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广州一幢原计划修建三十四层的大厦，在只修建了五层时却领到了房产证，而大厦的建筑承包商认为自己的合法权益因房地产主管部门的违法发证行为而受到了损害，一纸诉状将房地产主管部门告上了法庭
近日，广州市番禺区法院开庭审理了工程承包商黄学强状告广州市国土资源和房屋管理局违规向第三人广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司发放《房地产权证》一案，在经过短暂的审理后，一审法院以黄学强的起诉不属于一审法院行政诉讼的范围为由，裁定驳回了原告的起诉。
建筑承包商为何起诉国土局
2006年4月7日，方威、李秋月与广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司(下称“雅居乐”)签订了一份《房屋买卖合同》，约定方威、李秋月将其二人共有的坐落于广州市番禺区市桥街北城区大北路的房屋(下称“本案房产”)卖给雅居乐，转让价为3800万元。2006年7月27日，被告广州市国土资源和房屋管理局向雅居乐发放了《房地产权证》。原告工程承包商黄学强发现被告的上述发证行为后，便向番禺区法院提起了行政诉讼，请求撤销被告向雅居乐发放的《房地产权证》。
原告称：1996年6月10日，原告与本案房产的开发商广州市番禺建发房地产开发公司第一开发部(下称“建发公司”)签订本案房产的《建设工程施工合同》，约定由原告垫资承包建设本案房产，预计本案房产的建设规模为框架三十四层、建筑面积为46392平方米。因建发公司在履行合同中未按期支付工程款，本案房产在建设到地上五层后原告与建发公司产生纠纷，工程被迫停工。2000年12月29日原告将建发公司起诉至广州市中级人民法院，经过五年半的漫长审理，该法院于2006年4月28日作出一审判决，判令建发公司返还原告款项9976664.89元，并支付相应利息。在原告向广州市中级人民法院申请强制执行后得知，本案房产已于2005年6月28日被广州市中级人民法院强制执行抵债给广州市番禺区友联物业管理有限公司(下称“友联公司”)，此时本案房产仍然处在停建状态。
原告提出：本来本案抵账行为仅仅是一个在建工程的转让，但被告却在本案房产没有水、电，没有消防设施，没有外墙围闭，没有任何竣工文件和验收文件的情况下，违反上述规定向友联公司发放了《房地产权证》，从而造成了在此之后一系列不合法买卖行为的发生：友联公司把本案房产转让给方威、李秋月两人，最后两人又把本案房产转让到雅居乐手上。雅居乐成为了本案房产的最终受让人，并领取了被告向其发放的《房地产权证》。
原告认为，其作为本案房产的建设方，在工程建设过程中投资了巨额资金垫资建设，但由于被告的违法行政行为，致使本案房产非法转让，使原告无法行使对建发公司的债权，因此，原告属于最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条中规定的与具体行为有法律上厉害关系的公民，因此依法提起了对本案的诉讼。
针对原告的行政诉讼，被告广州市国土资源与房屋管理局认为本案房产的权属人是第三人广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司，其对第三人的房产登记行为是合法有效的，核发的《房地产权证》也是依法进行的。因此，原告对其的登记行为没有法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格。
广州市番禺区法院经过审理后认为，依据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款第(五)项的规定，已经确认权属的房地产发生买卖的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文书生效之日起三十日内向房地产管理部门申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证。本案中，方威、李秋月将涉案房产转让给第三人，被告向第三人颁发粤房地证字第C4186550号《房地产权证》，符合上述规定。同时认定，被告的发证行为并没有对原告行政法上的权利义务产生实质性影响，原告的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围，因此，裁定驳回了原告的起诉。
黄学强10年空守烂尾楼
11年前，广东番禺黄学强以包工包料方式垫资建设35层的嘉诚大厦，当工程量达到915万元时(该楼已经建到5层)，由于发包方(广州市番禺区建发房地产开发公司)始终不能给付工程款，工程被迫停止建设，嘉诚大厦烂尾至今并引发诉讼。经过五年半的一审诉讼后，2006年法院终于作出判决，判令发包方支付黄学强997万元。黄学强带着满心的喜悦拿着判决书向法院申请执行，然而，他万万没有想到，嘉诚大厦在诉讼过程中已被法院执行给了发包方的其他债权人，并且被多次转手倒卖，发包方至此已无可执行财产。这突如其来的打击让黄学强不知所措，经过多方的调查了解后发现，围绕嘉诚大厦发生的故事可谓盘根错节、扑朔迷离，但又仿佛有一只无形的手，掌控着一切，使老黄不能超越。
为给付民工工资已经倾家荡产的黄学强，十年来一直看守着这幢5层烂尾楼。他心里一直有一个朴素的愿望：“不管再怎么艰难，自己垫付的巨额资金总要还给我吧”，然而，现实与黄学强的愿望似乎越来越远。最近，黄学强又成了被告，被转卖的这块地新主人向法院起诉，要求黄学强将这个烂尾楼让出来。至此，黄学强已经被逼上绝路。然而他有个困惑难以解开：原本35层的嘉诚大厦只建了5层，当地房管部门竟然办出了房产证，给未竣工房产发放房产证是否违法？
在查阅了相关房地产法规后黄学强深信，相关房地产管理部门为嘉诚大厦颁发房产证是违法的，这直接导致了嘉诚大厦的多次非法转让，从而使自己的利益受到损失。为了维护自己的权益，黄学强将向嘉诚大厦颁发房产证的广州市国土资源和房屋管理局告上了法庭，由此拉开了本案行政诉讼的序幕。
律师说国土局发证存在问题
究竟未竣工房产是否能办理产权证？一审法院对本案作出了裁定驳回起诉的决定是否有法律依据？笔者就这两个问题采访了北京市海勤律师事务所的执行主任彭友谊律师。
问：未竣工房产是否能办理产权证？
彭：房屋的权属登记大致可分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记等。而本案产生争议的问题应当属于新建房屋的初始登记。依照建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”从本案案情介绍看，涉案房产应当不具备初始登记的条件，因此我认为房地产主管部门的发证明显存在问题。
问：一审法院对本案作出裁定驳回起诉的决定是否有法律依据？
彭：在我看来，一审法院裁定驳回诉讼请求的法律依据并不充分。首先，一审法院在认定被告发证行为合法性时只是对涉案房产后来发生交易的转移登记行为合法性做出了认定，并没有对该房产的初始登记行为的合法性进行描述和认定，实际上对原告提出的诉讼请求并没有审理。其次，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民，可以依法提起行政诉讼。这里所说的“法律上的利害关系”是广义的概念，而并非是仅指行政法意义上的利害关系，一审法院在对上述概念进行解释时缩小了定义范围，把这一概念理解为行政法上的权利义务关系，这直接导致了一审法院适用法律的错误。
面对自己提起的行政诉讼被裁定驳回的结果，老黄显得很无奈，但他深信自己的诉讼请求是合理合法的，并明确表示不服一审裁定，将向广州市中级人民法院提起上诉。 |
