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【实施日期】2002/08/12
[CENTER]关于《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》的说明
一、制定的必要性
国务院修改后的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起施行。新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》为适应国民经济和社会发展的需要，适应法制环境的变化和市场环境的变化，将拆迁补偿由政府定价改变为由房地产价格评估机构根据公开市场价值的原则，通过评估价格来确定补偿金额。修改后的《贵阳市房屋拆迁管理办法》规定了拆迁补偿必须进行评估，从2001年12月1日起，政府部门不得再为拆迁补偿制定标准。这是拆迁管理方式的一个根本性转变。由于拆迁评估工作在拆迁中处于十分关键的位置，能否准确的进行评估，其核心在于能否执行好评估中"公开、公平、公正"的原则，是能否顺利实施拆迁法规，有效地保护被拆迁人的合法权益，能否如期完成项目拆迁工作，保持社会稳定的决定性因素。
我市现有评估机构约二十几家，技术力量和资信程度差异大，而拆迁补偿评估是为拆迁服务的，评估结果与拆迁质量紧密关联。从2001年12月1日至今，我市申办建设项目35个，涉及被拆迁人房屋180098平方米，由于缺乏对拆迁补偿评估活动的监管措施，评估结果差异大，导致拆迁矛盾突出。
例如瑞花广场非住宅的评估，拆迁双方各自委托评估单位进行，评估结果相差一半，即一家评估单位估价为7800元坪方米，另一家对同一房屋的评估价为14300元／平方米；大十字广场的房屋评估价与紧邻的河东路腾地工程房屋评估价相差三分之一；花溪区某建设项目由于评估价格纠纷，导致了数十户村民在省党代会期间上访等等。为了及时解决矛盾，为城市建设服务，尽早出台《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》(以简称《规定》)，对评估程序、评估争议的解决办法、评估机构和评估人员的条件、作业时限、评估时点、评估报告的使用以及评估结果备案等方面加以规范，十分必要。
二、立法依据及过程
制定《贵阳市拆迁补偿评估管理暂行规定》的法律依据是：国务院《城市拆迁管理条例》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》、《贵阳市房屋拆迁管理办法》、建设部《房地产估价师注册管理办法》。《规定》被列入市政府今年的立法计划后，市房管局及时成立了起草小组，广泛收集资料，在立足本市实际的基础上，吸取了成都等城市的先进经验，依据有关法律、法规，于今年4月拟出初稿，广泛征求了建设单位、评估机构意见，经多次组织专题讨论，并会同法制、价格等部门进行、了充分论证，几易其稿，形成草案，经2002年5月27日市政府常务会议讨论通过。 网务服律法产地房下天
三、需要说明的问题
(一)关于《规定》第六条的规定
建设单位申请办理拆迁许可证前，卿身份还未确定为“拆迁人”，因此，建设工程范围内的房屋产权人，承租人也还未明确“被拆迁人”，双方拆迁与被拆迁的法律关系还没有最后确定，不能要求双方“共同委托”评估机构评估价；而建设单位申请成为拆迁人的前提条件之一是制定拆迁计划和拆迁方案报拆迁管理部门批准，拆迁计划和拆迁方案都涉及补偿安置的标准，所以，《规定》中将这一阶段的评估规定由建设单位委托抨估机构对拆迁范围的房屋进行分类评估，以便计算拆迁补偿安置的总额和申请人制定拆迁方案、拆迁计划。
(二)关于《规定》第十一条规定的房屋拆迁补偿评估成本法。
评估采用市场比较法需要交易实例作为参照物，在实践中，公用设施、公益事业房屋以及农房等都无交易实例。因此，凡无交易实例参照物的，《规定》结合本市实际，对此类房屋规定了可以采用成本法进行评估。
(三)关于行政处罚的设定
为了保障本《规定》切实得以实施，对在评估活动中的违法行为，《规定》在第二十三、二十四条中设定了相应的行政处罚，其中第二十三条设定的处罚是依据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第五十八条规定设定的；第二十四条设定的处罚是依据建设部《房地产估价师注册管理办法》第三十-条规定设定的。 |
