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以“居易中国追求与房地产未来”为主题的“中国房地产2010夏季峰会”、“中国房地产50人论坛2010年会”于6月26日-27日举行。本届峰会旨在唤醒房地产业及企业家社会责任意识，建造健康、宜居、低碳、绿色、安全、价格合理的易居住宅。
时间:2010年6月26日上午
地点:北京国际饭店三层紫金大厅
下面我们有请国土资源部党组成员、总规划师、中国房地产学会副会长、中国房地产50人论坛专家成员胡存智，胡总做报告。取得建设用地规划许可，是房地产开发商的第一步。在当前形势下，我国的土地政策有何新的取向，让我们以热烈的掌声有请胡总为我们解读。
胡存智：
感谢夏季峰会给我一次机会能够和大家探讨相关的土地政策问题。我主要从几个方面把当前的一些土地政策给大家做一个简要的介绍。以便能够通过这些政策来寻找我们房地产的一些定位，共同的做好这项工作。
我今天相关的问题主要是当前市场的相关政策与房地产的发展。我想分六个问题和大家做交流，
一、加强市场管理促进房地产用地的有效供给的问题。
大家知道国土资源部在今年上半年和国务院的其他部门共同出台了一些有关的土地政策。
第一是要确保保障性住房的用地供应。把这个列入年度计划的保障性住房用地应保尽保的及时性供地。对于保障性住房以及城镇符合保障性住房的安全用地。对于保障性住房用地，对商辅的用地按照市场、价格的有偿使用。对于商品房建设项目中的配建的保障性住房，必须在土地合同中明确保障性住房的建筑面积，分摊的土地面积、套数、户型等等。这是保障性住房用地给予保障。
第二是要规范商品房用地的出让行为，这里边分为几个方面，一个是严格土地的出让条件，把过去土地有关的出让条件都给明确起来。第二是严格规范土地出让的底价，对于出然的底价按照出让的要求，不准低于基准价格的70%，保证金也不可以低于出让价的30%。第三是资格的审查。对于不履行合同或者说有比较多的闲置地、屯地、炒地等等，在一定时间内参与土地的竞卖。第四是严格土地出让的合同管理，要认真旅行合同，放是已经签合同，不缴纳出让价款的收回土地。
第三是坚持和完善土地的招牌挂记录。对于房价过高上涨过快的城市可以选择部分的地块，按照政府确定的限价采用竞地价的方法采取出让土地。招牌挂出让经营性土地，也是当时反腐倡廉的措施，是从源头上防止腐败，建设城房体系的关键一环。有一些人认为招牌挂会形成抬高地价，这对地价的形成实际上是做了一个本末倒置的解释。但是对于现行招牌挂方式中的一些缺陷，还是应该要进一步完善。比如说现在拍卖的方式容易出现一些人为扭曲价格信号，或者是去挤压他们的竞争对手的现象。这些要进行防止！比如说大家都知道，为了卖房，不惜把拍卖的地价抬高一点，使得大家感觉到面粉比面包贵，因此大家拼命去买房，这种现象还是有的。醉翁之意不在酒，买地的目的是为了促使大家去买房。
招标过程中，很容易出现标物目标不清，或者暗想操作的可能。挂牌的时候可能出现定人定项，需要我们继续完善。同时采用单一价格的土地招牌挂方式，很容易使得交易方式失去市场经济多元化选择的特征，使交易方式过于单一和僵化。现在这个方式，由于用价格比较简单，也减少了很多的操作环节，所以拍卖也用价格来进行衡量的一种标准，招标也用价格来作为衡量的准，这样就使得市场经济多元化的选择，多种选择就失去了效果。
另外以价格为一的招牌挂方式，引导了土地生态效应作用的发挥。土地的作用不仅可以发挥他的积极作用，而且可以引导开发商和社会各方在社会上生态效应上多做贡献，现行的招牌挂是缺陷的。因此在坚持招牌挂条件下，来完善招牌挂是进一步深化出让方式改革的总的方向。
二、完善调控手段，实施差别化的市场供地。
第一个是有保有压的促进经济平稳较快增长。适度控制大城市，合理安排中小城市，并且重点保障农村的建设用地。第二个是要加快住房建设用地的供应计划的编制，根据总体规划和年度的总的计划，目前各个城市都在编制各地的住房的建设用地供地计划，同时要保持合理的结构，确保保障性住房、棚户区的改造，自住性的中小商品房住房用地，确保这些用地不低于总的住房用地供应量的70%，这一点大家也知道。同时，也严格控制大户型的住房用地，禁止向别墅供地。第三是加大改善民生特别是住房用地的需求。用地指标要向保障性住房，医疗卫生、教育等民生领域倾斜，逐力改善民生的需求。因此今年的住房用地需求明显高于去年，同时刚才说了，保证保障性住房和自住型的中小户型的商品房，这些加起来不得超过工地量的70%。第四是协调住房用地共赢量的实施，有了好的计划关键要有好的实施，要和各级政府和有关部门协调，来保证这些用地的实施。同时对于城市和国有棚户区的改造，在原则上改变集约用地。对于以上节约用地涉及到优先指标的改善。
三、提高市场的监管能力，加强房地产用地的管理。
主要有几个做法，一个是实施住房用地开发利用的申报，从今年4月1日开始，要建立起房地产用地，开竣工申报制度。用地者，应该在开工竣工的时候，提供申报，并且对用地合同的有关内容进行检查。如果在十五天内没有申报的话，要说明理由，同时按照合同认真处理，如果需要更改合同、修改合同，要签订补充协议。对于申报的内容，进行明确。对于不执行申报制度的，要向社会共识，并且限制一年内不得参加土地的购置活动。
第二是加强土地开发利用的动态监测，对每一个出让合同和划拨书通过网上线上发送，通过统一编号作为真实文本签订。将来按照统一编号进行土地登记，所有的通道通过网上进行汇报汇总。
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