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国十一条的内容及效果
中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任、北京房地产学会理事会副主席
易宪容
大家知道2008年出了一个世界大事就是金融危机，所以我这一年来跟地方政府讲课，金融讲了几十套，忙忙碌碌研究金融问题。今天我要讲的，国十一条有哪些新的内容，和对我们房地产市场有多少影响。
大家知道2009年12月14日房地产市场出现了突然调整，因为12月初中央经济工作会中对房地产所表示的基本上是要保证房价稳定市场。但是过了这么几天也就一个星期，中央突然间，他对整个房地产市场的一个政策的输入，发生了一个根本性的改变。为什么？那就是2009年12月份，出现的迪拜危机，大家知道迪拜危机对我们房地产市场来讲，其实是一个房地产市场的危机。在2005年、2006年、2007年，我们很多国内的企业纷纷到迪拜去看，去了解，去学习。当时我们到房地产公司去，当时我已经预示到迪拜这个地方会出问题。所以在12月10日左右，迪拜危机之后，无论是香港媒体还是海外的媒体还是国内的媒体对我进行了访问，而且我自己也写了一篇关于迪拜危机的文章。当时我就说，敌稗危机，无论整个规模、影响、区域性，对中国没有多大影响。并不是说跟次贷危机一样，但有一个很重要的问题，他一定会影响中国的房地产市场的成长，他一定会让我们决策层对房地产势头的问题重新的一个思考。大家可能知道，2009年中国房地产市场为什么能够在最短时间内的快速繁荣，是不是跟我们刚才孙教授所讲的有哪些几个细节。为什么这种快速的繁荣，就是说国内的销售发生几倍的成长，发生在2009年。当时各个部位在央行、银监会、财政部等几个部门，但是在2008年9月15日以后，次贷危机突然间爆发以后，我们政府的政策，在那个基础上突然间发生了翻天覆地的变化。而这种翻天覆地的变化在哪儿，大家有没有注意到，并不是我们地方政府，也并不是我们地方政府如何对我们民众补贴多少。其实最核心的一个概念就是这几年中国房地产市场之所以能够繁荣能够发展，能够走到今天，就是信贷优惠政策，突然间快速的出去。大家知道房地产市场，别看我们现在有很多人说，我们现在的市场民众有这样的需求，民众需要这么多的住房。但实际上最核心的就是因为有了个人住房贷款按揭的这一个金融产品，这个金融产品是什么概念，其实我们很多人理解是什么概念，我买房子以后，这个房子按揭到银行去，其实不是。他是一个什么概念？他是我们个人把未来的收入流按揭给银行。没有按揭贷款，只能是按照你现在有多少钱来交易，来租房。而现在是30年后的钱拿到现在用，你想这个财富、资金会增加多少，这是最核心的概念。
个人按揭贷款是我们近十年房地产最重要、最核心的概念。而这个概念叫做什么？在我们金融学上的一个概念，这个概念叫做逐步化运动。大家可以看到，2008年政府的整个政策最核心、最重要的概念，就是要把个人按揭贷款，由过去九折优惠、八五折优惠降到了七折优惠。还有在住房发展协会，无论是搞个人贷款利率优惠，还是说住房贷款的优惠条件，总体一条就是要把我们个人信贷的优惠政策全面放开，全面的优惠。这就是我们2009年房地产市场之所以会出现这种快速发展的一个概念。政府由这个意图，让大家来买房来消费，我们的银行又做了一件事。无论如何，在131号文件和395号文件讲的很清楚，第二套住房是不享受这些优惠条件的。但我们的银行，在2009年上半年就看到了，为了扩大他们的信贷规模，为了让他们的势头再有利的提高，纷纷的奖励，告诉下面的银行。短期内看不到风险的情况下，他可以贷一个亿。大家知道，卖房卖多少套，北京的房子200万一套，你卖50套就有30块钱，奖金就不用说了。
按照5.3的贷款利率有差异，信用好的人，我可能是给你5.3，如果信用不好的人最高可以达到9.3到10，这是有差异的。但是在中国来讲，所有的人都是一样，只要贷款都是按照4.158。在这样的情况下，很多买房的民众从2009年4月份开始，整个房地产发生了根本性的改变。房价由年初1-3月份基本以消费为主导，突然之间变成以投资为主导。这么一转变，住房的销售面积突然提升了。好的政策激起很多民众买房，2009年房地产销售市场4万亿左右，但是个人信贷贷款2006年是6000多亿，2007年是1万多亿，08年是7000多亿，但到2009年是25000亿。在这样的一个情况下，我们来看国十一条。国十一条他是建立在国四条的基础上，国四条是什么概念？2009年12月14日国务院常务会议通过的关于稳定房地产市场发展的一个经验。国十一条是1月8日国务院发的正式文件，就这个文件来讲，基本上关于国四条没有太多的变化，只是有一些。而这短短的变化，在二十天左右的时间里，这一变化还不小。国十一条分五大块，第一是增加中小户型的住房，增加经济适用房，廉租房、公共租用房的土地供给、土地供应，通过增加供给的方式来保证更多的普通商品房。
如何通过信贷税收的方式，来保证我们居民的消费。只要房价在上升，营业税下降。信贷政策，其实包括了三方面的内容。第一方面的内容，取消对改善型住房的优惠。国四条强调了我们的住房消费即包括一套住房，国四条有一个基本的概念，国家政策没有把住房的投资、住房的消费，有一个正确的严格界定之下，我们买房的民众，只要有一套住房就可以投资，那么改善性住房如何界定。所以说国十一条就对改善性住房进行取消。第二套住房对于改善性住房有一个条件，对于第二套住房的优惠条件基本上是在131号文件。这样一个新的增长点，银行民间会发文件上升到国务院来发的。利率的差异化，利率的差异化在以往的131号文件来讲基本上是没有问题。按照商业银行和贷款人的信用风险可以进行差异化议价，大家知道商业银行跟你们房地产公司是不一样的，商业银行看起来是股份公司，看起来是很多股东出钱建立商业银行，但实际上商业银行他完全是一个公共产品，公共企业。因为任何国家在现代金融体系中，任何国家，我们信贷出了问题的时候，他的风险不全由银行承担，而主要是由央行，由国家来承担。我是商业银行，我是一个公共产品，商业银行干什么，我一定会千方百计的把信贷规模无限的扩张，一旦风险发生转移给国家，131号文件就没有考虑到商业银行的性质。
尽管我们按揭贷款的利率没有动，银行风险定价，差异化定价。但是大家注意到1月17日六部委新闻发布会上央行的一位领导说，现在的利率基本上是下线管制，上线放开。而放开的一个基点是说，下线是放在整个基本利率中，就是90%，上线可以放的比较大。他说的意思大家可以注意到，这个意思就是说，作为银行可以风险定价，但实际他的基点央行是管不住的。所以说，按揭贷款的利率，在2010年到底会走向哪里，其实现在不太确定，即使是第一套住房。关键要看什么，2010年的银行信贷到底会发生什么变化。如果2010年银行的信贷进一步调整，没有达到2009年那一种9.59万亿的时候，那么我们的信贷就会收缩。信贷收缩，贷出去的少了，需要的多了，利率就有可能再调。所以说现在面临的情况是不确定的。
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