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封杀容积率变更 遏制建筑领域腐败
——对容积率问题的调查与思考
容积率一度被认为是建筑领域腐败的“种子”，是开发商眼中点石成金的魔术棒。纵观建筑领域发生的腐败案件，不少就与容积率有关。2009年，住房和城乡建设部、监察部对各地控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况进行专项检查。前不久，国资委网站发布《国资委开展工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案的通知》，将彻查楼盘违规调整容积率。
然而，要彻查容积率并不是很容易的，许多开发商为了谋取暴利，不惜铤而走险，篡改容积率事件依旧不断发生，由容积率而引发的建筑领域的腐败事件也时有发生，其原因就在于容积率背后隐藏着一条无形的利益链。
容积率是大多数人眼中的盲区
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，不同的建筑层数和建筑形态通常会有各自适宜的容积率区间。如独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5。
然而，对于许多买房人来说，容积率太专业了，很多业主买房入住多年，也不知道自己小区的容积率。而开发商在销售楼盘的过程中，不少都隐蔽或尽量避免谈及容积率。业主在楼房容积率这个问题上的不专业，使其在购房中成为弱势的一环，也使得容积率缺少了第三方的监督。
正是由于容积率的专业性和隐蔽性，才使不良开发商有了利用容积率钻空子、为自己牟取暴利的机会。开发商增加容积率，轻则影响业主的采光、通风及居住的舒适度，重则可增加楼盘的“负担”，危及业主的人身及财产安全。业内人士告诉记者，开发商加盖一层，意味着大楼的地基要增加这一层的重量，如果当时做的地基，能承受17层楼重，这还罢了。如果只能承受16层楼重，则开发商多加一层，如遭遇洪水、地震的情况，谁敢担保不会出现整楼倒塌的现象？
因此，有关专家认为，容积率是一个非常专业的问题，一般业主不会计算，也没法计算，所以必须依靠行业主管部门来维护消费者的利益。
开发商为谋暴利变更容积率
对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋价格中所占的比例，决定了被开发土地的含金量。因此，容积率越高，可供其销售的面积就越多，开发商的利润也就越大。在同等条件之下，上调土地容积率，建筑面积得以增加，楼面地价就会相应降低，一定程度上提升了项目的预期利润。
因此，就开发项目而言，可以说容积率就是利润，甚至是命根子！调高容积率，哪怕是普通人难以察觉的一点点，都能带来惊人的利润。因为利益所驱，各地几乎都出现过开发商私调容积率的事件。而与此对应的就是，购房者的居住环境变得越来越差。
据记者了解，有的开发商为了取得更多的利润，不遗余力地在容积率上做手脚。一般来说，开发商改变容积率的方式主要有三种。其一，在拿到地之后，通过各种手段将容积率提高0．1或0．2，如果获得规划部门的同意和批文，那么这种不合法便成了合法。其二，根据国家规定，容积率可以有一定的浮动范围，在此范围内，开发商不用承担增加面积所受的罚款，不少开发商便钻这个空子。其三，规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商如果接受罚款，也不属违法。
长期关注这一问题的中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时表示：“违规变更容积率这类现象比较多。事实上，很多开发商敢于高价拿地，就因为对修改规划，特别是提高容积率抱有期望。”
重利之下，必有勇夫。高额利润自然成了开发商动容积率“邪念”的动力所在。
容积率背后是利益寻租的温床
土地使用权出让后违规变更规划、调整容积率，一直是社会关注的焦点，也是规划领域比较容易滋生腐败的环节。近年来，在重庆、昆明、海口等城市的房地产开发过程中，规划审批环节上曾相继发生过重大腐败案件，其主要表现是，一些开发商在拿到土地后便采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导和干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以牟取非法利润。因此，有人认为，建筑领域中的容积率，是引发权力寻租的一大诱因。
房产项目调高容积率，意味着单位面积土地出让金的降低，开发商为每平方米商品房支付的地价成本也随之降低。但按法律规定，房地产项目的容积率大小都需要在土地出让合同上明确规定，不能任由开发商随意调整。正因如此，在试图获取更多利润的开发商和掌握着规划审批权的建设部门之间，才有了权钱交易的空间。所以，在某一地块正式挂牌出让之前，一些开发商就已经紧盯容积率不放。他们想方设法有关部门深度沟通，干预规划实施，为最终取得规划手续、调增容积率、调整用地性质、提高土地使用强度等做好铺垫。当地块正式公开出让时，其中的某些指标就是为某地产商量身定制而成。
有业内人士对此进行了详细的分析，开发商买土地，通过提高土地容积率赚取购房人更多的血汗钱，这就涉及到开发商通过某些官员来进行了。打个比方，开发商买了1万平方米的地，假如容积率是3，他就可以建造3万平方米，通过拉拢、腐蚀政府要员将容积率提高到3.5，以每平方米6000元计算，他就可以多挣(3.5-3)×10000×6000=3000万元。因此，在“阳光规划”的同时，某些官商违规推动的暗箱操作大行其道，修改容积率的潜规则一度盛行。
彻查容积率地产黑幕方可休
据业内人士透露，房地产开发领域容积率等规划条件实施方面确实存在一些不容忽视的问题，比如：一些房地产开发企业擅自变更规划条件、提高容积率进行违法建设；一些地方不恰当地干预规划实施的现象不同程度存在；一些地方在规划变更容积率管理中玩忽职守，权钱交易等违法违纪行为时有发生；一些地方监管部门对违法建设行为查处不力等。
为了堵住寻租“黑洞”，国家相关部门为此发出了紧急通知，开展了专项治理行动。在今年4月24日召开的专项治理工作电视电话会议上，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，要从根本上解决城乡规划工作关键环节的腐败问题。这其中的焦点就是容积率检查。因此专项治理的另一重点，就是查办国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中以权谋私、玩忽职守等问题。
有专家认为，封杀容积率变更的寻租“黑洞”，可从根本上维护购房者的利益，并可以解决由于高容积率导致的建筑密度过高、日照不足、居住舒适度差等问题。如果把容积率这个问题解决了，规划方面的腐败问题可以减少三分之一甚至一半。但彻底查处难度不小。房产的暴利决定了一部分人愿意铤而走险，容积率“隐秘变更”已成楼市里的“潜规则”，唯有斩断利益链，杜绝潜规则，加大查处力度才能从根本上防止容积率腐败问题的发生。
因此，住房和城乡建设部在《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》中就指出，对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理；对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。
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