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中国房地产2010北京峰会
时 间：2010年1月17日
我国城镇化与房地产业的发展方向
贺 铿
全国人大财经委员会副主任委员、九三学社副主席
今天来参加这个会议非常高兴，但在邀请我来之前确实有几次推辞，一开始对低碳经济炒作的概念就不是特别的感兴趣，因为我搞经济的。搞经济从英文本身来讲是节约，节约是经济社会发展的一个永恒的主题。房地产、房屋建筑也应该是本着这样一个精神来发展的，这应该是不成问题的。节约土地、节约能源、节约电力、节约资源，这是一个永恒的主题。
我在德国看了他们所谓完全绿色的社区，一些理念是很好的，但如果现代社会整个的多方面的发展是不可能的，任何事情都有一个度。再一个，比如说可再生能源的开发利用。住宅当中的太阳能的利用，也有不同的看法。太阳能首先是单晶硅，单晶硅所消耗的能源人家测算以后在用太阳能的访问上几乎是相等的，我不是专家也不好发表评论。所以对这个主题我没有什么研究，所以不敢讲什么。
对于房地产当前发展的趋势，我在许多方面、许多媒体上都谈过这个观点。归结出一句话，就是说现在房地产确实有必要把它引向更加健康的发展方向去。两年前我就认为，一部分地区房价上涨太快，形成了一定的泡沫。要说整个房地产是不是有泡沫，我一直反对。这个问题如果不引起注意，带来的后果应该说是比较严重的。我们许多经济学家，都谈到，日本发展过程日本战后经过了三十年左右的持续、稳定、高速的发展，是一个破坏战后迫害的国家成为世界第二大国，发展速度很快。但到了80年代末，日元大幅度升值，尤其是美国人。资金大量的外流，股票和房地产价格急剧上升。后来日元大幅升值之后情况出现了逆转，1985年以后这几年日本经济的发展不算快，股票的增长率和房地产住宅的用地和商业的用地上涨的却很快。经济增长平均速度是5.7%，股票的增长率平均是每年31.3%，住宅用地的增长率平均每年是14.4%，商业用地平均每年是15.6%，到了89年股票日经指数上涨到35815点，09年跌到了13965点。98年到99年，我们的股票由5200点跌到1900点，正好也是跌了63.5%，比原来还跌的多一些。日本下跌之后出现了房地产泡沫，整个经济十几年一直到现在是在零增长上下徘徊，徘徊了十几年。股市日经指数是跌到了14309点以后，长期在15000点左右徘徊。这是不是规律值得我们研究，经济低迷，在阶段的位置上徘徊。还有一个可以参照的，纳斯达克指数，跌到2000点左右的时候，这就徘徊了好几年。我们下跌到1900多点，去年回到3000点破坏了一段时间。
这些情况都引起了经济学家对这些现象的关注、研究，所以发表很多的议论，我也发表了议论。面对面的我也谈到了一些问题。这对是对房市当前情况值得深思的一些问题，我谈这么一个口。
接下来我要谈的题目，我国城镇化道路与房地产发展的方向，就这样一个题目我想发表一些看法，供各位在座同志们的参考。在这个情况下我想讲三个问题：
第一，我国城镇化商品住宅需求的趋势。
第二，我国城镇化道路与房地产发展的方向。
第三，应当如何促进房地产健康发展。
一、我国城镇化商品住宅需求的趋势。
1月7日，国务院发了文，促进房地产健康稳定发展的文，里边提出来一系列的政策。政策在我个人的看法，总体上还是正确的。但是房地产有一些认为，像北京、上海、深圳、广州、杭州等一线城市，房地产的价格是不是要跌到一定程度，有的说要跌一半才对，我不是很赞成。房地产这一部分城市虽然是有泡沫，当前的情况也有很多危险的信号。但是房地产如果价位跌的太快，同样有更大的危险性，对于经济的影响会更大。但是房地产究竟是不是现在就会出现很大的问题，只要宏观调控合适，我认为不会出现太大的问题。因为我们对于房地产这个产业应该说还是一个朝阳产业，还是有很大的发展前程，所以这就是我第一个题目要讲的要义。
对于住宅的需求应该说很大。按照我们“十一五”规划的要求，在2050年要达到中等发达国家的水平。2050年离现在还有40年，这40年要达到中等发达国家的水平，中等发达国家是什么标准？经济学家们并没有标准。但一个共同的共识，现在的韩国、中国的台湾省授予中等发达的水平。这两个地方，他的农业人口现在都是12.5%，我们现在的农业人口按国家统计局的统计来看还在55%左右。要达到中等发达国家水平，必须把农村人口降到和韩国、台湾情况差不多。城镇化的任务非常重要，我计算了一下，这40年要把城镇农村人口降到20%，还不是12.5%，是降到20%。而2050年，按照中国科学院的预测，那个时候的人口规模是15亿左右。也就是说，我们要把这个素质降下来的话，降到20%的话，平均每一年要把农村人口1400万以上转移到城市。我们在改革开放三十年当中，农村人口大概转移了三亿六千万，平均每年转移一千二百万人口。但是这一千二百万人口的转移并没有真正实现转移，要真正实现转移必须在城市有相对固定的工作岗位，有住的地方。而我们现在城市的流通人口，规模是非常大的。
最近有一些调查，上海和北京的人口，包括周边的人口，流动人口达到八百万。所以说三亿六千万转移的人口，还是每年平均一千二百万的人口转移，真正的实现转移还没有实现，相当一部分比例没有实现转移，当然有一部分真正转移，在城市买了房子有了住所，可以安居乐业了，但这个比例不是很大，相当一部分是没有真正安居乐业的。加上这一部分和刚才说的奋斗目标，每年一千四百万以上的人口要转移，加上没有完全转移的，对于房地产的要求非常大。按照现在的城市人口人均居住面积，每年需要商品房至少是六亿平方米以上。所以说在城市化过程中，对于房地产的发展，无疑是一个朝阳产业，无疑需要进一步发展。在城镇化发展过程中，还有配套的商营房屋的发展，机关的、办公的、社会服务的，医院、学校，还需要大力发展。所以说六亿平方米的房地产仅仅只是满足基本的转移人口的居住问题。把这些加在里头，每年至少是在20亿平方米以上。所以说房地产的规模不是萎缩的趋势而是进一步发展的趋势。
这是我谈的第一个问题，我想留点时间跟大家互动。
二、城镇化道路与房地产发展的方向。
我一直不赞成对于大城市的过渡扩张，也不赞成某些省搞所谓城市圈和城市带，重大城市的发展，这样的发展方向对于经济的平衡发展是非常不利的，而且带来的社会效果也是非常差。拉美的情况、巴西的情况，我不多说大家都很清楚。我到巴西去过，条件非常差，都不能去，我们不能走这个路。而欧洲、美国、日本这些发达国家，开始也走过大城镇化，但很快得到了遏制，主要是平衡发展。我们想，大城市日本恐怕就只有一个东京，英国也就伦敦、法国也有巴黎。美国特大的城市也不多，恐怕真正的特大城市也就是纽约，但各个州的小城镇发展的非常好。所以说，我不赞成搞城市圈、城市带发展大城市，而应该是城乡统筹，发展中小城市。
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