无公平无效率的经适房不建也罢

　　近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。石家庄、济宁等城市拟将廉租房和经适房申请条件“并轨”，逐渐减少经适房建设、分配规模。

　　停建经适房对穷人有利

　　在下始终认为，经适房的停建是历史必然，因为其既不经济又不适用的特征，使得这一政府公共福利在某种程度上，并没有真正帮助到低收入的穷人——要么被并不贫穷的权势者占用；要么房价无法被低收入者所能承受；要么位置偏远，大大提高了穷人们的居住成本。

　　著名经济学家茅于轼前几天刚刚炮轰过既没公平又没效率的经适房制度。他认为，政府有义务保障每个人都有房子住，但没义务满足每个人对房子的占有欲。这一言论虽然受到了一些人的抨击，但它并非与穷人过意不去。恰恰相反，我认为停建经适房实乃利国利民之举，尤其符合穷人利益。

　　这个道理很简单，因为经适房再怎么便宜，也不可能便宜到贫困家庭都买得起的地步。目前，不少城市的经适房都超过了4000元／平方米，并且是越穷越有资格申购。广州的规定是家庭年人均可支配收入低于18287元，更多城市的规定则更低。剔除衣食住行、生老病死诸如此类的开支，低收入者仅凑齐购房首期款都成问题。不少靠东拼西凑买到经适房的穷人，住进新房后几近揭不开锅，至于交物业管理费，就更甭提了。而那些没有争取到经适房的低收入者，不得不继续疲于奔命。

　　眼下，全国房价低迷，经适房的价格优势就更加不明显了。很多城市的经适房价格与市场价已非常接近，经适房进一步丧失了其存在的价值。

　　显然，大力发展廉租房，让国人“居者有屋住”而不是“居者有其屋”，才是符合国情的公共福利。毕竟，廉租房不仅适应低收入者的承受能力，而且大大降低了被权势者钻空子的风险。更重要的是，将建经适房的投资用于廉租房的建设，可以使更多的穷人受益。

　　其实在欧美发达国家，自有房比例也不多，很多居民也是靠租房生活。当然，仅仅有房住并不符合中国人“占有住房”的观念，但让所有低收入者都占有住房，是不可能实现的任务。即使能够实现，对广大“夹心层”，甚至高收入群体来说，也有失公平——凭什么我就不能获得经适房？仅仅因为我的收入比他们多一点？

　　公共福利本不宜成为商品在小范围内进行交易。经适房即使卖得再便宜，也具有鲜明的商品属性。将经适房长期私有化，不符合公共福利的公共性。可见，解决穷人的住房问题，低价出租而不是出卖福利房，是迄今为止最“适用”的方案。它不仅可以从根本上避免穷人们为房消得人憔悴，而且可以让那些日后脱贫致富的人自动丧失廉租房租住资格。想要永久性地占有住房，只能靠政府与个人共同向市场去争取。

　　经适房不可能终结地产商暴利

　　在各地对经济适用房态度变冷的背后，是几乎所有城市在经济适用房建设中都遇到一样的问题：首先是房价下降导致经济适用房失去了价格优势，目前提出停建、缓建经济适用房的城市经适房房价与商品房房价差距不过1000元／平方米。而经适房又要受国家政策限制，为有限产权，其满5年后上市流通收益七成还要交给政府，很多申请经适房的家庭选择了弃购。其次，地方政府不肯把好的地块建设经适房，经适房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。

　　一切正如茅于轼先生所说的，经济适用房既无公平也无效率。其实一些城市后来推出的不伦不类的限价房同样如此。北京、广州等地都出现了大量限价房遭弃购的情况，开发商被迫到处向上级政府请求从其他区县调配指标，也不排除政府将来将限价房转变为商品房再对外出售的可能。

　　各类保障性住房一路跌跌撞撞走来的历史表明，在“土地财政”不改的前提下，保障性住房投入再多，也不可能真正压低房价并且终结房地产商暴利，相反，某种程度上反而成为商品房的 “托底”，而政府投入越多，只会造成更多的财政浪费和保障房资源的闲置浪费，这是对纳税人权利和税收的不负责任。笔者的前单位，用单位旧仓库盖了几栋住宅楼，原本想用集资建房的方式给员工做福利，但是北京市有关部门却规定，按经适房待遇，对内部员工售价不得低于4900元。而由于没有土地款，该楼房造价连精装修不过2000多元！

　　保障性住房另一大不公平就是只针对户籍人口，而且申请的条件和手续非常苛刻和复杂，这类人即使有保障性住房需求，大多也只是拆迁户或者“改善型需求”。而对于真正需要住房的主流人群——城市新移民，却被完全排斥在外。而在当前乃至未来相当长时间，以外来人口为支柱的人口机械增长，都是城市人口增长的主要方式，很多大城市，户籍人口的自然增长率已经是负值！因此，保障性住房和商品房事实上是彼此互不搭界的两张皮，保障性住房价格再低，大量外来人口也无福享受。只要土地垄断的格局不变，房地产商和地方政府联合牟取暴利的基本格局就不会变。

　　公民真正的住房权利的实现，惟有真正的房地产市场化，特别是土地供应的市场化。包括高、中、低档商品房、农民自建房（出租或出售）、棚户区（贫民窟）等等在内的多元的商品房供应格局形成，才能真正保障不同群体的住房需求得到满足，也才能使房地产的利润维持在一个相对合理的水平。