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交房延期、房屋质量下降、基础设施不配套、农民工工资拖欠……近年来，这些伴随着房地产开发出现的问题，在全国各地普遍存在，究其根源是商品房预售款监管问题。
如何实施[BAIKE]商品房预售款监管，既能保障购房者、施工单位、农民工及贷款银行的合法权益，又使房地产开发企业走上良性循环的发展轨道，是建设部提出的要求，也是近两年来各地政府积极应对的重要工作之一。济南市自2005年10月份起，结合国家房地产宏观调控政策的贯彻实施，推出了房地产市场监管和保护购房者利益的一系列重要举措，即：运用市场机制，引入市场中介机构，通过担保公司、相关商业银行对商品房预售款实行监管，由市建委进行监督管理。近日记者走访了济南市建委有关部门。商品房预售款成“软肋”
监管势在必行
十年来，由于房地产开发相关配套法规的滞后、相关管理不到位，出现了诸多问题，其中商品房预售成为开发过程中的“软肋”，是最容易出现问题的环节。
[BAIKE]房地产开发资金来源主要依赖银行融资和商品房预售资金，其中预售资金又占了很大比重。随着国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，造成房地产开发企业资金紧缺，挪用商品房预售款现象普遍存在，直接造成商品房项目工程款短缺，交房延期，房屋质量下降，基础设施不配套，甚至工程烂尾交房无期等问题。同时，也造成工程款和农民工工资的拖欠、房地产贷款不能按时收回，房地产金融风险性增加等严重后果。“这些情况在济南市也同样存在”。据介绍，根据建设部的要求，济南于2005年经过深入调研，正式开展了商品房预售款监管工作。
运用市场机制监管出台监管实施细则
“实行商品房预售款监管必须制定明确的规则，具有可操作性”。据介绍，通过对其他城市商品房预售款监管办法的比较分析和研究，他们认为“通过引入市场中介机构，与开发企业和商业银行组成利益相关互相制约的市场监管机制，政府管理部门只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施”是最行之有效的手段。经广泛征求社会各界意见，2005年9月，济南市建委发布了《济南市商品房预售款监管实施细则》（以下简称《细则》），并于10月份在全市全面推行。
三方相互制约预售款不能随意使用
按照《细则》，商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。预售人出售预售商品房时，向预购人提供由担保公司出具的预售款监管责任担保书。担保公司有权对其担保的预售款使用进行监管。在监管期间，如出现预售人未按规定使用预售款，而造成预购人的损失，预购人有权要求担保公司承担担保责任。预售人在商业银行开立商品房预售款专用账户，委托开户银行为预售款监管银行，并由预售人、预售款监管商业银行和担保公司三方签订统一格式的“商品房预售款监管协议书”，明确三方的权利、义务和责任，送市建委备案。“同时我们还严格了商品房预售款使用规定”。据介绍，他们要求房地产开发企业把商品房预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%%作为重点监管资金。重点监管资金只能用作本项目建设必需的建筑材料、设备，支付本项目建设的施工进度款、法定税费等用款事项，不得挪作他用。在使用重点监管资金时，由担保公司根据工程建设进度，核实房地产开发企业用款计划和预售款拨付申请，出具《预售款使用核准通知书》，并定期查验预售款专用账户资金情况，监督商品房预售款缴存和使用。
各相关商业银行专款专户、专款专存、专款专用。担保公司如发现违规拨付商品房预售款行为，可对预售款监管专用账户资金缴存和拨付情况进行审计。
重管理面向三方同时监管
济南市建委对商品房预售款监管履行组织管理职能，包括：实施商品房预售监管、审查负责监管的担保公司资格、接受预售人商品房预售款使用监督的备案、受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉、依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。
该市建委定期对相关商业银行、担保公司进行信用评定。担保公司由市建委公开向社会招标选定。为规避一家担保企业出现风险影响全盘的问题，他们推行了多家担保企业联保制，要求所有准入的担保企业联合对开发项目提供担保。为及时赔偿购房者的损失，要求准入的担保公司缴纳其注册资金10%%的担保保证金，存入市建委指定银行账户，不得擅自动用，在出现预售人未按规定使用预售款造成购房人损失时，优先予以偿付。对担保额超出担保公司注册资金一定数额的担保公司，市建委可暂停其商品房预售款监管业务。
该市建委还采取随机抽查和定期检查的方式，对商品房预售款使用情况进行监督检查。对不履行监管职责造成商品房预售款违规使用，并不按期整改，业务能力和服务态度较差的担保公司、房地产企业、银行，有权进行停止资格、暂停预售、记入不良信用档案等相关处罚。“截至目前，已有11家房地产企业因预售款使用不当被限期整改”。此外，他们还设立了投诉电话，专门受理购房者对房地产开发企业不提供《商品房预售款监管责任担保书》的投诉，实施全社会监管。
预售款专款专用购房者得到预期房
“两年多来，济南市通过商品房预售款监管机制的运行，不仅保证了商品房预售款的合法使用，规范了房地产市场秩序，而且取得了良好的社会效益”。据介绍，首先是保障了购房者的合法权益。实行预售款监管，保证了商品房工程建设的专款专用，从而保证了开发商按期交房，购房者得到预期房屋。即使发生开发商挪用预售款或携预售款潜逃的事件，担保公司从保证金中优先偿付购房者的损失。
其次，保障了商品房施工单位和农民工的利益。许多开发项目的施工建设先由施工单位垫资，如果用于项目工程的预售款被挪用或不能及时拨付，会导致大量欠付施工单位的工程款，进而造成农民工工资的严重拖欠，引发群众上访事件。加强预售款监管，确保了工程款来源稳定，保证工程款的正常开支，农民工工资的正常发放，防止了拖欠施工单位工程款和农民工工资现象的发生。
此外，加强预售款监管还降低、化解了银行的房地产金融风险，使房地产开发企业的发展走上良性循环的轨道。目前房地产企业开发主要依赖银行贷款，预售款被挪用，商品房不能按期交付，同样会给银行带来金融风险，造成房地产企业的贷款不能按期收回，进而使购房者的个人住房按揭贷款得不到及时偿还，使银行的不良贷款增加。采取这种商品房预售款监管机制，使银行通过结算权利，控制了房地产企业对预售资金的违规使用，从而降低、化解了银行的房地产金融风险。与此同时，新机制使工程的进展有了保证，商品房能够按期交付，企业信誉度上升，可以促进商品房销售和资金回笼。从而使房地产企业走上良性健康发展的轨道。 |
