教授天价购地 地产开发新模式引爆业界热议

2008年4月，重庆最大宗个人购地项目规划正式向市发改委申请立项。重庆某大型医院副教授罗菁英(化名)个人出资202万元，拿下了位于渝北区古路镇草坪村的一块面积5亩多的土地。 罗菁英乃何许人也？豪掷巨资购地意欲何为？ 个人购地开发会否引发新一轮圈地热潮，又会否对房地产市场造成冲击？ 一系列谜团幻化着一个巨大的问号，盘旋在重庆上空…… 5月5日，渝北区古路镇草坪村三社。 65岁的周祖能一大早便招呼老伴一起下地，忙着往田里插秧。数十年来，周祖能和老伴一直延续着这样的生活。作为一个庄稼老把式，老周总能基本预计到秋天的收成。但今年不同，老周并不清楚插下去的秧苗，秋天地里长出的，到底会是黄澄澄的稻谷，抑或是其他什么东西？ 因为老周拿到了一笔巨款———19万元。由此，从严格意义上来说，这块水田，已经不再属于他了。他也不用指望今年的收成，之于他的生活会带来怎样的改变。 这一切，缘起2007年4月，幸运女神眷顾了这个辛苦了一辈子的老农。周祖能家5亩多地，以每亩34600元的价格全部被政府征用，用于土地开发和公路修建。 和周祖能一起获得补偿款的，还有附近十多家农户。 草坪村村委会主任颜昌武证实，草坪村三社被征用的土地共计十多亩，其中5亩系私人购置，购置费202万元。其余的，为政府修建草坪至渝北统景镇的公路所占。 　　不可能完成的复制 近日来，关于该土地将被用作庄园、医院抑或养老机构修建的消息，层出不穷。无论最后这块地将建成什么，在房价高企、老百姓为抵抗楼市暴利而不断探索集资建房之路却屡屡失败的今天，该事件都值得本土地产界强烈关注。更令人感兴趣的是，该拿地个案能否制造出一种新的产业模式、让更多“业外人士”以个体身份顺势插足地产业呢？ 对此，重庆市律协房地产与建筑工程业务委员会副主任、恒泽律师事务所主任陈友坤透露，地产开发通常的程序是：发改委立项，通过政府审批获得土地产权或使用权，进行开发。而根据相关法规，罗菁英不能以任何名义直接从草坪三社购置土地。因为草坪三社的土地属集体所有，集体所有土地必须是在土地所在村社内部户籍人员之间进行流转。对于集体所有土地，必须由国家出资将土地征为国有后，才能向城市居民出售。罗菁英获得土地，正是走的这条路———但是，即便罗菁英能顺利拿到地，也不意味着其地产开发就顺理成章。 重庆市天景置业公司副总经理胡瑛对信报记者算了一笔账：据称，罗菁英出资拿下的是一块容积率为2的土地。在质量过硬的前提下，其[BAIKE]建安成本约为1000~1500元/平方米。那么，这块地要开发成为成型的地产项目，至少还需要两倍以上于地价的资金。 以此估算，若要开发此地块，仍需要近千万元的开发资金。这一笔钱，显然不是多数人能承担得起的。 至于要将该模式在重庆主城复制，让更多的民众享受到该模式的“恩泽”，更是难于登天。 据记者了解，与罗菁英拿到的那块土地相比，主城地价成本至少增是其3倍；而且，重庆市主城供应的土地，至少都是数十亩、几百亩一块的整体，很难找到如此零碎的地块可供应。“这意味着，如没有几千万甚至上亿的资金，在主城拿地几乎不可能。”重庆一地产公司专门负责土地竞拍业务的方女士说，在整个地产开发中，拿地仅是其中一环，要完成整个过程开发过程，还需要多倍的资金。 “重庆目前公开的、个人资金超过数亿，可以保证运作一个大型的房地产项目的自然人十分罕见。”方女士说。 重蹈邱朝礼的覆辙？ 事实上，“即便罗菁英取得了土地使用权，个人征地进行房地产开发，仍是缺乏法律依据的。”陈友坤说，“个人只能通过一些变通的方式进行地产开发，譬如找一家具有房地产开发资质的企业进行联建。” 至于联建方式，陈友坤表示双方可以选择注册新公司，或以联建企业名义合作开发、协议分红方式进行财务操盘。 陈友坤认为，房地产业是一个高经营风险的行业，如果个人搞房地产开发，一旦亏损，将承担无限连带责任，而注册有限责任公司搞房地产，能够有效规避经营风险。此外，个人房地产开发还会在审批、发包工程、售卖等诸多方面受到很大限制。 陈友坤的观点获得了重庆市资深地产人士邱朝礼的认同。曾在重庆率先提出个人合作建房概念的邱朝礼表示：“罗菁英个人根本无法完成建房的全部流程。买地虽然不需要资质，但搞开发却需要较高的准入门槛！” 据记者了解，如市民个人在购地后要完成开发流程，必须到建委等部门获得相关的批文，而要获得这些批文，前提便是要有正规且符合要求的公司资质。若按此操作，个人拿地修建房屋，最终仍会演变成“先买地、后开公司”的开发模式。 不过记者了解到，除开上述流程外，目前重庆业界还有一些暗中操作方式。一地产业者透露，目前在重庆周边的郊区地区，一些有雄厚实力的个人试图修建别墅项目。“实际上不管目的是自住还是其他，这也是一种地产开发。”胡瑛说。 该知情人介绍，这些地产项目开建之前，首先需要分析，该项目所占用的土地是国家挂牌的出让地呢，还是农村的集体所有制土地。如果是前者，操作相对容易，只需要注册一间房地产开发公司，注册资金达到房地开发的500万元下限，即可进行后续操作；如果是集体所制土地或者农民的宅基地，操作则相对复杂。比较常见的变通方式是：个人承包一片山地，以相关管理建筑为名修建别墅。同时，也可以租用农民的宅基地数十年，进行修建———这已经属于打法律的擦边球了。 但是地产业界人士都表示，以上两种开发方式都绕不过先拿到地，后开发的程序门槛。 “与其个人购地开发房地产，还不如正大光明注册房地产公司搞开发。罗菁英模式，对市场没有任何借鉴意义。”一地产业界人士称，目前，全国个人购地进行房地产开发的案例仍属凤毛麟角，不足以对传统房地产企业造成冲击。 　　各地集资建房者纷纷转身 　　温州： 重走传统房产开发老路 2006年11月，温州个人合作建房项目委托开发商，以1亿多元的价格取得了一个30亩地块的开发权。据当时测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。然而，温州个人合作建房人在成功“拿地”后，再也无法取得进一步的突破。 2007年10月，温州合作建房人最终选择将合作建房项目，纳入房地产开发程序进行建设。其参与集资的256名会员，全部转为项目的投资股东。根据商品房开发模式，项目完成后，所有房源将公开销售，房价也将上涨。这不仅意味着256名股东很难如愿买到房子，也偏离了让每个合作建房人买到廉价房的初衷。 　　上海： 合作建房变成合作买房 2007年6月，上海合作定制建房的最早倡议者“上海家圆”，迫于压力暂停了合作定制建房计划，转而以团购形式进行。换言之，上海家圆提出的“合作定制建房”已经变身为“合作买房”。 根据上海家圆网站声明内容，暂停该计划的主要原因是：由于相关政府部门认为“个人集资建房不符合现行法律法规，且涉及到群众切身利益问题，涉及到巨额资金运作的问题”，因此，建议“上海家圆”重新考虑经营思路及运营方式。 　　深圳： 合作建房者偏爱烂尾楼 2006年底，曾以低价成功拍得两栋住宅楼的深圳个人合作建房组织，2007年4月6日再次拍得一栋烂尾楼，其成交均价每平方米约2610元。这栋烂尾楼位于深圳市龙岗区布吉镇，建筑面积为5369.2平方米，共有56套90多平方米的住房，产权从1992年到2042年。据专家估算，加上拍卖交易费和再建费等，房子成本价约为每平方米3200元，比当时周边同类商品房价格低两成。 天津： 首创者已经止步退款 2007年11月，天津市首位合作建房发起人刘革学向媒体宣布，由于土地规划调整，合作建房在时间和成本方面出现了不可控因素。因此他们集体决定，天津首例步入实施阶段的合作建房项目———“家园”项目正式终止，先期筹集的770万元集资已开始退还出资人。