|
2008年02月09日新闻
近日，上海楼市传出全面调整的强烈信号，上海浦东、浦西部分区域一批新开楼盘的开价出现比周边二手房价还低的价格“倒挂”现象。而杭州楼市经过这段时间的宏观调控，一二手房价格倒挂现象也频频出现。
“二手房价格比新房低一点”，这似乎是很多老百姓的共识，但是赵先生忽然发现最近的情况好像悄悄地发生了变化。一直打算买房的他在新房和二手房市场里转悠了很长一段时间，发现杭州已有不少区域的二手房挂牌价格已经高于周边新房。
现象——多区域出现一[BAIKE]二手房价格倒挂
赵先生最近看了一个叫做橡树园的楼盘，该楼盘位于现在杭州炙手可热的申花板块，2月份刚刚开盘，开盘均价13000元/平方米。让他疑惑的是，与该楼盘一路之隔的政苑小区现在二手房市场上的挂价早已在14000元/平方米以上。
事实上，这样的价格倒挂现象不仅仅出现在申花板块，在杭州另一热门板块桥西板块，二手房价格高于新房的情况也已存在。近日开盘的凯德·视界均价为14500元/平方米，隔壁的嘉泰馨庭开盘价为13000元/平方米，而与它们一河之隔的次新盘锦昌文华在二手房市场的挂价早就过了15000元/平方米。
同样，1月开盘的一线江景房海威国际开盘均价为14500元/平方米，相邻的水印城刚交房，其非江景房的市场挂价也已经在14000元/平方米以上。原杭理工地块上的城市芯宇最近开盘均价22000元/平方米，面对面的银马公寓虽然还没交房，但现在市场出现的一些试探性挂价已经超过25000元/平方米。
这样的价格倒挂还只是显性的表现。我爱我家市场研究中心分析认为，如果考虑到二手房房龄、小区硬件等因素，新旧房市场价格倒挂现象事实上比我们看到的还要明显。
原因——开发商降价销售，二手房持房观望
针对二手房挂价比新房价格贵的现象，相关研究机构认为，在地段和小区品质等房屋硬件条件都差不多的情况下，仅从房屋每年2%左右的折旧率和中间交易成本来计算，二手房应该比新房价格稍低一点。那么，现在出现的一二手房价格倒挂现象背后的原因是什么呢？业内人士认为，这主要缘于面对宏观调控，一二手市场呈现的不同特点：那就是开发商销售心态比较急切，二手房东则不着急，持房观望。
从去年下半年开始，国家对楼市的宏观调控力度逐渐加大，以货币紧缩为主的措施对于市场影响巨大。开发商获得银行贷款的难度大大增加，部分自身资金不是很雄厚或开发项目较多造成流动资金比较紧张的开发商存在资金压力。哪怕包括万科这样的行业龙头，也采取了加快房源消化量、缓解资金压力、加快资本流动性的销售策略。
杭州不少楼盘以低于市场预期的价格开盘，主要的一大原因是迫于资金压力不得不以低价甚至是特低价开盘。1月底，城北某楼盘开盘均价不过7380元/平方米，而周边的二手房已经卖到了9000多元/平方米。至今，其销售率已逾90%。眼下一般新盘开盘期销售率不过几成，这样的销售成绩已属非常火了。
而二手房市场是个散户市场，每个小业主手上只有几套房子。与开发商相比，他们显然没有那么多的资金压力，这使得大多数房东没有降价速售的热情。只有当市场出现了明确走向的时候，房东才会作出判断。因此对于宏观调控的反应，二手市场往往比一手市场慢半拍。
展望——二手房东是否降价销售，还看市场脸色
一二手房价格倒挂，会不会导致二手房成交大量萎缩，客户大量流向一手房市场？会否是楼市下一轮调整的前兆？
据杭州透明售房网的数据，二手房的成交确实在减少。在中原地产的所有门店中，政苑小区的成交量在逐月下降。中原地产品牌管理部总监王慧表示，这些一手二手房竞争较激烈的区域，由于二手房没有明显调价现象，受到的冲击还是不言而喻的。
不过，资深二手房分析人士认为，尽管二手房成交量下降，但由于二手楼市固有的特性，短期内不会引发二手房的大幅度调价，楼市新一轮调整的迹象尚不明显。
我爱我家骆家庄店经理李银艳认为，虽说存在价格上的劣势，但二手房有其现房优势，某些楼盘特别是次新房品质还不错。比如政苑小区建筑年代只比周边的新盘早了两三年，而且小区规模比较大，内部环境比较好，小区居民以机关单位员工为主，整体素质比较高。更为重要的是，政苑小区是现房，里面的居住环境已经比较成熟，而周边的新盘很多要2009年才能交付，算上两年的房贷利息成本和居住成本，二手房也有其优势所在。
但也有人认为，2008年，如果市场继续趋淡，随着大量新盘的低开入市，新旧房价格倒挂的情况可能会越来越多。一些需求得不到支持的二手房在新房竞争压力加大的情况下，也不排除调价的可能。“毕竟一手房市场和二手房市场存在着密不可分的联系，只要一个市场发生变化，另一个市场也不可能独善其身。如果一个小区有集体调价现象，那么二手房价就可能随之而下了。”某中介公司老总说。 |
