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[CENTER]物业税之三大悬念
房价能否降低
开征物业税只能从理论上降低房价，至于具体效果如何则很难说。举例来说，位于同一区域内的开发商拿地时间不同，土地增值部分就有多有少，当房子同时推出时，早拿地的开发商明显不会因为成本比拿地晚的开发商低就直接把房价降低很多，而是要依据市场价格来制定。换句话说，即使开发商减少了土地出让金的成本，但他们也不一定会把这部分成本让利给购房者。因此开征物业税的结果很可能是使开发商的利润更高，而购房者居住的成本更大。
就目前中国商品住宅价格而言，决定房价的因素大致有以下几个：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本构成是第三因素，产品质量是第四因素，开发商企业及项目品牌可归为第五因素，其他还有通货膨胀等因素。物业税的出台，将主要影响到产品成本，而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份(以住宅为例)，由开发商的头上转移到小业主的头上，按年收费。这样，从理论上，产品的第三因素成本构成降低了，但是正如上述先后拿地成本不同例子一样，第一因素供求关系可能起到导向作用，在供求关系的影响下，开发商不一定能把房价降下来。
新规则适应问题
一是现有的房地产管理体制。如果按现在的思路实施物业税，房地产开发的门槛一下子降低很多，必然会有许多企业涌入房地产市场，房地产管理部门如何监管这些企业，如何维持目前已经建立的较为成熟的房地产市场？再者，房地产企业拿地的成本大大降低，土地市场如何出让土地，是继续采用拍卖制还是制定新的土地出让方式？
其次是二元税制和房地产市场二元价格体制。由于之前对于土地一直实行的是批租制，而由此产生的一系列收费都是建立在批租制的基础上的，对于这部分不动产，直接收取物业税是不可能的，此时的二元税制就不可避免了。新的税制下的不动产运营模式和老的税制下的不动产运营模式会有差别，如何使得两种税制下的运营模式尽可能减少冲突，将是物业税改革过程中的一个重要问题。
地方政府财政收入减少
在现在的体制下，出让土地是地方政府财政收入的主要来源，很多地方占到了地方财政收入的30%。如果物业税出台以后，可能对于政府长期的财政收入的稳定起到很好的作用，但是对于地方政府，突然财政收入的减少，可能会对正在进行的市政设施的建设产生重大的影响，所产生的困难也不容忽视。
当然，通过物业税在一部分城市的试点，可能带来的经验会很好的解决上面的问题，不管暂时有多大困难，相信经过一定的努力，物业税必然会给房地产的发展带来良性的促进作用。 |
