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高端对话一：中国城市建设与房地产开发
高端对话三:中国建筑规划创新与和谐专场
继续下一场对话。下面有请：
中国房地产开发商协会会长 郑焕明先生
中国房地产开发商协会执行会长 来光贤先生
中国策划研究院执行院长 陈国庆先生台上就坐
首先欢迎各位领导和专家。下面的题目是“中国房地产政策解读与应对”。在昨天建设部政策研究中心陈淮主任对房地产政策进行了专门论述，包括把政策分为公共政策、产业政策以及宏观政策。客观地讲，2007年从年初到年底，无论是公共政策的24号文提出房地产是解决民生问题，与过去很多年完全不同的，或者更加清晰明确行业发展方向的观点。包括从廉租房、经济适用房的开发建设，如何有效地解决社会的民生问题，以及产业政策，包括土地出让规定，以及其他相关政策。也包括比如从加息、上调准备金率，以及二套房贷的相关政策，以及税收。作为宏观政策，2007年从年初到年终，始终都有各种类型的房地产政策进入时间。经过一年时间，中国的房地产市场经过各种政策的引导已经进入新阶段。在此就房地产政策进行解读和开发商进行互动交流，应该有助于大家对市场建立清晰的认识。首先有请各位专家对24号文对社会产生的影响发表观点。首先有请杨部长。
【杨慎】：根据主持人的提议我首先发言。24号文的作用和意义。市场是一个整体，在经济发展过程当中出现了版块现象。本来是统一的市场，现在由于经济发展不平衡，有两种市场模式。一种是所谓的政府控制的市场，一个是自由交换市场。24号文最大的功劳，最大的作用就是解决了低收入者阶层过去没有解决的问题，就是社会保障。老百姓的住房完全靠自己，有的能解决，有的不能解决，收入低的阶层不能解决，怎么办？只有政府保障，这也是政府不能逃脱的责任。因为老百姓把税收交给政府，政府有责任、有义务通过财政转移支付的方式解决低收入困难家庭住房问题。过去的毛病，大家对房地产议论纷纷，意见很大，价格高低问题等等，三年来没有停止过争吵和争论，争论的核心问题就是社会保障制度没有健全，政府应该做的工作没做好，这是政府的失职。现在解决这个问题是进步。前一段时间的问题要正面看待，前一段时间宏观调控没有到位，是政策有偏颇，是政府的失职。通过经验教训，通过学习市场经济的经验，然后逐步完善，虽然现在问题还有很多，但是比较来讲过去的偏颇现象有所解决，整体走向和谐，这是24号文最大的功劳。社会保障问题是政府的责任，是我们大家共同的责任。谢谢大家！
【主持人】：谢谢杨部长。在24号文发布之后，全国很多的消费者都松了一口气，自己过去买不起房，终于有可能得到安居的梦想。全国政协众多的专家、委员等等对全国的各个行业的发展都有很多建议。房地产24号文从全国政协，包括这些专家，大家的观点怎样？有请马局长进行精彩评点。
【马俊如】：如果要回答这个问题，我思索了很长时间，我的经历和知识很难回答。我以一个城市的居民和消费者的角度理解这个问题，中央的很多文件听起来很顺耳，理解起来也非常高兴，但是看执行效果经常是皱眉头，经常觉得事与愿违，不一定很好。就是我们经常说的政策执行度比较差，这是老百姓很困惑的问题。说起来就是上有政策，下有对策。产生上有政策、下有对策的问题这些政策制定者在观念上有问题，这是我的个人看法。政策制定者在制定政策的时候，都认为我说的话就应该百分之百的对，以高度权威的政府角度来制定政策，不想到政策出台以后会得到反对，会得到不执行的效果，毛病在这个地方，政府有无尚的权威。实际上政府是服务性的政府，是为老百姓服务的，服务对象可能是各种各样的人，他所关心的是各种各样矛盾的和谐解决办法，在这个时候制定政策容易一些。如果是一厢情愿地制定政策，经常事与愿违。比如说去年说加息以后房地产价格可以降低，结果没有作用。关键问题是供求关系没有得到很好的解决。我还听到一个事情要搞小户型房子，以后都不做大户型，以为大户型的房子没有人要。结果大户型的房子涨价，因为以后如果不建了就成了宝贝。政府从以为自己这样做对的，我认为这是很大的问题。杨部长刚才讲政府的责任问题，政府如果从权威的政府变成服务的政府，将来要多多倾听群众意见，各种政策的协调会做得更好。
另外一点，提高公民的素质很重要。从改革开放以来我们从闭塞的环境走向发展的过程，在提升过程当中人的社会责任、道德准则的实施与我们国家的发展速度不相匹配。国民道德的遵守度比其他的发达国家稍微差一点。我们的很多东西跟外国人不能比，跟发达国家不能比。但是国家的道德素质用不着那么长的时间去理论，我们有五千年文化传统，我们之所以产生这样的差距，不能跟发展速度匹配的关系，而且很多政策的实施遇到各种各样邪门歪道对策的原因就是文化革命造成的文化观念的损伤。在恢复过程当中如果讲应对这个问题的话，我认为公民自觉地提高自己的社会公德、素质修养，可能使社会更和谐的发展走得更快一点。不知道我说的对不对。
【主持人】：谢谢马局长。的确，在社会观点当中各种问题都要协同解决，这样才能一步一步地达到良好的状态。下午有请宝会长就24号文以及温总理在新加坡提出未来经济适用房不是要解决中低收入家庭的住房问题，还要解决中产阶级的住房问题。这些政策对社会有什么积极的影响？
【宝会长】：现在说起土地和信贷的闸门，住宅规划标准的深度，政府的主观愿望非常好，让居者有其屋。我觉得怎么把美好的愿望变成现实这是我们最头疼的事，美好了愿望往往适得其反。土地紧缩，土地又值钱。控制建筑面积，大面积的住房又值钱，往往是适得其反。要相信经济规律，按经济规律办事。经济规律当中有一个问题，是政府千万不能成为利益的主体。比如现在的土地问题，从农民手里便宜买了土地，然后倒手卖给房地产商，是政府赚大钱。在这个情况下谁调控谁？中央政府有中央政府的利益，地方政府有地方政府的利益。怎么解决？比如日本那个国家很小，房子问题怎么解决？新加坡、香港的房子问题怎么解决？恐怕是用经济手段来解决，而不是用过多的主观愿望来解决。问题的根源在这里，主观愿望又是带有利益色彩的。
还有贷款问题，银行既是官，又是商。资源由银行配置，国家控制信贷规模是多少，这是计划的。然后银行又想办法赚钱。08年以后又采取按季度配额，用这种办法恐怕不行，这种办法都是主观愿望。一定要按经济规律办事，要因势利导，政府要真正成为公共服务型政府，不要带有利益色彩。所以这使当前房地产市场几种利益焦灼在一块，直接影响了政府的效率。
【主持人】：谢谢。中国经济像一列高速的列车，十多亿人口的庞大市场对于国内外的企业来讲都是巨大的市场空间。营业额都有能力做起来。每一个企业，每一个政府，或者说每一个国家能够很好地从中国持续地成长当中获得更多的利益，对企业、政府都有很高的要求。刚才宝会长提到的这些问题，我们也看到政府在循序渐进地进行相应的调整，以满足庞大的经济发展的需要。从2002年、2003年陆续出现与房地产领域相关的调控政策，2007年更多。经过过去这么多年政府引导性的对行业的调控，中国的房地产市场已经到了新的阶段。有请国家统计局新闻发言人姚景源先生就这么多年的调控，或者说行业发展，有什么样的成果？大家的确已经看到了循序渐进进入健康阶段的行业。
【姚景源】：过去的成果就不说了，报纸上有很多报道。我说一说现在的问题，为什么要进行调控？现在宏观经济面临的大问题就是物价上涨，在几个月之前我说现在中国的物价上涨是结构性上涨，我讲了结构性上涨之后迎来一片骂声，说我粉饰太平、掩盖问题。其实不是这样。结构性上涨不是否定上涨，我是讲它的特点。经济学家一定要找出它的特点，就像我们去医院一样，你去医院说有病，医生具体要找出哪一个部位有病，要找出这个病的特色。现在的物价上涨是什么样的特点？第一个特点就是CPI一共有八大类商品和服务构成，食品、烟酒、衣着、家庭设备及用品、文化教育娱乐、医疗卫生保健、交通通信、居住。到11月份的数据是五涨三降，上涨的是食品、烟酒、医疗卫生保健、家庭设备用品及服务、居住。下降的是衣着类，交通通信也是下降了1.4％。文化教育娱乐，教育下降还是主要体现在全国的义务教育阶段，现在农村义务教育全部免除学杂费，中西部农村地区免除书本费，下降了0.5％。现在有人说北京要上一个比较好的小学要掏六万块钱的赞助费，这个部分没有办法统计，这属于灰色。另外我们要把价格分成两大类，把涨价的商品分成一类叫食品，一类是非食品。现在食品类上涨18.2％，非食品类上涨1.4％，所以主要还是食品价格上涨。主要由于食品价格上涨带来前面区域性问题，现在越是经济欠发达地区涨价越厉害。相反经济发达地区北京、上海、广东价格涨幅低于全国水平。这与食品价格上涨的特征有关系，经济欠发达地区恩格尔系数高，所以影响大。
现在的问题在哪里？当商品价格处在结构性上涨的时候就会出现替代效应，一种商品或者一部分商品价格上涨，消费者可以不购买，比如现在猪肉涨价，消费者要买牛肉。牛肉涨价大家再买海鲜，海鲜现在涨了6％。这种选择当中会出现什么问题？就是当大家都选牛肉的时候，牛肉价格上涨，大家都选海鲜的时候海鲜也上涨，这种替代效应就导致涨价面越来越宽，涨价商品越来越多，涨价幅度越来越高。当涨到一定幅度的时候大家要求增加收入，这样的话物价上涨就会由过去单纯的供给原因变成既有成本推动，又有需求拉动，这还是国内因素。现在国外的情况也很严重，国际的油价涨幅马上影响国内的价值。国际上海有美元贬值，大宗商品涨价，我们现在又是进口大宗产品的大国，有逻辑上的因素。中国价格上涨既有成本推动，又有需求拉动，既有国内原因，又有国外原因。确实有合理的因素，由于农村要增加收入，也有不合理因素。要把防止继续上涨转成明显的通胀，怎么防止通胀？就是要控制总量，最重要的就是控制投资，举一个历史上的经验例子，改革开放三十年以来最高通货膨胀是1994年，CPI达到24.1％，今年在4.7％左右。因为93年的投资增长率是61.8％，今年的投资增长率在25％左右。为了防止08年物价大幅度上涨演变成全面通胀，要把投资增长率稳定在一定水平，这一点符合整个宏观调控大局。
【主持人】：在经济发展当中，在国内国外各种市场共同挤压的环境之下，有效引导国内市场价格体系对政府来讲也是挑战，相信在政府的引导之下会取得健康发展。房地产调控政策一定程度上会影响开发企业。有请房地产开发商协会会长郑焕明先生就24号文与其他政策对房地产开发企业的影响进行介绍。
【郑焕明】：谢谢。关于对策问题，各位领导、专家、学者从各个方面都进行了全面论述。我想干什么吆喝什么，我调转角度谈一些问题。也就是站在开发商的角度说几电意见。
要从四个方面的意见。第一，要顺应形势，因势前进。国家的大政方针已经制定，城市、乡村发展总体规划已经有了大致框架。在这种情况下各位开发商一定要适应大形势、大气候，在大的房价下开展活动。在活动的过程中一定要突出各自的特色。当前，不管是哪一个企业都应该把国家关心的几个大问题，特别是节能降耗、节能减排这样一些带有全局性，带有国策性的大问题摆上开发的议事日程。各个企业有什么特色？要从自己的实际出发，有特色今后的发展道路就会广阔。
第二，要创新发展，塑造品牌。昨天几位专家领导都讲了，一个城市，特别是现在刚刚开始起步的中小城市要突出自己的特色。开发商一定要在创新上多下工夫。现在的现状是像一些专家学者所讲的，每一个城市都差不多，到了北京好像是到了美国，城市很发达，但是建筑物的特色绝对不是美国，不是北美，也不是欧洲。欧洲的每一个城市，一个很小很小的城市，每一个建筑物都有自己的特色，几乎每一个建筑物都像是一个艺术品，在法国、德国体现的非常充分。但是在北京，高楼大厦的高度确实可以和欧美国家相比，但是就建筑物的特色来说，还有很大的差距。但是现在传来一个新消息，世界的十大名建筑，中国有三个，而这三个百分之百都是外国人设计。中国人能不能设计一点带有民族风格，又有中西结合的建筑物呢？开发商应该对这些问题进行研究、开发，做出富有中国特色的，有民族特色的建筑物。这样做的话就会有品牌，有了品牌资金也没有问题。
第三，培育企业文化，增强软实力。我们的企业发展到今天这一步，企业文化应该摆上重要议事日程， 不知道同志们知道不知道在中国的汽车界出了一匹黑马，被世界汽车行业认为是世界汽车史上的奇迹，就是奇瑞。奇瑞汽车之所以能够在十年的时间内成为全世界汽车史上的奇迹，就是文化建设。它的发展有三个阶段，第一是技术，生产汽车设计好、制造好，技术是第一位的的。第二步是企业管理，管理在整个企业运营的过程中占很大部分。发展到今天，把企业文化摆到了最高的位置，七分文化、三分管理。这个理念不一定百分之百准确，但是最起码从经营者的角度提出企业文化，在企业发展中占有很重要的位置。从这个意义上讲开发商也一定要研究企业发展的问题，企业文化发展了软实力就增强，在国内得到增强，走向世界也会得到增强。希望大家在这方面多做一点工作，哪怕是尝试也是好的。
第四，要整合资源，铸好平台，为大家服务。房地产开发商协会就是要整合多种资源为大家尽可能提供好的服务，包括各种资源、各种信息、疏通各种渠道、提供各种场合、利用各种手段为大家服务。
关于城市的问题刚才许多领导都提到了，我也有一点感触，北京的感触很多。我曾经跟首规委的领导讲，北京千篇一律，有的地方整体协调非常差。但是这些问题政府起着重要的作用，政府也说这不是他能左右的。前一段时间我去承德，大家都知道承德的定位应该是旅游城市，特别是避暑山庄。离避暑山庄不远的地方盖起了几个高楼大厦，把避暑山庄掩盖下去了。最近又盖了一个开发区，这个开发区三分之一的面积是商品住房。这些问题在开发的过程当中都应该进行认真的研究。希望通过开发商的共同努力，能够使中国的建筑有新风格，在这个过程中希望房地产开发商们发财、发财、发财！同时要为社会做一点奉献。谢谢！
【主持人】：应该说各种政策也会带来房地产行业的整合，有请来会长，目前这么多的调控政策是不是意味着很多大的开发企业的整合机会会更多？
【来光贤】：给开发商带来什么机遇？有一个问题是大家关心的，现在住房保障性和市场化的二元化发展，这件事情符合社会主义市场经济的特点，社会主义就是保障，市场经济就是市场化。在这个前提下有很多商机，比如保障住房部分，实际是需求结构变化，土地成本会显得比较低，可以减免很多费用，建设成本会越来越低，有些可能建成以后是国有资产，可以节省很多不必要的开支、费用。只要能够降低成本、保证质量，房子的价格肯定可以降低。开发商可以得到很稳定的利润。今天在座有很多企业，如果这样开发，每平方米去掉成本以后可以保证两百到三百块钱的利润，这对我们是很好的机会。有志于做这种产业的可以去做，新的需求带来新的发展。
给大型的有能力的房地产企业带来商机。土地的成本可以调控，现在要推广一种新的技术“向空间要土地”，可以在原来已经盖好房子基础上，可以用新的技术加高。技术水平比较弱、施工质量比较差的企业可能难以承担这种技术。房地产开发商协会现在在做一个项目，关于环保、节能的标准。国际上有很多与技术相联系的标准，我们进行过接触，他们愿意与我们合作。把这种技术标准拿过来，我们来进行评比。不要把标准变成单纯的去限制，标准是要进行引导，让我们向这个方面发展。
资金也是一个问题。可能大家面临着资金困难，我们也在想如何解决资金问题。银行的贷款可能控制的很严格，社会上还存在着一些基金在寻找好的投资方式。因为房地产行业是比较保险的，地和房子是不会消失的，所以可以融到资金。简单一句话，无论什么规模的房地产开发商都面临很好的机遇。08年是发展年，是新需求、新发展的年份。
【主持人】：下面有请刘维新会长就调控政策对社会的影响发表评述。谢谢。
【刘维新】：拿23号文件和24号文件相比，23号文件当时规定以经济适用房、廉租房为主体的住宅建设体系。十年之后没有执行，现在大家考虑24号文件的规定内容只改了一个字，原来是中低收入者，现在改成为低收入者提供住房保障体系。中低收入者算不算低收入者？怎么地位，土地从哪里来？这中间涉及到各种经济利益关系。现在我们国家实行分税制，现在中国还没有开征物业税，出让金在地方收入中占很大比例。能不能让农民牺牲土地，划拨土地只是给农民补偿，一亩地最多补偿两万块钱。地方通过开发，一亩地至少卖四十万到八十万。地方在没有收入的情况下，中央没有财政转移支付的背景下，24号文件能不能执行？要打问号。从2003年进行的宏观调控，从121号文件开始，又发了国务院八号文件和六号文件，越调方向越高，我们很少思考这里面的基本规律问题。因为是市场经济条件下发展，不采用杠杆调解，信贷对房价增长起到最大的推动作用，过去说有四个不到位，银行也是商业，靠利息来获利。银行房地产是最安全的金融产品，要赚钱就必须投入。121文件规定开发商只有资金达到35％，现在贷款的80％都没有到达这个限度。这就说明从增值税开征起步的那一天，当时我参与了土地增值税的起草，当时我正好参与了国家课题“土地税费体系研究”，而且有税务总局的人参加。为什么执行不了？这里面的利益关系很复杂。现在回过头来看没有一个国家对房地产市场是放开的，没有一个国家对房地产市场不进行干预，因为它涉及了民生，民生得不到保证就出动乱，法国的动乱也是民生问题引起的。所以说24号文件规定的很清楚，必须认真执行，要找出执行的具体细则。没有具体细则保证只能作为口号。文件只是文字，关键是能不能执行。执行就要有执行的方法，有执行的基础和手段。没有这些方面就很难说。这是我对24号文的理解。
【主持人】：房地产政策如果要很好地执行，需要政府做很多的功课。下面有请中国策划研究院执行院长陈国庆先生就政策和房地产营销进行评述。
【陈国庆】：我讲两点意见，讲的不对请大家多谅解。24号文件没有意义，文件越多房价越高。有两个原因，政府领导手指中国的权力多了，权力越多灰色收入越多。第二个原因，地价越来越高，因为供应量越来越少，物以稀为贵。我昨天讲课讲上海的24亩地卖44个亿，楼板降拿到手就六万五千块钱一平方米，房价能卖八千块钱吗？不可能。地产税收越来越高。地产开发商都知道，今天买土地20万一亩，每平方米楼板价要重新交税，所以这不合理。还有一个很重要的原因，银行成本越来越高，银行真正的利息只有三点几，但是我们真正在银行融资的时候利息要交10％。就算出到240号文件，房价要涨十倍，所以没有必要。现在全国的物价都在涨，服装在降价。现在房地产市场放开，房价也会降，土地供应放量，相关的费用少收，领导少管，服装市场现在没有人管，所以价格自然而然会降低。这是我要说的第一点，这种文件没有必要，没有意义。
第二，即使今天市场环境是这样，我们应该加强自身的修炼。房地产企业在做项目的时候，一定要把品牌、文化和产品做好。我特别反对一个企业发展十年了，原始资本积累还没做好。我认为应该在三年里面把自己的企业提高到一个档次上。我们现在说房地产企业进入寒冬期了，像万科、万达、顺驰这样的企业，这些老板特别高兴，因为他们认为政策越紧，对于他们的发展越有利，市场的竞争对手越来越少。所以我们应该做这样的开发商，而不应该做忧心忡忡的开发商。
由于时间问题我就讲这两点。谢谢大家，
【主持人】：对于国内房价发展趋势，这么大的国家幅员辽阔，需要政府有效引导，也是有不同的观点供大家分享。最后有请房地产开发商协会副会长吴先生从企业的角度简单进行评述。
【吴副会长】：总是认为开发商不是好孩子，特别是政府和媒体这样看。很多情况其实不是这样，由于中国的情况是先有过程，后来才有管理政策，这是滞后的，产生了运营、经营中的情况。前面领导说了，要增强老百姓的素质。我认为其他产业也存在这种情况，但是关注程度和炒作程度不够。我认为房地产是好孩子，供给需求很大。谢谢大家。
【主持人】：房地产相关的话题很多，但是我们的时间有限。刚才一个多小时的时间我们分享了很多领导、专家对于房地产发展相关的问题观点。无论从城市建设还是地产开发，还是相应的政策解读，对大家有一定的借鉴意义。再次感谢杨部长、马委员、来光贤会长、郑焕明部长、刘维新会长、陈国庆先生、吴会长。感谢大家。谢谢。 |
