镇江市深化城镇住房制度改革实施方案

\【实施日期】1995/07/16
【颁布单位】 镇政发[1995]202号
　
市政府关于印发《镇江市深化城镇住房制度改革实施方案》的通知
各县(市)、区人民政府，市各委办局，各直属单位、驻镇单位:
现将《镇江市深化城镇住房制度改革实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。


一九九五年七月十六日

镇江市深化城镇住房制度改革实施方案

我市市区住房制度改革自1992年7月正式实施以来，已取得初步成效，为贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）和江苏省人民政府《关于深化城镇住房制度改革的方案》（苏政发[1995]29号)，进一步深化我市的住房制度改革，特制定本实施方案。
一、指导思想
本着从镇江实际出发，坚持统一政策、配套改革、分阶段推进的原则，以逐步建立住房投资建设、分配供应、交易、管理、维修服务新体制和加快建立新的城镇住房制度为目标，着重从完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、加快经济适用住房建设等方面逐步加大改革力度，到本世纪末，实现市区人均居住面积9平方米、住房成套率70%以上的住房小康水平近期目标，最终实现住房的商品化、社会化。
二、基本内容
(一)完善住房公积金制度
1．实施原则与范围。住房公积金是一项具有义务性保障性的住房储金，凡镇江市区范围内的所有行政、企事业单位(包括乡镇、私营和外商投资企业)及其具有市区城镇常住户口的在职职工，均须按照"个人存储、单位资助、统一管理、专项使用"的原则缴存住房公积金，建立住房公积金制度。
已离退休的职工、非市区城镇常住户口的临时工以及外商投资企业中的外籍职工，不实行住房公积金制度。
2．缴存标准与利率。住房公积金由职工个人及其所在单位各按职工工资额的一定比例逐月缴纳。1995年单位和个人的缴交率分别为5%，外商投资企业及其中方职工、私营企业及其职工的住房公积金缴交率可分别高于5%。
住房公积金实行由省人民银行会同省住房制度改革办公室确定的政策性利率。
职工缴存与单位资助的住房公积金及其利息均归职工个人所有。
3．资金来源。住房公积金个人承担的部分，由职工所在单位按月在职工工资中代扣。单位资助的部分，从单位住房基金中列支，不足部分，企业和自收自支事业单位，经同级财税部门核定，在成本、费用中列支;全额预算的行政事业单位由财政预算拔付;差额预算的事业单位，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道到支。
4．支取使用。住房公积金必须专款专用，严禁挪作他用。市住房基金管理中心(以下简称"中心")按以下使用范围与顺序，每年编制计划，经同级财政部门核准，并报市住房基金管理委员会(以下简称"管委会")批准后执行。
(1)职工购建、大修自住房和住房共用部位的维修或离退休、出国定居时支取住房公积金本息;
(2)职工购建、大修自住房抵押贷款;
(3)城市经济适用住房建设贷款;
(4)单位购、建职工住房政策性贷款;
(5)满足以上支付需要和贷款后，余额可用于购买国债、发放增值性贷款等。
5．税收减免。受托银行经营住房公积金免征所得税，其免征部分全额纳入城市住房基金，用于我市的住房建设和住房制度改革。
征收职工个人收入所得税时，收入基数可扣除缴存的公积金额;职工存储和继承遗赠的公积金本息，免征个人所得税。
6．管理制度。按照责权利一致的原则，建立"中心负责、银行办理、税务支持、财政监督、管委会决策"的住房公积金管理体制。
中心是代表政府对住房公积金实施管理的专门机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制、执行使用计划等项工作，对住房公积金实行专户管理，并负责委托政府指定的专业银行住房信贷部办理住房公积金的有关金融业务。
(二)积极推进租金改革
1．提租规划与标准。我市采用租金支出占家庭收入一定比例的办法，在职工合理住房支出范围内逐步加大改革力度，实现向成本租金和市场租金的过渡。1995年按住房租金平均占双职工家庭平均工资收入的5%计算，以后每年递增两个百分点，至2000年原则上达到15%。年，市区公有住房月租金标准调整到每平方米使用面积0.87元，实际租金按房屋结构、设备以及住房所处地区、楼层等因素调节计价。
2．新房新制度。凡于本方案实施后交付使用的新购、建、和腾空分配的公有住房(以下简称"新房")，在达到成本租金标准以前，均实行新房新制度，在职工家庭成员单位和职工个人合理负担的前提下，实行新房先售后租。各单位根据实际情况，对新分配房可在不超过30%的幅度内，适当提高租金标准，但提租方案及标准须事先报市房改办备案。
交纳租赁保证金。1995年保证金标准为每平方米使用面积20-50元，由承租户向住房产权单位一次性缴纳，视同单位住房基金进行管理。当承租人退房、购房或因政策调整时，由住房产权单位退还保证金本金，保证金利息用于弥补住房维修费不足。在租金达到成本租金标准时租赁保证金制度取消。
3．住房补贴。1995年实行新的租金标准后，不增加新的住房补贴。但为了统一原有的住房补贴标准，为以后理入工资打好基础，自本方案实施之月起，对具有市区城镇常住户口的职工(含离退休职工)，由其工资或离退休费发放单位按统一标准，逐月发给住房补贴。其中:在职职工按本人上年度月平均工资的1.5%计贴;离退休职工按本人上年度月平均离退休费的2.5%计贴。
4，减免规定。租金调整后，对下列对象按其常住户口所在地的标准内一处住房净增支出部分，分别给予减免:
(1)1937年7月6日及以前参加革命工作的人员及其配偶和民政部门确定的社会救济对象，由住房产权单位予以全额免缴;
(2)1937年7月7日以后参加革命工作、享受离休待遇的人员及其配偶和非在职优抚对象，由住房产权单位给予减免50%;
(3)配偶双方符合国家规定退休或配偶一方无工作并由退休职工供养者，由住房产权单位给予减免20%;
5．困难职工补助。住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上家庭全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。1995年补助对象为人均月收入低于120元的职工家庭，由工资或离退休费发放单位按该户家庭月净增租金额每月发给每个职工(含离退休职工)不超过6元的定额补助金。
6．住房补贴与住房补助金来源，按住房公积金同渠道到支。
7．租金管理。各单位公有住房的租金收入，必须全部纳入单位住房基金，实行专户储存管理，资金权属不变，由单位专项用于住房建设、维修、管理和住房制度改革。
房管部门直管公有住房的租金收入，必须全部纳入城市住房基金，在维修费和管理费两项因素范围内，按缴纳租金数全额返还;在达到两项因素后，增加收入的部分由同级财政核定上缴比例，专项用于机关和全(差)额预算单位的住房补贴等项房改支出;房管部门留成部分由市房管局编制使用计划，经同级财政部门核准，专项用于直管公有住房的维修更新，不得挪作他用。
(三)稳步出售公有住房
1．售房原则。凡具有本市城镇常住户口，以自住为目的的职工，均可向住房产权单位申请购买住房。出售公有住房应坚持买卖自愿的原则，必须做到按规定程序评估出售。新房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。旧住房出售前，产权单位应进行必要的安全检查，以保障职工购房后的居住安全。
2．售房范围。市区房管部门直管住房和单位自管住房，除已列入近期改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房、庭院式住房、代管房、产权尚有争议和具有历史意义的住房;以及政府认为不宜出售的住房外，均可向符合购房条件的职工或承租人出售。
3．售房价格。向高收入家庭售房实行市场价，向中低收入家庭售房实行成本价。
住房成本价包括:住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(不包括小区内非营业性配套公建费)、管理费;贷款利息和税金等七项因素。
1995年市区成套公有住房出售成本价为每平方米建筑面积684元。住房的实际售价应根据房屋的结构等级、装修设备和房屋所处地区、朝向、层次等因素区别计价。
4．售房折扣。以成本价购房享有以下折扣:
(1)成新折扣。购买旧住房，按售房当年公布的同类住房成本价成新折扣计算，住房折扣率为每年2%，使用年限超过30年的，以30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
(2)现住房折扣。购买现已租住的公有住房，可适当给予折扣，1995年折扣率为成本基价的5%，以后每年减少一个百分点，2000年全部取消。
(3)工龄折扣。按购房人到1992年我市市区建立住房公积金制度为止的工龄，每年给予成本基价1.2%的工龄折扣。1992年以前离退休的职工购房，计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
5.付款方式。
(1)购房者原则上应一次付清购房款;售房单位按我市职工购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额给予一定的折扣。折扣率由市房改办会同有关部门测定公布。1995年的折扣率为应付房价的19%。
(2)经售房单位同意，实行分期付款形式的，首次付款不得低于应付房款的40%，分期付款的期限不超过10年。分期付款的利率比照政策性抵押贷款利率计算。
(3)采取政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次付款折扣。
6．购房标准。按成本价及其有关折扣购买公有住房;原则上每个职工及家庭只能在规定面积标准内享受一次，购买一套(处)启住房。超过标准10平方米以下(含10平方米)的部分，不享受现住房和工龄折扣，超过10平方米以上的部分执行市场价。
7．税费减免。产权单位按成本价向个人出售公有住房，免征固定资产投资方向调节税。对己征收的税金，凭售房凭证和纳税凭证，向当地税务机关申请办理退税。售房回收的资金，免征预算调节基金和能源交通重点建设基金。
对以成本价购房者，免收一次性契税和交易管理费，其自住期间暂免征房产税和土地使用税。
8．住房产权。职工购买公有住房，须到市房地产管理部门办理房产权转移和土地使用权变更登记手续，领取统一制定的产权证书。
以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后方可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。在同等条件下，原售房单位或政府房产管理部门有优先购买、租用权。
9．售房款管理。产权单位出售公有住房回收的资金，按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》([94]财综字第127号)规定的比例上交各级财政，并分别纳入各级住房基金，全部用于住房建设和房改，不得挪作他用。
10．售后服务。改革现行城镇住房维修、经营和管理体制，建立多种所有制形式的物业管理企业，发展社会化的房屋维修、管理市场，做好公有住房的售后服务工作。
公房出售后，应建立公共维修基金，采用售房款中提取一部分和按产权比例提取或分摊的办法筹集，用于住房共用部位、共用设备的维修;住房自用部位和自用设备的维修，由购房人自行负责。
(四)加快经济适用住房建设，鼓励单位合作建房、集资建房
1．组织机构。市住房制度改革办公室及其领导下的经济适用住房发展中心，是全市经济适用住房建设和单位合作建房、集资建房的组织实施机构，负责制定发展规划和相关政策，落实和完成政府确立的安居工程总目标和年度分解计划，协调各系统完成政府下达的建设与分配任务。
2．政策扶持。经济适用住房建设和合作集资建房，在贯彻"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"方针的前提下，政府各有关部门要给予大力扶持。
(1)建设用地:经批准原则上采取行政划拔方式供应;
（2)项目计划:要确保优先安排，不被挤占;
(3)规划设计:优先安排选点，提供有利于降低成本的地块，在布局上尽量提高建房容积率;
(4)建设资金:金融单位在资金使用及信贷方面给予支持;
(5)税费减免:免收或减收城市公用设施建设费及各项代收费、城市道路建设费、水电增容费、通讯线路建设费、新型墙体建设基金、白蚁防治费、绿化保证金、污水截流费等;减收办理建房过程中涉及的各种管理费、登记手续费和押金;对建设单位按零税率计征固定资产投资方向调节税，免收土地增殖税;对购房者免收一次性契税和交易管理费，其自住期间免征房产税、城镇土地使用税。
3．价格构成。经济适用住房和合作集资建房的售价，由计算成本价的七项因素和必要的小区内非经营性配套费、基础设施费等项构成。有条件的单位可在购房者个人付款不低于接成本价购买公有住房的前提下，给予适当补贴。
4．供应对象。经济适用住房和合作集资房应向广大中低收入家庭供应。对离退休职工、中小学教师和住房困难户予以优先安排。
三、附则
1．全市各级政府和单位都应重视住房制度改革工作，要加强领导、健全机构、明确分工、统筹安排，确保房改顺利推进。
2．在镇江市区范围内的单位，除国务院确定实行行业房改以外的中央、省属行政、企事业单位，丹徒县在市区的行政、企事业单位以及其他驻镇单位，不论隶属关系，均应按本方案规定，同步参加本市住房制度改革。
3．部队和铁路系统的职工租用地方住房的，应按国务院和省政府有关文件规定，在提租和补贴方面按镇江市房改方案实施。
4．本方案涉及的有关政策将随着经济发展和人民生活水平的提高而作相应调整。具体调整时，由市房改办会同有关部门商定后，报经市房改办领导小组批准，统一公布实施。
5．各部门各单位要严肃房改纪律，严格执行本方案规定的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督和检查，对违反规定、以权谋私、弄虚作假行为要严肃查处，坚决纠正。
6．本方案自公布之日起实行。原有的房改政策和规定，凡与本方案精神不一致的,一律按本方案执行。
7.本方案有镇江市住房制度改革办公室负责解释。