25个改造项目将带来200多万平米住宅

曾经的天健工业区杂乱无章。

规建后的天健工业区，面貌一新。

　　备受各界关注的《深圳市城市更新办法》（以下简称“办法”）从今天起正式实施，规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可为市民提供200多万平方米住宅。全市城市更新改造工作将由此步入“快车道”。

　　亮点 1

　　鼓励权利人自行改造

　　在过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。“办法”对其一一明确，扫清了过往城市更新工作推动过程中的政策屏障与障碍。

　　此前，对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施，原村集体或原权利人是否可以作为改造主体，一直有争论。“办法”第三十一条有如下表述：“除鼓励权利人自行改造外……”此段表述意思非常明确，“鼓励权利人自行改造”。第三十三条更进一步规定：“存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”

　　亮点 2

　　城市更新项目用地可协议出让

　　过去，对于自行改造的项目改造用地是否需要通过“招拍挂”方式公开出让土地使用权一事也一直有争论。对此，“办法”规定，对于自行改造的项目，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。”这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

　　专家认为，权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后，将大大促进原权利人进行改造的积极性。

　　亮点 3

　　“合规”建筑物可自由转让

　　关于地价标准，“办法”也作出了明确规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2．5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2．5至4．5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4．5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。”

　　对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，“办法”也作出了明确的回答：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”

　　不过，对于违法用地和违法建筑涉及的更新改造问题。“办法”相关条文规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关规定处理后，方可作为权属确定的更新对象。言下之意，违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。

　　亮点 4

　　首创“城市更新单元”概念

　　“办法”首次引入了“城市更新单元”这一全新的概念，规定：“城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。”

　　规划专家介绍说，“过去的‘旧改’一般是以行政单位或者地块为改造单元。比如说某某村的改造或者某某地块的改造。这种方式有很大的缺陷，打个比方，如果改造的范围过小，‘腾挪’的空间就很小，一些设施就‘落’不下去，改造的效果也就肯定不理想。比如说，如果有两个村都要改造，而改造规划想在这两个村中安排一所学校，那么这所学校到底安排在哪里就是很费脑筋的事。但如果能把这两个村都纳入到一个‘城市更新单元’中去，则可以统筹考虑，而且可以平衡各方的利益。”

　　他说：“引入‘城市更新单元’的好处就在于，‘城市更新单元’的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。”

　　此外，“办法”还涵盖了我市行政区域范围内所有的城市更新活动，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖。同时，“办法”区分了3种不同的更新模式——综合整治、功能改变和拆除重建，而且在同一城市更新单元内还有可能出现多种改造模式并存的情况。