镇江市优惠出售公有住房试行办法

【实施日期】1993/08/01
【颁布单位】 镇政发[1993]153号
　
[CENTER]市政府关于印发《镇江市优惠出售公有住房试行办法》的通知
丹徒县、京口区、润州区人民政府，市各委办局，各直属单位，驻镇单位:

为深化我市住房制度改革，总结完善前阶段公有住房出售的政策规定，经市委、市政府研究制定《镇江市优惠出售公有住房试行办法》，从今年8月1日起实施。现印发给你们，望认真贯彻执行。

优惠出售公有住房是住房制度改革的重要内容，是落实党的十四大精神，以建立社会主义市场经济为指导，实现住房商品化、社会化的必然途径。搞好这项工作对转变人们住房观念，搞活住房资金存量，加快住房资金的积累和实现住房小康都具有重要意义。

希望各级都要加强对优惠出售公有住房工作的领导，组织力量，大胆实施。同时，要掌握政策，严明房改纪律，认真做好房价的评估和住房基金的管理，防止房价的偏差和国有资产的流失。
市各有关部门要密切配合，抓紧与(试行办法)配套文件的制定;大力发展物业管理事业，切实做好公房出售后的管理和维修服务。


一九九三年七月一日

[CENTER]镇江市优惠出售公有住房试行办法
一、售房范围
镇江市市区范围内直管公有住房和机关、团体、企事业单位自管的公有住房，均属出售范围。
但有下列情况之一者不得出售:
1、已列入近期旧城改造规划范围内需拆除的住房;
2、地处临街宜改造为营业用房的住房;
3、代管房产;
4、产权末得到确认的住房;
5、具有历史保护价值的住房;
6、政府或产权单位认为不宜出售的住房。
优惠售房起步阶段，原则上出售独用成套住房。
二、购房对象
具有本市城镇常住户口，以自住为目的且符合购房、分房条件者，可向所在单位或住房产权单位申请优惠购买住房。原则上每户只能享受一次，购买一套(处)公有住房。因工作易地调动，原购住房由原产权单位收购的，在新的工作单位可再购买优惠房一套(处)。在单位内部，因政策原因需要调整住房的，经单位同意后，也可一次性换购一套(处)住房。
各单位自本办法实施后新购、新建的住房(以下简称新房)和腾空分配房均应实行先售后租，并优先出售给本单位符合分房条件的职工，尤其是住房特困户、无房户和人均居住面积在四平方米以下的住房困难户。
三、售房价格
优惠出售公有住房以标准价为基价。新房按建筑造价及征地拆迁补偿费计算，旧房按重置价成新折扣计算。公房优惠出售时，还要根据住房的结构、等级、地区、朝向、楼层的不同，进行价格调节。
为推动起步阶段的售房，1993年优惠出售公有旧住房的重置价每平方米建筑面积为300元，年折旧率为2%。
公有住房出售坚持"先评估，后出售"的原则。各单位出售公有住房的价格，必须由镇江市房地产交易所进行评估。末经评估的住房，不得擅自出售。评估办法及售房标准价由市房改办会同物价、房地产管理、国有资产管理部门共同制定。
各产权单位按房改优惠政策出售自管住房，均需其上级主管部门审核，由评估机构评估后，报市房改办批准。直管公房出售由房管部门批准，抄送市房改办、国有资产管理部门备案。
四、售房优惠及付款办法
1、现住房优惠。购买现已租住的公有住房，按基本房价给予10%优惠。
2、工龄优惠。建国前参加革命工作的每年工龄优惠房价的1%，建国后每年工龄优惠房价的0.5%。实际工龄优惠为分段计算之和。
工龄计算原则上以住房承租人的工龄为计算依据。
3、购买优惠价公房，必须一次付清房款，同时给予应付房价的25%的优惠。
4、原享受住房补贴者，暂继续享受住房补贴。
5、职工支付购房款时，可用购房职工本人、本户成员和直系亲
属积累的公积金支付，不足部分用现金支付。
五、超标计价
各级党政干部购房，必须执行镇江市有关文件规定的住房面积标准。现住房在超过面积标准15平方米以内者，可按上述内容给予优惠。超过面积标准15平方米的部分，按基本房价计价。
六、房价计算
1、单位面积基本房价二标准价×(l±地区调节率±楼层调节率±朝向调节率)×(l-年折旧率×年数)
2、现住房优惠=基本房价×现住房优惠率
3、工龄优惠=基本房价×工龄优惠率
4、单位面积应付房价=基本房价-现住房优惠-工龄优惠
5、单位面积实付房价=应付房价×(l－一次付款优惠率)
按上述计算，实付房价款每平方米建筑面积低于120元的按120元计算。情况特殊的，按评估价以实论价。
6、总计实付房价=住房建筑面积×单位面积实付房价
七、住房产权
职工按优惠价购买的住房，可以使用、继承，并允许按市场价出售。
职工买房五年内出售所得增值额，应交纳50%给原产权单位，50%归个人。职工购房满五年后出售所得增值额全部归个人。
买卖公有住房，双方必须按规定办理房屋交易手续，并由购房人领取加盖"房改优惠房"印记的房地产权属证件。
八、税收优惠
1、产权单位向职工优惠出售的公有住房，免征固定资产投资方向调节税，暂免征营业税;对已征收的，凭售房凭证和纳税凭证，向当地税务机关申请办理退税。
2、购房者免征房产税、土地使用税和一次性的契税。
3、对产权单位通过优惠出售公房筹集的住房基金，暂免征预算调节基金和能源交通基金。
九、继续提高公有住房租金
为实现住房制度改革的总目标，将采取小步密走逐步提租的方案，在"八五"期末使公有住房计租标准达到每平方米1元以上;到2000年公有住房计租标准达到五项因素计租，并逐步提高到商品租金标准。
十、营房资金管理
产权单位出售公有住房回收的资金，应建立三项基金:
1、10%上缴市(或县、区)住房基金;
2、10%用于建立住房共用部位和共用设备的维修基金;
3、80%纳入单位住房基金用于住房建设和改造，归还住房借款等。
十一、售后管理
公有住房优惠出售后，住房自用部位和自用设备的维修费用，由购房人自行负责，住房共用部位和共用设备的维修，暂由原产权单位负责。要大力推进住房社会化，逐步走管理物业化道路，保障住房售后服务。
十二、为掌握市区单位建房、售房、分房情况，严肃执行房改政策，从1993年8月1日起，凡市区各单位新建住房，均需在申领规划报勘批准书前到市房改办签章。
十三、本试行办法自1993年8月1日起实施。原镇江市有关房改规定条文申，凡与本试行办法不同的，均以本试行办法为准。
十四、本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。