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楼市眼花缭乱，资讯严重不对称，买房人想做到理性冷静购房势必有些难度，因为周边的“声音”会不绝于耳，买房人的判断时常被混淆掉。那么，如果想做到买房接近万无一失，就要做到真正的“懂产品”，对一些楼盘的术语，专业知识，市场概况有个大致的了解。起码再走进售楼处，咱不心虚了，也能见招拆招了。本期主题，本刊将为读者详尽解答楼盘产品线，包括建筑知识、品牌价值、区域分析等，以期给读者全面了解。
建筑、景观、物业买房重点把三关
买房，其实就是挑选建筑景观及物业的过程，把握好这三关，不出大问题，没有大瑕疵，买房基本上算是成功的，下面将从三大要素逐一解释。
建筑概念五花八门理 清头绪从容买房
从产品形式到产品结构再到产品功能上，地产商绞尽脑汁的“创新”，但有多少是原创，又有多少是“新瓶装老药”呢？本刊为您把基本概念意一一阐述，揭开层层迷雾。
产品形式
高层、小高层
根据楼房的高度不同可分为低层、多层、小高层、高层和超高层。通常人们把按房1-3层称低层、3-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定8层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。小高层属于目前市场上比较时尚的一种住宅类型，选择小高层，并非是人们仅追求一时时髦。业内人士认为，随着人们追求高品质住宅意识的提高，小高层是未来发展趋势之一。
洋房
洋房，也称洋楼，一般为四面或三面临空，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式住宅。洋房一般都要符合花园住宅的前提条件，历史上多集中在上世纪30年代到49年前。洋房很重要的一个方面是结构好，西式结构居多，也有很多种类，比如花园洋房、情景洋房等。
花园洋房
花园洋房兴起于三四十年代，是介于别墅与普通公寓之间的一个市场化概念，在建筑学上并无硬性的指标，但实际上，花园洋房追求较低的容积率、较高的绿化率、较大的楼间距。目前，花园洋房的容积率大多在1.0左右，从自然关系上考量，花园洋房与联排别墅已相差无几。而在居家空间这一层面上，花园洋房与联排别墅的距离开始缩小、拉近。花园洋房的户型面积、室内开间正在变大，空间更为开阔、舒适、惬意。露台、入户花园、阳光落地窗等等。
情景洋房
情景洋房是一种介于别墅和普通洋房之间的产品。设计层数一般为4、5层，经常分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。层层退台，户户赠送花园或露台，是情景洋房一个最大的特点。首层情景花园与景观大露台，二、三层景观大露台与双景超大空中入户花园，四层透天露台花园。
别墅
现在人们常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是 “房子”、“住宅”；而另一种是“庄园”、“城堡”。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
独栋别墅
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
特点：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
联排别墅
每户独门独院，设有1-2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
特点：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士购买。3、户型设计丰富前卫，有特色。
双拼别墅
双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的产品，它是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，不仅在国内，在世界范围内也十分流行。
特点：1、与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2、是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境。3、双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
叠拼别墅
它是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
特点：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有地下室，叠上有露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减。
空中别墅
空中别墅发源于美国，即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把都市生活提升建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。
特点：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。
公寓
大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。
产品结构
砖混：
砖混结构是指建筑物的主要承重构件以砖墙为主体，楼板采用预制或现浇钢筋混凝土。它是我国民用住宅采用的主要结构形式。但由于烧砖不环保，目前新建住房已经禁止这种结构，但天津老式住宅，都还大多是小砖楼。
框架：
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
框剪：
框架-剪力墙结构，又称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
产品种类
板楼与塔楼
所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户；而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。
板楼优点：
1.南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。
2.板楼均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受市场欢迎，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。
3.管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。
4.住户使用率很高。板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。
板楼缺点：
1.建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。
2.户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。
塔楼优势：
1.节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。
2.空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。
3.结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。
4.居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。
塔楼缺点：
1.均好性差，居住密。度高塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。
2.使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。
【编辑提醒】
并不是所有的板楼都比塔楼好，有设计得好的塔楼，也有设计得糟糕的板楼，一定要具体情况具体分析。而且，在购房时，还要分清“伪板楼”，也就是那些看起来像板楼，实际上是塔楼的楼型。最好的办法就是看户型分布图，看同层有几户住户，超过4户的肯定是“伪板楼”；看进深，好的板楼进深一般在14米左右，这样才能保证每套户型良好的采光和通风性，因此，进深超过15米的楼型，也不能视为真正的板楼。
产品功能
环保型住宅
虽然有关“环保型”住宅的讨论没有严格的定论，但不少开发商已在积极尝试着去建设具有环保特色的住宅，他们对环保的理解也在逐步提高。环保型住宅除了应具备大面积绿地外，还应对治理噪声污染、光污染进行控制，还有将小区的人车完全分离，居住区内不允许车辆出入，车辆全部停入地下停车场等等方面。为了使住户的住宅充分受光，在户型的设计上采用多面朝阳的方法，这样虽然使有效的面积有所浪费，但起码充分保证了住户健康。
【链接】环保住宅的基本标准
1、容易引起过敏症的化学物质的浓度很低；
2、尽量不使用易散发化学物质的胶合板、墙体装修材料；
3、装有换气性能良好的换气设备；
4、在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备；
5、室温全年保持在17-27摄氏度之间；
6、室内的相对湿度全年保持在40%-70%之间；
7、二氧化碳低于0.1%；
8、悬浮粉尘浓度低于0.15毫克/立方米；
9、噪声小于50分贝；
10、一天的日照确保在3小时以上；
11、有足够亮度的照明设备；
12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力；
13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；
14、住宅要便于护理老人和残废人。
节能型住宅
所谓节能建筑，就是在满足居住舒适性要求的前提下，在建筑中使用隔热保温的新型墙体材料和高能效的采暖空调设备，达到节约能源、减少能耗、提高能源利用效率的目的。
【链接】什么样的住宅才是节能住宅
选择有外保温墙的住宅，在普通住宅中，冬天采暖、夏天制冷中30%的能量没有为人体利用，而是通过窗户、墙体散失到户外，增加了热岛效应，浪费了能源；要大开间、小进深，窄面宽、大进深是许多开发商节约土地资源、增加利润的重要手段，但这样的住宅难免会以牺牲一些房间的采光为代价；既要明厅明卧，也要明厨、明卫，节能住宅由于最大限度地采用了自然光照明，因而大大节约了电源；选择节能玻璃窗，一般住宅的玻璃窗采用普通玻璃，虽然造价便宜，但保温效果较差，选择高质量的玻璃能让室内温度稳定；合适的墙窗比例很重要，窗户过大与节能建筑的理念是相悖的；新风系统保持空气新鲜，内新风系统就能解决关上窗户也让室内空气新鲜的作用；外墙色彩淡的更节能，科学研究证明，色彩越重的颜色越容易吸热，所以浅色住宅更节能；绿地面积要大，有测试显示，当阳光强烈、气温达到摄氏33度时，不少楼盘地表温度达到摄氏45度以上；最好安装太阳能热水器，采用太阳能热水器可以使你每年省下几千元的电费；中水设施不可忽视，循环用水的效益是非常明显的，既保护了水资源，又能减少物业费。
生态型住宅
生态住宅是生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换、无废无污染、生态平衡的建筑环境.这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境,也涉及人文环境、经济环境和社会环境.生态住宅在功能上更趋于原始状态和自然状态,它将许多自然能源有机地导入住宅,使居住人在自然状态里居住。
【链接】生态住宅的标准是什么
首先，生态住宅在材料方面总是选择无毒、无害、隔音降噪、无污染环境的绿色建筑材料，在户型设计上注重自然通风。并且小区建立废弃物管理与处理系统；使生活垃圾全部收集，密闭存放，收集率高达100%。这样，无论室内室外，都不会产生有害物质，有利于居住者的身体健康。
第二，生态住宅里，其绿化系统同时具备生态环境功能，休闲活动功能，景观文化功能，且尽管利用自然地段，保护历史人文景观，因此能使居住者身心健康，精神愉快。
第三，生态住宅采用的绿色材料可隔热采暖，因此可使居住者尽可能少用人工空调。并且还尽量将排水、雨水等处理后重复利用，并推行节水用具等等，这一切，实际上为居住者节约了不少水费电费等生活费用。
智能型住宅
智能化住宅是对住宅的社会环境、自控系统以及相关设备、服务与管理、实际的居家需求优化组合，从而为居民带来一个高效、舒适、安全、便捷的高新科技的个性化住宅空间。智能化住宅是利用４Ｃ网络技术（即计算机、通信和网络、自控、ＩＣ卡）技术，通过有效的传输，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
【编辑提醒】
目前天津楼市打生态牌的楼盘太多，买房人要仔细辨别，所谓生态，不是说单纯的人造水景，而是指地道的自然原生态，如七里海、东丽湖、团泊湖等。而智能住宅，也不指是单纯的安防系统，因此，买房人在购房时一定要勤问多看。
天津住宅产品市场供应现状分析
目前天津高端产品占据整个市场供应量的很大比例，尽管这些产品以高层、洋房、别墅等不同的形式展现，但在整个房地产市场的供应上，还是呈现出了不同的特点。
其中别墅的供应量在市内六区主要集中在河西和南开两大区域，河西的梅江板块是市内六区别墅市场的主要供应区，价格在13000-19000元/平米不等。由于市内六区土地供应量有限，再有国家对别墅用地的限制，从而形成市内六区的别墅产品供应量逐渐减少，在不同类型的产品供应中所占比重较小，从产品分布的区域看，别墅产品多位于区域的边缘位置，形成这种市场分布的原因有两个方面：一是中心地区缺少大面积的别墅用地；二是由别墅产品自身的特点决定的。从目前别墅产品的市场供应情况看，市内六区的别墅产品供应量在逐渐减少，而且在整个别墅产品的供应市场中占据了较小的比例，主要供应的别墅产品分布在郊县，如位于东丽湖板块的东丽湖?万科城、夏阳溪韵风景湾，位于宝坻的京津新城等等。
高层产品是目前房地产市场供应的主流产品，市场分布与各个区域的开发建设情况相关，其中相对高端的高层产品主要集中在河西、南开、和平和河北区的海河沿线等四大区域，产品供应量占整个市场供应量的七成左右。南开老城厢改造、河北区海河沿线改造等工程的启动，带动区域内高端住宅不断涌入市场，而和平和河西，则是传统的高端住居住，高端产品占整个市场的较大比例。
小高层这种产品形式主要分布在南开区的老城厢片区，整个市场的供应量相对较小。多层住宅属于相对低密度产品，市场分布趋于边缘化，多分布在市区的周边，形成这种市场分布的原因主要由以下几个方面：一是市内中心城区土地的稀缺性；二是市区地价的升高；三是由于产品的低密度要求，从而相同区域内较高的建筑成本。
随着住宅产业化的发展，智能化住宅、生态住宅、环保节能住宅等渗透高科技的住宅产品开始进入人们的视线，引发人们对住宅品质新一轮的思考。这些高科技住宅产品的出现，与整个社会的进步是密不可分的。另外，随着人们生活水平的提高，对住宅品质的要求在逐步的提高，一些开发商的责任意识也在加强，面对激烈的市场竞争，一些高科技的应用则成为产品的一大竞争优势，等等一系列的因素促使住宅产品不断提高自身品质，通过一些新技术、新产品的应用，最终实现节能环保、智能化，从而也符合整个社会的发展，弥补了社会能源的稀缺性。目前天津的一些项目对这些高科技的技术或产品已经有所应用，如采用节能、环保的建筑和室内装修材料、住宅智能化科技设施、低能耗设备设施等诸多方面，但这些技术的应用更多的还处于前期尝试阶段，实际的效果和潜在效益还有待通过一定时期使用来验证，并被市场接受和广泛采用。另一方面，因为这些高科技产品和技术的应用会相应的增加产品的开发成本，因此一些开发商在选择使用时会从项目开发的成本考虑，在采用上比较慎重，从而也在一定程度上制约了节能环保、智能化产品在整个天津房地产市场上的应用。虽然现在节能环保、智能化还只是部分高端产品的一个宣传卖点，但从目前整个房地产的市场发展趋势上看，节能环保、智能化住宅将是以后住宅产品的发展方向，经过现阶段的尝试和完善，后期产品会更加完善并被开发商和消费者所认同并广泛使用。
目前，天津市内六区在建的高层项目较多，主要分布在南开、和平以及河西区，这3个区所占比例总和为73%，其中和平区在建项目均为高层，价格一般在7,500-10,000元/平米之间；小高层项目主要分布在南开区，所占在比例为53%，均价一般在6,500-8,000元/平米之间；多层项目较少，分布比较平均，由于多层项目的地理位置一般较为偏远，因此价格较低，均价一般在5,500-7,000元/平米之间；天津市内六区的别墅项目主要分布在河西区和南开区，河西区所占比例为67%，其中，河西区梅江南板块内别墅项目较多，价格也相对较高，均价一般在13,000-19,000元/平米之间。
园林景观选择 误区与标准
随着人们住宅水平和居住意识的提升，景观也成为人们对住宅产品的要求之一。对景观的重视具体反映了人们从“居得其所”到“居得其乐”的过渡，其不仅仅是一字之差，而反映了住宅在人们心中的功能已经由单一的居住性转变为集居住、感官为一体综合性。
景观“黑色事件”为人敲响警钟
在重新强调了景观的基础——“绿化”之后，我们又要重新提起高度来说说景观了。在人们心中景观是生活环境的体现，也是生活质量的衡量标准之一。但是关于景观的问题还是层出不穷，让小区的居民哭笑不得。
事件回放
一般来说景观的前期规划和后期完善应该是相辅相成的，但是据不完全了解，在现实中，社区景观的前期设计和后期维护都存在一定断层，往往呈现出前期规划不到位，后期弥补明显不足，使得现实中的景观与规划图中的大相径庭。
李先生就是这样一个例子，2006年他因为希望居住环境能够得到切实的保证而看中某开发商所宣传的“园林景观”，由于购买时为期房，当工程完成之后，却发现最终的“园林”与初期的规划存在明显不符，“风格”到不少，但“绿色”则不多。整个小区都缺乏生气。另外入住以后还出现了业主停车场和公共绿地“抢道”的现象。这一系列的不可思议，让陈先生有些后悔：“我本来就是冲景观买的，当时觉得景观规划都有了应该有所保证了，可是规划和现实在操作中的差距，使得景观并不能完全实现是我当时没有考虑到的。”
白小姐是天津滨海新区一家外企的职员，三年前在某社区购买了一套新房。入住初期景观较好，整个社区绿地面积较大，开发商主推的景观特色——“人工湖”也成为社区的核心景观。而现在这些初期的景观已经面目全非。大面积绿地由于超平维护成本过高，最终因无人管理而变黄，变秃；人工湖也因为缺乏后期管理变成了一潭死水。对于前后鲜明的对比，白小姐十分生气：“刚开始我还觉得自己选择对了，可是时间一长才知道这其中的很多弊端。这样的景观没有持续的美感根本起不到美化社区的作用，反而给我们的日常生活带来了很多不便。”
当下楼盘景观设计出现的误区与问题
从以上两组案例可以发现景观所存在的一系列问题，这些问题是入住以后才会体现出来的，可以说是景观的发展性问题，而在景观设计方面，也就是景观抛开后期维护的最初阶段，也有很多问题。景观设计是从规划及建筑设计的角度定义的。也就是说，是指在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计，包括自然要素和人工要素，使得建筑（群）与自然环境产生呼应，使其使用更方便，更舒适，提高其整体的艺术价值；关注人的使用，即与作为自然和社会混合物的人与周围环境的关系。
景观设计西方化
目前来看，我市小区景观设计推崇欧式园林、北美风情等风格，而没有结合我是地方本土性特征进行设计。因为不同的气候、地形特征，会有不同的生态系统，也会导致园林景观的不同效果，就植物而言，北方城市的园林景观多遍植松柏，耐寒耐旱；南方地区多以热带植物为主，四季鸟语花香。而有的开发商却违反这一自然规律，为追求“异域风情”大造景观“特色”。这些景观造园材料，也多是花高价从千里之外购回，可由于违背了自然规律，后期必将为之承担巨额的养护费。这种“崇洋媚外”的心态其实是对地域文化的否定。我们不能忽视传统的人文精神而生搬硬造。因此，景观设计更应该重视和挖掘历史人文以及本土文化，把握人们的精神需求，以创新理念塑造出体现本土文化人文生活环境，使业主真正回归“心灵家园”。
景观设计雷同化
信息技术的高速发展，各类景观设计精品选接踵出版，景观设计师不出家门即可获取国内外相关信息和发展动态。对成功作品的学习以及对新材料新技术的应用，难免使各地的景观趋于雷同，产生“特色危机”，这同时也是建筑界所面临的问题。另外，景观设计公司为达到签单目的迁就客户需求，不顾具体环境，盲目设计了很多不实际的小桥、流水、凉亭、假山、廊柱、花坛、绿地等，单纯为做景观而做景观，这也使得景观设计的雷同化倾向日益突出。
景观设计平面化
小区景观的设计在图纸上往往表现的美妙绝伦，但事实上，亲身置身于施工完的景观现场，完全体会不到设计者的“独具匠心”。在夏日的骄阳下，人们穿越广场匆匆行走，根本无暇顾及满目平整的花花草草。大尺度的平面布置，使景观设计成为纯粹的装饰品，和人产生了很大的距离。然中国园林景观设计注重空间变化，讲究竖向尺度，重视与人的交流与对话。大中型园林一般都由几个不同境界的次要景象围绕着主要景象，形成一个主次分明，景色多变的园林景观。每种景象本身又是一幅立体式的空间画面，随着观赏方位和角度的改变，都会使画面变化。而且设计者也会对景象进行详尽的分析、比较和组合，设计出几条最佳的游览路线。这些路线把行进中各种最佳动态观赏点和静态观赏点有机串联在一起，使所观赏的景象形成一幅有开合变化、虚实对比和节奏韵律的、统一的连续画面。
景观设计围墙化
传统的小区设计讲究围合的概念，一般先有围墙创造一个“容器”，之后设计师开始赋予这一“容器”内的范围以生命。但随着社会的发展，人们的居住需求已不能满足于狭小的空间范围，人们需要更广阔的生活和活动的空间，因此，小区的景观设计必须要结合小区周围环境的特点，突破传统围墙式设计，涉足更大范围的设计领域，使人们的工作与生活真正的融入这个社会。
景观设计图纸化
一个优秀的景观作品必然是图纸设计与施工密切配合的结果。就拿树种的配置来讲，要达到理想的效果，从选苗到现场施工，必须要求设计师进行指导。至于自然山水园的放样、施工，没有景观设计师的现场把关，更是难以达到预期效果。对于复杂地形的施工，现场出现问题的情况更是时有发生。所以地产开发公司应该要求施工队伍与设计人员进行沟通。而越是施工水平差的队伍越少与设计人员沟通，最终使得图纸设计与现场施工严重脱节，设计师的设计不能在现场得到完美的体现，而只能在图纸上显现出来。
另外需要强调的是，决定景观成败的三个因素——设计单位、施工单位和发展商，其中发展商对景观设计和施工的掌控能力更是至关重要。
目前发展商方面所做的掌控工作明显不足，景观主题要求往往空泛，为追求时髦不切实际。事实上，景园主题的选择应该多种多样，如色彩、植物、水、石、运动、科技和音乐等，一般是建立在庭园风格之上，是具体可操作的。对于景园类型方面，由于发展上的掌控力度不够导致了景观类型混乱的情况。景观风格也会由于发展商的掌控原因而有所偏差，呈迷失趋势。而在最能体现景观风格的细节上也会由于掌控力度不对而失之毫厘差之千里。
如何挑选好的景观
对于一个住宅产品来说，选择景观就基本等同于选择居住环境。每个人都希望自己居住于芳草鲜美、落英缤纷之地，怡然自乐共享天伦，而这些关于居住的畅想如果离开了景观根本无从实现。
众多开发商为了满足购房者对于“景观”的要求，纷纷在景观上大下功夫，于是一时间景观被追加上了“xx风情”等冠名，添加上“大规模”等形容。弄得购房者眼花缭乱，不知如何挑选。
“景观”的塑造应该因地适宜，对于大多数开发商来说在社区初期规划中就应该对其整体景观进行考量，而不应该在住宅成型后将景观规划沦为“见缝插针”的拼图游戏。所以购房者在选择景观的前期过程中，应该对开发商的资质和信誉以及整体规划的步骤进行考量，这将使得景观的整体效果有所保证。
另外从细节上也不应该仅仅考虑景观的视觉感受，而应将其视觉感受与居住的适宜程度结合起来。接下来我们将结合北方冬季长，风沙大、灰土多等特点，提出一些关于选择景观的可行性建议：
1、用树木代替绿地
不要以为绿地是绿化最重要的部分，随处绿意盎然，就是好的绿化。这样的社区绿化在“勃勃生机”的表面暗含着很多问题和隐患。由于北方的气候原因，到了冬季，草地全部枯黄，如果不巧赶上大风天气，整个小区都是暴土扬长，基本起不到什么绿化的作用。另一方面，草坪的维护除了定期施肥浇水还要进行修剪。管理成本很高，如果后期物业能够持续维护，维护费用势必会分摊到每个业主的头上，如果欠于维护，最后“绿地”只会变为荒草。而相对于树木而言，前期开发商要投入一些资金，但后期的维护成本很低，且净化空气、调节区域小环境的成效要比草坪好很多。
2、用乔木代替灌木
在树木的类别方面问题上，大家有一个误区，认为树木乔木生长的高，会阻挡阳光照射，其实不然。北方光照不足通常是在冬季，而冬天寒冷树叶已经掉光，根本不会有挡光的可能。而在北方炎热的夏季茂盛的乔木恰恰可以调节温度，遮住烈日的作用。社区居民闲暇之时也可以在树下休闲纳凉，另外乔木对于环境的改善作用也比灌木略胜一筹。从美观的角度看，现在的建筑以高层多层居多，乔木与建筑比例相协调，给人的心理感受更加舒服。
3、用多品种代替单调
选择绿化好的社区要看社区内的植被种类是否丰富。其实树种多不单单是有效利用空间，让人感觉视觉丰富，赏心悦目。从生物学的角度，多种植物共同生长有利于物种的基因保护，增强植物群落的稳定性，这样可以促使植物生长良好，更好的吸收水分，净化空气，吸收空气当中的有害气体。而树种单一不但视觉单调，而且一旦出现病虫害，极容易造成大面积感染。此外，每一种树木都有他的特性，例如乔木遮阳效果好，防风差。如果增加其他防风性强的树种相互补充，会起到很好的整体绿化效果。
4、用幽静代替喧嚣
“把边”的房子不要买，这是很多人的买房经验，其实最主要的原因还在于靠近街道的户型太喧闹，而绿化如果能做好，树木恰恰起到了隔音减噪的功能，而且还能成为自己窗外的一道美丽的景观。所以您如果选择内环闹市或是公路旁安家，最好选择那些住宅四周营造隔音林带的小区，这样可以充分利用树木来减噪。
5、用自然代替雕琢
移植的总不如原生的树木。在选择小区绿化的时候，我们最好选那些项目原址就保存完好的原生绿色植被。与那些全部依靠异地移植绿色植被造景的社区相比，更加生态环保，原生植被常年在此生长，适应当地环境，生长茂盛，更有利于社区环境的净化。目前也有很多开发商关注到了这点，在项目设计之初，就将这些原生树木考虑到整体规划当中。
6、社区景观非“绿”不可
当然，社区仅仅有脱离了生态和自然的空洞景观是远远不够的，真正合理的景观规划是必须建立在合理的社区绿化之上的。只有解决了绿色问题，才有景观塑造的可能性。就如同吃得饱了，才会想吃得好一样，没有最初的绿化作基础，景观只能成为一纸空谈。
7、重提“绿化率”
既然明确了景观不是绿化的体现，那什么才是绿化的直接体现就成为了购房者最为关注的问题。说到这个就又得重提“绿化率”的问题。
“绿化率”是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。当然绿化率也只是一个量化的指标，具体怎么实现还得依靠与实践。
目前来看，社区绿化率成为了“明码”标出的指标，很多开发商用大绿化率的标语来吸引人们眼光，可是绿化率怎样落实，却并不像几组数字那么简单。或者可以这么理解，绿化率可以代表绿化程度，却不能体现绿化所涵盖的内容。而与居住感受直接相关的并不是所谓的数字概念，而是绿化在社区中体现的具体内容。就以绿化中的“草坪”和“绿化”为例就可以看出其绿化内容不同给居住者带来的不同感受。很多社区在进行小区绿化时，重草轻树，追求平面绿地，使得小区建成后形成大面积草坪，且为了维护景观，人们对于草地也只是可远观，因此这样的“绿化”只能带给人们视觉上的绿色感受，却不能使人真正融入到绿色之中。
因此，如何实施绿化工程从而诠释“绿化概念”，使得人们的居住感受得到最大程度的满足，成为了绿化的重中之重。当然，这也是购房者最关心的问题，下面我们就将带着这些问题，揭开社区绿化之谜。
【编辑提醒】
对于景观，开发商的猫腻比较大。首先在买房时要将开发商承诺的园林景观写进合同当中，以免发生私改规划损失业主利益的事情。其次，看园林，有没有主题景观无所谓，但最近要社区内人人皆可享受到园林，即园林最好穿插于社区之中。另外，如果社区中有水景，要问清池中水如何做维护，以免发生半年不更新，活水变臭水的现象。
物业服务切勿忽视入住后提升舒适度的保障
谈到地产产品，就不得不提及物业管理，物业管理是房地产产品综合开发的延续，是为业主提供的一种长期性的，完善性的后期服务。随着人们对于物业服务认识的逐步加深，物业管理也日益规范化、专业化。从今年10月1日起，新选聘制度即将实施，这就表明物业公司的服务水平将要接受更为严峻的考验。那么，优质的物业服务究竟能为社区带来什么？本刊将带给读者有关物业服务的全方位解读。
物业管理的概念和作用
物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业则是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。而物业管理则是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
物业管理是房地产产品综合开发的延续，是为业主提供的一种长期性的，完善性的后期服务，还承载了社区未来发展的重任。天津中原华夏物业业务部主管赵孪小姐认为：物业管理的主要作用就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。
物业管理究竟管什么
曾经有很多读者向本刊打来电话，询问过物业管理的范围都包括哪些？由此可知，还有相当一部分业主并不了解自己可以享受哪些物业服务。其实物业管理包含的服务内容应该说比较广泛，它几乎囊括了业主的衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容：
1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限，减少自然淘汰。充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。
2、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境。
3、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施。
5、车辆交通管理。对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理。
6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。
7、违章建筑的管理。配合违章建筑主管部门，对违章建筑进行举报监督管理。
8、多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。为产权人、使用人提供方便，增加收入，弥补管理经费的不足。
【链接】把脉易起纠纷的物业问题
《物权法》关于停车位归属的相关规定
将于2007年10月1日起施行的物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其中物权法明确规定了，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。此规定主要是针对现实生活中的一些情况：例如有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；另外还有不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其它场地作为车位等问题。 |
