 林之语嘉园只是众多交付的楼盘之一，另据记者了解，其他楼盘也出现面积误差的问题，令业主们担忧的是，当房屋出现面积误差时，谁来为多出的面积“买单”？ 焦点问题诊断 特邀律师 浙江新台州律师事务所杭州分所 王楠 江建忠 1.房屋建筑面积如何计算？ 杭州房产管理局测绘指导处相关负责人介绍，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其中共用面积是指，整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢(或小区)服务的公共用房、管理用房以及人防工程等建筑面积。 “独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢(或小区)服务的公共用房、管理用房以及人防工程，这些建筑算面积，但不列入共有面积。”该负责人表示：“目前房产测绘主要运用的是2000年颁布的房产测量规范(国家标准GB/T17986—2000房产测量规范)和浙江省2007年颁布的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》。” 如果对测绘面积有异议，可以要求进行复测，复测后的结果若在允许误差范围内，说明原测绘结果是正确的，测绘结果可以利用；若超出允许的误差范围，说明原测绘结果是有问题的。 2.遇到“面积误差”， 该如何维权? 对于“面积误差”，王楠律师说，由于施工过程中受其他因素影响，开发商往往不能完全按图纸施工，且存在计算差异，所以在期房买卖中，面积差异经常发生。“建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积基本包括楼梯间、一层公共门厅、出层面楼梯间等。公摊面积的计算是按照每户面积比例计算的，如一楼公共门厅共100平米，有10户摊，是按照10户面积的比例分摊，而非简单的每户1/10。” 江建忠律师认为，出现误差，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 3.若项目发生规划更改， 该如何处理面积误差？ 江建忠律师认为，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致合同约定情形(一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等)变更的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不退房的，双方应当另行签订补充协议。 4.其他建议：合同细致约定， 谨防面积“陷阱” 王楠律师建议，为避免可能出现的面积“陷阱”，买房时，合同约定一定要细致，比如，不能仅仅就面积进行约定，对于户型等也要约定，同样是30平米的厅，3×10和5×6是有很大区别的。“如按照建筑面积计算，套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？对于这些司法漏洞，只能靠买受人在签订合同时进行约定。”
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