百亿游资豪赌“小产权房转正” 潜伏or博傻?

    逐利资金：潜伏还是博傻

    在深圳，最不缺的就是冒险家。

    吴刚(化名)来深圳不过五六年，但自认已深得这个城市的精髓。7月29日，电话那头传来他不紧不慢的声音：“你要想在深圳发财，不冒风险是不行的。”他最近的一次冒险，就是拿出将近150万元，在龙华和布吉买入5套“小产权房”。

    吴刚口中的“小产权房”指的是村统建楼。其实，随着深圳近年完成城市化改造，全部土地已收归国有，昔日的“村组织”也早已成为村股份公司。“因此，小产权房的说法并不准确，所谓小产权房全部都是违法建筑。”深圳市查违办的一位负责人表示，现在他们已开始对违建进行普查，预计1年内完成。

    尽管如此，豪赌小产权房“转正”的资本一直在持续涌入。

    8月13日，在华强北地铁站，沉寂一时的梅龙苑再度活跃，它印刷精美的销售传单又开始被散发到路人手中。作为小产权房的代表性楼盘，梅龙苑的销售人员在天涯论坛“深圳楼盘会”板块发帖，仍以“半年到一年内可以在国土局办理红本”作为卖点揽客。

    这种诱惑下，到底有多少资金进场？据深圳房地产知名人士风林火粗略估算，深圳每年新增商品房约400万平方米，每年新增小产权房面积约为新增商品房面积的60%。“即使按照每平方米建筑成本800元计算，仅今年就有约20亿资金进入小产权房开发领域。假如每平方米均价为3000元，再算上无法说清的灰色成本，那么今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿之巨。”

    不过，因违建问题的复杂性，这些冒险家到底是一次博傻，还是一次成功的潜伏狙击，在相当长一段时间里恐怕还难有结果。如果再往前追溯30年，违法建筑带来的出租屋经济，曾是深圳支柱产业之一。时过境迁，深圳经济模式的演变过程正次递复制到内地。也正因如此，深圳小产权房的最终命运在某种程度上预演着全国城市化进程的明天。

    华侨新苑在城中村的低矮楼房中特别醒目。

    “末日轮”还是原始股

    利益集团不会出售真正的原始股，普通市民的豪赌梦很可能会破灭。

    不过，浩浩荡荡的热钱到底是成功潜伏了原始股，还是陷入对“末日轮”的疯狂博傻，尚未有定数。

    今年4月，成浩(化名)购买了西丽一处小产权房，单价约为5500元/平方米，几个月来他一直忧心忡忡。他并不在意产权问题，而是担心这处提前预售的房产质量难有保障。大量进场的投资者认为，已成气候的小产权房最终会因“法不责众”而长期存在甚至转正，他们更担心的是房屋质量能否挺到获取丰厚回报的那一天。

    更重要的是，小产权房归属不明确，也让投资存在变数。成浩购买这套房只是签了一份集资建房协议，并非买卖合同。虽然名为村里的集资房，但这份协议上并没有涉及村委。甲方是一家实业公司，他则是作为集资人的乙方。协议上写着，甲方以集资建房名义筹资，乙方按照出资额分享集资房的权益，将由甲方发给乙方《楼房使用证》。据了解，甲方是有村委背景的开发公司，但在集资房发售过程中，村委并不直接出面，也未在协议上加盖公章。

    村股份公司出面加盖一个公章，小产权房的价格就会贵不少。吴刚说，正是这个原因他没有选择村里出面盖章的梅龙苑，而看中的楼盘都只是与开发商签署“集资建房协议”。为最大限度保障权益，吴刚还有一套购房理论。首先，要选择已经建成的楼盘，最好盖满一年以上，从而避免烂尾或质量问题；其次，签协议时要找到真正建房卖房的老板，同时请律师作见证。至于小产权房的土地归属问题，虽然购房时开发商也会提供土地证、规划证，但他坦陈那些都是假的，不会有任何作用。