开发商擅加4层楼 146名业主起诉获赔上百万元

重庆“容积率第一案”尘埃落定，三类业主分别获赔6000元、9000元和12000元

欢欢喜喜去接房，却发现大楼“长”高了4层。气愤之余，小区146名业主以违约为由，将开发商告上法庭，要求赔偿损失，此举在我市尚属首次。昨日，市一中院披露，“重庆容积率第一案”二审尘埃落定，146名业主共获赔上百万元。

26层楼怎么变成30层

业主王洪（化名）称，2006年11月，他以每平方米2800余元的价格，在沙坪坝区双碑“鼎盛时空”小区购买了一套面积33平方米的房子。

2008年3月26日，他到小区接房，发现开发商承诺修建的26层楼房，竟然“长”到了30层。“这栋楼每层设计有12户，增4层楼就等于多了48户人家，超建面积达3254平方米。”王洪称，突然多出这么多人使用原有的道路、绿地、公共设施，他觉得自己的权利受到侵害。

对此，开发商解释是为减少成本。但业主们并不买账，认为开发商违反合同约定，对其造成影响。该楼146名业主，遂将“鼎盛时空”开发商重庆银昌房地产开发有限公司告上法庭。

去年10月28日，沙区法院一审判决银昌公司按146名业主所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元和12000元。银昌公司不服，提起上诉。

处罚决定当“挡箭牌”

今年1月20日，该案二审在市一中院开庭。庭审中银昌公司辩称，2007年10月29日，市规划局沙区分局曾对公司作出处罚决定：“对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。”

开发商认为，处罚决定书已具备法律效力。且其中明确规定，对公司违反规划许可的行为予以罚款，而不是拆除，且罚款后可办理永久规划许可手续。这说明，规划部门已批准规划变更。而业主接房后就已经发现规划变化，但依旧办理了交接手续，应视同原告接受规划变更。

此外，银昌公司还举示证据，证明“鼎盛时空”第27层至第30层已经通过规划验收。

业主已申请强制执行

日前，市一中院判决驳回上诉，维持原判。承办法官介绍，银昌公司擅自变更规划许可超建楼层，导致业主所购房屋容积率提高，住户数量增加，居住环境和使用条件变差，违反了合同约定，属于违约行为。

规划行政部门对银昌公司违规超建行为予以处罚后，作出规划验收。这一处罚决定仅证明其违法被处罚，并不能证明已被规划部门批准，更不能改变银昌公司违约行为性质。因此，银昌公司的违约行为，对业主造成损害，应予赔偿。

昨下午3点，记者来到“鼎盛时空”。该楼是一栋无小区花园的独栋商品房住宅楼。已过上班高峰，楼内的两部电梯显得空敞。“这时候上下最方便！”一业主告诉记者，去年底，楼上的4层就开始陆续住人，一到上班高峰，电梯挤得很。特别是遇到电梯检修，更是“寸步难行。”该业主称，官司虽然打赢了，但钱还没拿到。目前，他们已向法院申请强制执行。 记者 罗玺 王明 通讯员 魏杰 薛海明

业主损失难量化

法官行使自由裁量权

此案业主与银昌公司签订的购房合同中，对改变容积率的违约行为没有约定，业主在庭审阶段也无法举示证据来证明自己遭受的具体损失。那么，该案法院在作出判决时，是如何确定被告的赔偿数额的呢？

记者昨日采访了该案一审法官谢凤鸣。谢凤鸣称，银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。其违约行为给原告造成的损失是客观存在的。虽然业主的具体损失难以量化，但是，如果因为业主对此举证不足，便驳回其赔偿的诉讼请求，就等于承认公司违约却不承担责任。因此，法院综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，行使自由裁量权，酌情确定出赔偿数额。

该案146名原告在起诉时，根据自己所居住的三个不同户型，估量出了三个档次的损失数额。其中部分原告要求赔偿损失1万元，部分原告要求赔偿损失1.5万元，剩下的原告要求赔偿损失2万元。法院最终确定的赔偿数额为原告所要求支付数额的60%。

律师支招>>

改容积率 该告就告

本报新闻律师团成员、重庆潜卫律师事务所何桐雨律师称，开发商改变容积率的“招数”一般有三种：

招数一，在拿到地之后，通过各种手段，将容积率提高0.1或0.2。最终用规划部门的同意和批文，作为自己改变容积率的合法依据；

招数二，根据国家规定，容积率可以有一定的浮动范围。在此范围内，开发商不用承担增加面积所受的罚款；

招数三，规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商接受罚款。

何律师提醒，如果发现自己购买房屋的容积率超过规划部门批准，可以通过诉讼渠道，要求开发商降低房屋价款或赔偿相应损失。

新闻链接>>

容积率

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。