|
以“居易中国追求与房地产未来”为主题的“中国房地产2010夏季峰会”、“中国房地产50人论坛2010年会”于6月26日-27日举行。本届峰会旨在唤醒房地产业及企业家社会责任意识，建造健康、宜居、低碳、绿色、安全、价格合理的易居住宅。
对话主题：房地产宏观调控与企业家应对策略
时间：2010年6月26日下午
地点：北京国际饭店三层紫金大厅
陈国强：
接下来进入第二个对话环节，讨论的主题是“房地产的宏观调控与企业应对策略”。今天有幸请到了对话嘉宾是：
住房和城乡建设部政策研究中心副主任、中国房地产50人论坛专家成员，王珏林；
中国投资协会会长，张汉亚；
我们做一些简单的调整，三人对谈，后边留一些时间给台下的企业家朋友来互动。
大家都知道最近一轮的楼市调控，被我们媒体称之为房改以来十多年来历史调控当中最严厉的，为何最严厉的说法，我想很简单，从调控手段来说，信贷政策的手段，在这一轮调控当中，和过去相比毫无疑问力度是最大的。当然差别化的信贷政策可能比较明显的从三线当中体现出来。所谓三线，上一场也提到了信贷，对于二套房、三套房，对于不同的购分性质，运用差别化的信贷政策，给不给首付，有没有优惠利率，这是限贷。第二是限购，对北京当地居民，新政出台之后限购一套住房。当然不同的城市，做法不一样。第三是限外，对外地非本地户籍的外来需求，很多城市都出台了限制贷款的做法。三限的做法我想和过去历史的调控相比，信贷政策手段的应用，应该说力度是最大的。
从土地手段来看，这一轮调控当中，土地政策和过去相比，同样是前所未有。大家知道过去调控比较多的是采用限制需求的方式。这一轮调控当中，非常显著的对增加供应方面采取了非常大的力度的手段。年度的住宅用地，新增，18.5万公顷，大家知道18.5万和去年全年全国住宅用地的实际用地是9万多公顷，相当于去年2.35倍，和过去5年平均下来，住宅用地实际供应的量差不多是3.3倍。所以，从土地放量供应，从增加供应的角度和过去相比同样同样是政策手段运用到极限。外从行政手段的使用来看，过去没有行政问责的调控手段，今年可以说是破天荒的应用了行政问责的手段。
所以这一轮调控和过去相比，的确他的严厉程度和力度是前所未有的。对我们企业来说，新一轮调控对企业是毫无疑问带来一些考研。但是换一个角度，调控对企业，对我们行业的确是一次新的挑战，新的考验。但是同时也是打破旧的平衡，建立新的平衡机会，或者说是市场重建的机会。未来的行业发展趋势，可能由于这一次的调控，会有新的趋向。所以我想，换一个角度，调控对于我们企业即是一次考研，即是一次挑战，可能也意味着一些新的机会，或者说也有一些新的机遇。我想，我们的王主任、张会长，长期研究相关的政策，我们可以从转换观察角度的视角出发来探讨房地产的宏观调控对企业来说，从挑战的角度，从机遇的角度可以展开探讨。先听一听王主任的。
王珏林：
大家好！
上一轮的对话，我感觉挺热闹。从我们国家的发展，整个税制包括城乡一体化等各方面大家都在讨论这个问题。这一次，刚才国强讲了，这一次比较直接。企业在新形势下，我们如何面临的机遇和挑战。我觉得挺好的一个题目，实际上我们借这一次考研，但也是机遇，更是挑战。和08年完全不同，08年在世界经济危机的时候，我们整个房地产低迷，而且整个房地产企业去向不明，所以大家都在呼吁，政策给予支持。所以是贷款给予支持。所以使我们房地产企业能够生存下去，这一次跟那次的情况不同，不同在哪儿？这次我们在发展这个过程中，我们怎么取得更多的机会。因为这一次没有生死存亡问题，虽然这一次政策考虑的比以前有一些力度，但是他的差别化很明显。一个是各个城市的政策调整完全不一样，也就是说对房价涨的过快的一些城市，可能这次调整的丽都酒比较大。对一些中小城市，这一次调整的力度相对比较小。而且他的差别化是解决更多的刚性需求，减少投资性。所以并不是没有市场，也不是没有资金。
从现在的情况来看，开发企业贷款方面还没有收紧，而且去年09年我们市场形势非常好。所以大家在融资方面，在资金积累方面，都比较充足。所以说这个情况和08年不同。就是因为这两次，以前没有过这样的挑战。但机会确实存在，尤其是在当前，大家都处在观望期的阶段，所以实际上现在是最好的竞争体会。大家都清楚，竞争是什么？是企业之间竞争。是这一个城市内的企业或者说一个区域内的企业相互竞争，同产品的企业竞争。这样的情况下，在市场处于观望期，所以这个时候才展现出我们企业的能力和水平。我一直在思考他们问我的一个问题，说我们企业怎么办？我说怎么办，最简单的一个办法，现在拿地是最好的机会，现在卖房是最好的时机。为什么这么说？因为今年的土地市场就没有去年的土地市场这么激烈，但你得缺地，不缺地的话买他干什么。
|
