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【实施日期】2006/06/02
【颁发文号】市政发〔2006〕51号
为认真贯彻落实国务院国办发〔2006〕37号文件精神，进一步加强房地产市场的宏观调控，调整住房供应结构，构建多层次的住房供应和保障机制，不断增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型住房的供应，规范市场秩序，激活住房二级市场，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展。根据我市房地产市场的实际情况，提出以下实施意见：
一、加大规划调控力度，重点推动普通商品住房和经济适用住房建设，解决好旧城改造拆迁安置问题
建设行政主管部门要尽快组织完善我市住房建设和房地产开发“十一五”规划，重点发展满足我市城镇居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，2006年9月底前向社会公布。利用规划宏观调控住房供应结构，明确普通商品住房、经济适用住房、安置用房和廉租住房的建设目标，加大建设力度。对普通商品住房和经济适用住房项目，要优先定点选址，加快审批速度。
从2006年6月1日起，我市新批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，要确保达到开发建设总面积的70%以上。房地产开发用地在出让前，应由建设、规划主管部门提出建设条件，对每宗出让土地开发建设的套型面积标准做出明确规定；对已取得土地使用权的项目，应报市建设主管部门进行建设条件核定；对已经批准开发但未取得建筑工程施工许可证的项目，应根据上述要求进行调整，并报市建设主管部门进行重新核定，需变更规划的，重新办理规划手续。未经核定，不予办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。所有开发项目在施工前必须到市建设主管部门办理施工图备案，对擅自改变设计的开发企业和设计单位，将依法予以处理。具体实施细则由市建设主管部门会同有关部门制定。近期，市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室应组织相关部门对房地产项目进行全面检查、清理，落实上述政策。
科学规划城市旧城的拆迁改造，合理控制拆迁规模，要把城市的拆迁改造和古城保护有机地结合起来，防止不切实际大拆大建的盲目行为，控制住房被动性需求的过快增长。2006年我市房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。同时根据城市拆迁规模，在城市新区的规划中划定安置区域，由政府组织安置用住房建设，重点解决城市拆迁户的安置问题，在经济适用住房小区中考虑一定比例作为拆迁安置用房。
二、严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用
严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；加大土地储备力度，房地产开发用地主要用于普通商品住房建设，严禁改变用途建设别墅等高档住宅；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；严格控制低密度、大套型住房的土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实防止囤积土地行为，严格按照《西安市闲置土地处理办法》的相关规定，对土地闲置1年以上2年以下的，依法从高征收土地闲置费，责令限期开工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。已动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续1年以上的，按闲置土地处置。
三、加强房地产信贷管理，严格税收征管，防止投机性炒房行为
商业银行要严格房地产信贷管理，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；加大对有资质、有良好信用等级的房地产开发企业支持力度，重点支持中低价格、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设项目；对闲置地和空置商品住房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制。对空置3年以上的商品住房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。空置房情况由市房屋和建设主管部门予以公布。
积极推进住房公积金贷款，提高住房公积金使用率，努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限。
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对高档商品住房建设和投机性、投资性购房等房地产交易行为的调控力度。从2006年6月1日起，对个人购买的普通商品住房，在产权过户交易时实行契税减半，转让时免征土地增值税。对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
四、着力解决中低收入和最低收入家庭住房问题
进一步加大经济适用住房建设力度，尽快出台《经济适用住房管理办法》。增加土地供应，严格项目审批，通过招标选择有实力、有信誉的房地产开发企业承担经济适用住房建设，推动经济适用住房建设的滚动开发。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相实施住房实物分配和商品房开发等违规行为，严格控制集资合作建房的户型面积。
解决最低收入家庭住房问题，完善社会保障制度。尽快完成《廉租住房管理办法》的修订工作，确定“十一五”期间的供给规模。采取各种措施，从财政、土地收益、公积金增值收益中安排资金，用于落实廉租住房制度。建立以房租补贴和租金核减为主的保障体系，以政府采购二手住房出租给最低收入家庭和鼓励经济适用住房开发建设单位出租房屋给最低收入家庭等方式为补充，着力解决最低收入家庭住房问题。在适当时机安排建设一定规模的廉租住房。
积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。采取措施，简化手续，加快存量住房的产权证办理速度，推动住房二级市场发展，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
五、整顿和规范房地产市场秩序，加强对开发经营行为的监管
加强房地产开发项目监管力度。建设主管部门要认真落实项目资本金制度，对项目资本金未到位的项目，建设主管部门不予办理项目核准手续；认真落实项目手册核验制度，严格审核项目配套设施建设到位情况，对项目开发建设全过程实施监管；要加强房地产企业信用档案建设，对存在不良经营行为的企业，要公开予以曝光，并不得参与土地“招、拍、挂”。
房屋和工商主管部门要严格商品房预售标准，打击违法内部认购和售后包租行为；实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。对虚构买卖合同，囤积房源，捂盘惜售，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，要依法严肃查处，情节恶劣、性质严重的，依法给予经济处罚直至吊销营业执照，并追究有关责任人的责任。
加强对经济适用住房建设标准、销售价格和销售对象的管理。经济适用住房严格控制在套均建筑面积80平方米以内，严格禁止建设超标套型经济适用住房；销售价格严格执行政府指导价，开发企业不得私自谋取额外利润；销售对象必须经过政府部门审核并取得购买资格，严禁以各种名义骗取经济适用住房购买资格；严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后改变土地用途，变相搞商品房开发。
市建设主管部门要会同有关部门加快制定实施细则，切实加强房地产市场的监管。
六、建立健全房地产市场信息披露制度，完善市场监管信息系统，加强市场监测
加强住房状况调查工作，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。建立房地产市场信息披露制度，统计、建设、土地、房屋等主管部门要按季度公布项目许可、建设用地供应、土地价格、商品住房开竣工量、销售价格和销售量、商品房空置等信息。加强对房地产市场的监控，科学预测商品住房市场的变化。
逐步建立覆盖全市（包括各区县及开发区）的房地产管理网络体系，实行房屋交易、登记网络办件，实行商品房预售合同联机备案。
坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，稳定市场心理预期，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
七、积极推进住宅建设科技进步、环境建设，提高我市居住的整体水平
增加政府投入，以“十一五”期间实施200万平方米可再生能源示范项目建设为契机，着力提高住宅小区节能、节水、节材、节地水平，带动我市相关产业的发展，推动住宅产业化水平的提高。
推进人居环境示范工程建设，鼓励企业提升住宅小区环境建设，提高我市市民居住整体水平。 |
