27个“地王”20个晒太阳

　　针对某中介公司调查得出“2007年广州27宗‘地王’24宗晒太阳”的情况，市国土房管局昨日回应称，经核查，27宗地块中7宗已动工，其中3宗已领取预售许可证开盘售楼，余下20宗均因各种原因没有按照原计划开发动工，其中1宗土地已经被政府收回。据悉，2007年9月11日是广州卖地最疯狂的一天。然而，当天诞生的5宗地王至今全部拖欠土地出让金。甚至，有开发商因为地价太高而不想开发。

　　广州市国土房管局副局长黄文波很不高兴，“广州绝不可能法外开恩，不会因为是知名企业而不处罚”。据悉，今年9月，广州将正式拿违约开发商开刀。除收回土地没收保证金外，若该地块今后重新出让时产生差价，可能向开发商追讨。广东中原房地产项目部总经理黄韬表示，这是广州有史以来首次大批量处理“地王”，具有标志性意义。

　　20个地王晒太阳5个地价虚高

　　2007年，广州高价出让的27宗土地，至今仍有20宗还在晒太阳。

　　广州市国土房管局昨日召开新闻发布会。据称，经逐宗实地踏勘和认真核查，2007年出让的27宗地块中，有7宗已动工，其中3宗已领取预售许可证开盘售楼。剩余20宗地块未动工建设有多种原因。其中，有5宗“地王”是因为地价太高、投资风险太大而没有开工。

　　2007 年9月11日是广州卖地最疯狂的一天。这5宗地均为当日拍出的高价地。那一天，广州市政府卖地收入达到破纪录的95.1亿元。然而很多开发商高价买下土地并未交钱。市国土房管局昨日通报，这5宗土地都属于熟地出让，不存在拆迁遗留问题。但开发商至今都拖欠了土地出让金，甚至有的连地价首期款都没交，仅靠少许保证金就上演了“空手套白狼”的好戏。

　　其中，白云区云祥路住宅用地当时的楼面地价竟高达18728.54元/平方米。若按地价占房价四成的比例计算，该地块开发的商品住房未来要卖到46000多元/平方米。而白云区金沙洲拖欠土地出让金的“地王 ”最 高 楼 面 地 价 拍 到 8768 .59元/平方米。而今年7月，刚刚拍出的金沙洲住宅用地楼面地价才5534元/平方米。这说明2007年的地价已经明显脱离市场实际。

　　经济危机缓处罚今年9月可搞定

　　“2007 年房地产高峰期，部分房地产开发企业对房地产市场过分乐观，不顾市场风险，以高价竞买土地。”广州市国土房管局副局长黄文波昨日指出，去年房地产开发企业普遍出现资金链紧张的问题。在这种情况下，若当时不顾时机、简单、机械地处罚，就极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机，并导致连锁的债务危机，给广州房地产市场和金融市场带来危害，也会导致出现侵害购房业主权益的一系列社会维稳问题。对5宗高价用地违约行为的暂缓处理，主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。

　　据了解，目前这5宗地的开发商有的表示愿意继续交钱开发，有的则干脆表示不想要了。广州市国土房管局昨日明确表示，目前，鉴于广州楼市已逐步复苏，对5宗用地的处理时机已基本成熟，下一步将按照公平公正、合法合理、实事求是的处理原则，对5宗用地的开发商分类进行处罚，计划在9月份处理完毕。

　　按照当时签订的土地出让合同，开发商延迟支付地价的，按每日1‰征收违约金，延迟支付超过半年的，政府有权解除出让合同，没收竞买保证金，并向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。也就是说，今后政府收回土地重新出让的时候，卖出的价钱如果不如上次出让高，原来的违约开发商有可能要为重新出让补差价。

　　■专家说法

　　这是广州有史以来首次大批量处理“地王”，具有标志性意义。政府这次拿“地王”开刀为今后买地的开发商敲响了警钟，迈出了整治“地王”怪圈的第一步。但目前的处罚力度还是太小，恐怕难以抑制市场冲动。今后要按照成交价的10%处罚违约开发商，但这个比例还是太小，他建议政府部门真正推行补偿差价制度。

　　为了防止开发商通过拍高价土地来刺激旁边楼盘升价，应该建立土地出让的回避制度，闲置土地认定时限从2年缩短为1年。要求开发商半年出规划，一年就要开工建设。

　　———广东中原房地产项目部总经理黄韬

　　短命的“地王”

　　从2007年9月诞生，到2009年被解除合同收回，广州市目前唯一被处置的“地王”只在市场上晒了2年时间的太阳。这就是开发区科学城广汕公路与大观路交汇处东南侧的住宅用地，当时开发商把价格抬到44.75亿元，创造了开发区的“地王”纪录。

　　该地块位于广汕公路与大观路交汇处东南侧，占地面积47万平方米、规划建筑面积将近71万平方米。时间回到2007年9月17日下午3点的广州开发区土地交易中心，六大开发商参与竞夺这幅开发区住宅用地，广东某投资有限公司一路过关斩将，最后以44.75亿元的总价、6321元/平方米的单价夺得这幅地块。

　　两年后，在广州市国土房管局公布的解除用地合同名单上，广汕公路与大观路交汇处东南侧成为唯一已被收回和处罚的“地王”。广州市国土房管局指出，这宗地属于用地单位严重违约，政府已依法解除出让合同，收回土地使用权，没收竞买保证金，并对开发企业进行了违约处罚。

　　这次广州市政府部门正式对“地王”秋后算账，是否会抑制正在回升中的房地产市场的圈地运动呢？本月18日，广州将迎来又一场土地盛宴，9幅地块同时推向市场。其中有4块住宅用地，业界认为这次处置违约开发商的举动将对这次卖地产生影响。

　　■开发商买地不开发五大原因

　　第1类是位于中心城区的拆迁烂尾地块，有5宗。由于历史遗留问题的特殊性，其尚未构成违约和闲置。

　　处理意见：再多给予12-18个月期限。

　　第2类是由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地，有4宗用地。

　　处理意见：解除土地出让合同，退还用地单位的前期投入。

　　第3类是用地单位严重违约，有1宗。

　　处理意见：已解除出让合同，没收竞买保证金，对开发企业进行违约处罚。

　　第4类是土地出让金已全部缴清，但由于企业原因导致动工延迟的，有5宗。

　　处理意见：逾期动工开发未逾1年的，尚不能启动闲置土地处置。

　　第5类是高地价用地尚未动工开发，且欠缴土地出让金，有5宗。

　　处理意见：分类进行处置，计划在9月份处理完毕。

　　土地价格越高 违约被罚越重

　　据悉，今年起按成交价10%重罚违约开发商

　　面对屡教不改的开发商闲置土地行为，广州市国土房管局决定用重典，增加开发商土地违约的成本。除了实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度，还决定从今年起，进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金(一般为成交价款的10%)。若受让方违约，按“定金罚则”处理，没收定金，并可要求受让人赔偿损失。此举将使开发商拍的土地价格越高，今后违约被罚的钱越多。

　　黄文波表示，将按照“应查尽查、应收尽收”的原则开展闲置土地调查和处置工作，对符合法定收地条件的，坚决收回。据统计，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里，是全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。

　　规划调整使海珠地王变绿地

　　在这次披露的20宗未动工地块中，有4宗土地是因为城市规划调整而没有如期动工开发。据介绍，这些土地的用途已经从原来的住宅用地调整为公共绿地，已不具备开发条件，即已变更为城市公共公益用地，不再是房地产开发用地。广州市国土房管局表示，对于这些用地将根据城市规划的要求，解除土地出让合同，并退还用地单位的前期投入。从昨日披露的表格中可以发现，这其中就包括一家著名房地产公司在2007年初拿下的海珠区纺织路1号、江湾大桥以东地块，该地曾以7081元/平方米的高价成为海珠区的“地王”。

　　此外，还有5宗是由于拆迁烂尾这样的历史遗留问题而造成土地未能按时开发。黄文波说，拆迁烂尾地块是上世纪90年代，根据当时的供地政策“生地”出让的用地(即由开发企业承担拆迁补偿责任)，这些用地由于种种原因未能完成开发，遗留了较为复杂的拆迁和工程债务，拖欠了大量被拆迁户的拆迁补偿款。2007年，广州曾通过司法拍卖的方式盘活烂尾地。但这类土地需要较长时间解决历史遗留问题，国土部门会多给予这类土地12～18个月的动工期限以解决接手烂尾地后遇到的棘手问题。

　　还有一类土地是因为企业原因而导致动工延迟的。有5宗属于这类情况，是土地出让金已全部缴清，但由于企业提出更改规划或调整住房套型限制，而导致建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等迟迟办不下来，目前这些地块的延迟时间均未超过一年，未达到闲置用地的处置条件，市国土房管局已对这类土地发出动工催告函，对于经督促仍不动工建设且逾期满一年的，将按闲置土地处理的有关规定处置。