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[CENTER]物业税的根本目的
10月29日新闻，物业税的开征，与每个人的切身利益密切相关。
如果物业税征收时，对所有房地产一律统一标准征税，可能造成重复计征，造成新的不公平。中国人民银行行长周小川在谈到这个问题时说，“土地已经批出，而且承诺用几十年且只收少量使用费，现在政策要变化，利益如何衔接、如何平衡是个难题。”
改革开放后，内地参照香港等地的做法，在土地所有权归属国家的前提下，批准用地者向政府租买土地的使用权，即所谓的“土地批租制”。这种对土地使用权的租买是有期限的，根据土地的不同用途，从40年至70年不等。而包括土地出让金在内的大部分相关税费，都需要一次性支付。
在这种制度下，房地产开发商开发成本大大增加，并最终把这笔费用转嫁到终端消费人群身上。这就造成房地产市场的房价中，税费的比例非常高。有专家分析，我国住宅建设成本构成中，建筑安装成本只占42％，地价、税费等加到一起则达到58％，超过国际一般标准30个百分点。相应地，就全国而言，虽然房地产市场供应接近饱和，但房价仍然长期保持高位。
同时，土地批租制在为地方政府提供大量发展资金的同时，也对其发出了错误的激励信号，使得许多地方政府超量开发和出让土地，致使一些地方甚至已经无地可卖。这不单不利于经济的可持续发展，不利于房地产市场的健康发展，也往往成为滋生腐败的温床。
简税制下的双向平衡
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等税费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，按照一定年限的评估价值对房地产征税。这种合并三税，变费为税的思路，是和“简税制”的税改思想相一致的。
同时，由于改一次性交齐税费为逐年交纳税金，它将使税费在房价中所占比例下降，进而促使房地产价格的下降。这就平衡了房产拥有与房产交易轻重的关系。
在现行税制下，业主要按照出租房产所获租金的12％或按照房产净值的1.2％缴纳房产税，但一般这只是对企事业单位征收，私人拥有的住房则很少缴纳。另一方面，房产交易税收较重，单就出售方来说，要按照出售价格的5％缴纳营业税；若有增值，还要缴纳20％的个人所得税和30％～60％的超率累进税。
目前省以下政府大宗收入是营业税，而从前景来看，应该发展不动产税。在省级以营业税为财源支柱的同时，县级以财产税为财源支柱。不动产税是最适合基层地方政府掌握的税种。这类不动产税可形成非常稳定的税源。这样，不仅可以规避土地批租制所造成的地方政府过量开发、出让土地，也有助于解决基层政府财政吃紧的问题，逐步实现收支的良性流动和平衡。
统一城乡物业税才完整
现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税等税种应予合并，设立内外统一、城乡统一、土地和建筑物合并课征的单一物业税（不动产占有课税）；同时，将物业税作为县乡一级政府的固定财政收入，并考虑将物业税的税收立法权下放到省级政府。
目前流行的“三税合一”思路，即将城镇土地使用税、房产税和城市房地产税合并为“城镇物业税”，实际上只触及了问题的一半，即只是告诉我们中国城镇的物业税应该如何改革，而没有告诉我们中国农村的物业税应该如何改革。应该用统一的思路对中国物业税改革做出统一的描述和论证，这对于改变中国当前的城乡税制分割局面、完善城乡不动产利益分配机制以及建立统一开放的全国大市场显然具有重要意义。
限于中国目前的国情，该目标需要分步实施，首先统一城镇物业税，再统一城乡物业税。正确的步骤应该是：首先在城镇实行建设税费改革，条件具备时对城镇不动产开征统一规范的（城镇）物业税；同时在农村继续推进农村税费改革，并尽量将具有收益税性质的农业税改造成具有财产税性质的（乡村）物业税；积极创造城乡税制统一的条件，最终建立城乡统一的物业税。 |
