镇江市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案

【实施日期】1998/12/01
【颁布单位】 镇政发[1998]316号
　

京口区、润州区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、驻镇单位：
《镇江市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》已经省住房制度改革领导小组批准，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。


镇江市人民政府
一九九八年十二月三十一日


[CENTER] 镇江市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案


为贯彻党的十五大精神，落实国务院国发（1998）23号文件和省政府政发[1998]74号、苏政发[1998]89号文件规定，进一步深化我市的住房制度改革，促进住宅产业的发展，特制定本实施方案。
一、 深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度，加快住房建设，使住宅也成为新的经济增长点，不断满住城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革的原则是：适应我国生产力水平和建设社会主义市场经济体制的要求，坚持国家、单位、个人合理负担；依据国家统一政策，结合我市财政和单位的承受能力，因地制宜、量力而行；做好新老政策衔接，积极稳妥，综合配套，稳步发展。
二、 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）从1998年12月1日起，全市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
职工解决住房主要依靠个人购买，职工单位根据标准发放购（住）房补贴。
（五）购（住）房补贴发放对象是行政机关、企事业单位的无房职工和住房面积未达到职工购房补贴面积标准（以下简称补贴面积，见附一）的职工（包括在职和离退休职工，下同）。
（六）职工购（住）房补贴已据我市上年度经济适用住房平均价格、职工工资水平、职工工龄和补贴面积标准等因素计算。
1、 1998年11月30日及之前参加工作，且符合购房补贴发放对象条件的职工。
（1） 购房补贴由夫妇双方所在单位按职工本人工龄与应享受的补贴面积标准分别计发。
（2） 职工购房补贴额按基本补贴与工龄补贴之和乘以补贴面积测定。其中：
基本补贴为政府公布的经济适用住房平均价的一半与职工负担价之差；
职工负担价按政府公布的上年职工平均工资的4倍除以60平方米计算；
工龄补贴按双职工家庭每平方米建筑面积负担价、职工工龄及年工龄补贴率三项之乘积计算。我市职工工龄计算至1992年止，1992年以前离退休人员的工龄计算至本人离退休时止。职工年工龄补贴率为0.6%。
经测算，镇江市区1998房改年度职工购房补贴额为：建筑面积每平方米基本补贴300元；工龄补贴每年每平方米6元。
（3）购房补贴在职工购房时一次发给。其中：工作年限在25年以上（含25年）的职工全额发房；未满25年的职工按实际工作年限计算，剩余年限的基本补贴部分作为借支，在今年工作年限内逐年抵扣。其计算公式为：
职工借支额=基本补贴×25-实际工作年限×补贴面积
25
购房职工工作年限不满25年而离开的（包括调离、辞职等），借支余款由新到任的单位或本人在其离开时一次归还。
享受到购房补贴的离退休人员和享受到购房补贴但工作年限未满25年即按规定离退休的人员，其购房补贴不再抵扣。
（4）职工购房并向单位申请发放购房补贴时，个人出资部分不得低于届时按成本价购房办法计算的家庭应承担部分的二分之一。
2、1998年12月1日及以后参加工作的职工（以下简称新职工），实际逐月发放住房补贴办法。
（1）补贴依据房价收入比，确定补贴系数，再按职工本人月工资收入及应享受的补贴面积测算。经测定，镇江市区新职工1998房改年度补贴系数为12%，其中包括租金补贴。
（2）逐月发放的新职工住房补贴纳入个人住房专项资金账户，按住房公积金方式进行管理和使用。
（七）凡职工家庭保留租住的公有住房和已购买的房改房（包括房改优惠价房、成本价房、经单位补贴购买的经济适用住房及采用国家扶持、单位补贴、个人出资方式合作建造的住房等。下同）或原住房已上市交易者，其住房面积应合并计算，并按补贴面积标准与保留房面积的差额计算补贴面积。
单位已给过购（住）房补贴款者，应在计算购（住）房补贴时抵扣，并按差额发给补贴。
职工异地调动时，原住房按房改政策退给原售房单位或原工作单位者，在新调入单位可以依据调出城市房改部门的证明，按规定给予购（住）房补贴；原住房已上市交易或自己保留者，新调入单位按其应补贴面积标准与上市或保留房面积的差额，计算补贴。
（八）职工购（住）房补贴资金，企业可先从现有住房建设资金渠道（住房基金、税后利润等）解决，不足部分经同级财税部门批准列入成本。行政事业单位主要立足与现有住房建设资金的转换。其资金来源包括：单位住房基金；各级财政每年用于职工住房建设及维修的资金；单位的其他收入；不足部分经同级财税部门核定，按核算体系，分别在预算或费用中列支。
（九）职工购（住）房补贴本息，免征个人所得税。
（十）各单位要做好年度住房资金的预算（计划）、核定、划转工作。可按照公正合同的原则和单位实际，再不违背全市统一政策精神、、不高于全市补贴标准的前提下，制定本单位职工购（住）房补贴具体办法，确定补贴发放对象、标准与当年补贴量。
（十一）建立职工购（住）房补贴的申请、审批、发放、使用管理制度。购房补贴资金应纳入单位住房基金进行转户管理，在职工购买住房时直接划入售房单位，防止流失。
（十二）继续完善住房公积金制度。住房公积金计算基数按1997年12月职工工资总额核定，计缴比例不变。有条件的单位经时房改办审批后，可适当提高住房公积金计缴比例。
调整或缴交住房公积金确有困难的单位，经市（区）住房基金管理中心审批后，可以缓调或缓交。
三、 建立住房供应新体系，多渠道满足住房需求
（十三）区分不同收入家庭，实行不同的住房供应政策。高收入家庭按市场价购、租商品房；中低收入家庭可购买经济适用住房和普通居民住宅；最低收入家庭，可租住廉租公房。
（十四）大力发展经济适用住房建设。
1、经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微力原则确定。具体房价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金等七项因素加3%以下的控制利润构成。
2、 新建的经济适用住房只售不租，不得向已购过房改房并以达标的职工和高收入家庭出售。
（十五）廉租住房主要从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。当承租户家庭收入水平提高时，应迁出廉租房或对其提高租金标准。
（十六）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。由政府制定具体办法，确定并公布各类家庭的具体界定标准和廉租租金标准。
（十七）市区市政建设、旧城改造需要拆迁的私有住房，原则上实行货币化安置；拆迁公有住房再行安置时，也应将拆迁安置与房改政策相结合。
（十八）拓展住房租赁市场，多种方式供应住房。鼓励房地产开发企业增加长期投资，向社会出租住房；鼓励私营业主和有经济实力的城乡居民购买商品住宅作为受益性资产用于出租；经住房产权单位同意，允许进行公有住房使用权有偿转让。
（十九）继续鼓励职工集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设，允许有条件的企事业单位利用自用土地建设经济适用住房，并享受国家经济适用住房各项政策。
四、 进一步深化现有公有住房改革
（二十）继续金新租金改革。
1、 1998年度市区公有住房租金平均提高25%。其中，一类地区砖混一等住房基金租金为使用面积每平方米1.60元。
2、 对政府规定暂不出售的公有住房，经房改部门批准可适当控制租金上调幅度。
3、 租金计算方法以及租金减免标准与规定不变。
（1998年度镇江市区公有住房租金测算表，见附二）
4、 实际租金支出超过家庭收入10%以上的部分，经市（区）住房基金管理中心批准，
可动用该户成员住房公积金支付。
（二十一）适当提高住房租金补贴。
在职职工按1997年末职工工资总额的2.4%重新测算；离退休职工按1997年末本人离退休费的3.6%计算补贴额。
（二十二）稳步出售公有住房。
1、1998年度售房成本基价平均上调3%，其中一类地区砖混一等住房成本基价为建筑面积每平方米808元；现住房折扣率调整为2%；一次付款折扣率调整为8%。
2、职工购买现住房按规定的购房面积标准（以下简称购房面积，见附三）执行。不超过购房面积标准下限的，按享受全部政策折扣的成本加计算；在下限于上限之间的住房面积部分，按不享受工龄与现住房折扣的成本价计算；超过上限的部分按市场价计算。
3、 其它售房政策、计算方法及操作程序不变。
（1998年度镇江市区公有住房成本基价测算表，见附四）
五、 培育和规范住房交易市场
（二十三）职工购买的房改房和获得本方案规定的购房补贴后购买的住房，产权归个人所有，经市房改办审批后，其住房可上市交易，交易行为包括转让（买卖、赠与、继承等）、抵押和租赁等。
（二十四）对按房改政策所购住房上市交易，实行准入制度，规范房改房上市交易规则和市场。
（二十五）职工所购住房上市交易时，其售后管理仍执行原售后维修管理的有关规定，并同时办理变更手续。
（二十六）职工已购并达标的住房上市交易后，不得再享受单位购房补贴。
（二十七）政府有关部门要进一步建立和完善统一、规范、功能齐全的住房有形市场，提供信息、咨询、交易、产权登记、中介等项服务，做好房产交易市场的管理工作。
六、 加快发展住房金融，提高职工购建房能力
（二十八）市（区）住房基金管理中心应以住房公积金为主要来源，不断扩大政策性个人住房改款的委托贷款业务。住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房等，提高职工购买、建造自住房的支付能力。
（二十九）商业银行应逐步扩大商业性住房贷款业务，增加个人住房贷款额度。
（三十）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行应根据资产负债比例管理要求，优先发方经济适用住房开发建设贷款。
（三十一）市（区）住房基金管理中心应与住房公积金金融业务承办银行积极配合，加快发展政策性与商业性配套的个人住房组合贷款业务。住房资金管理机构与承办银行要简化手续，提高服务效率。
（三十二）个人住房贷款的担保，可采取房产抵押、有价证券质押、单位住房基金担保、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司担保等多种方式。
七、 加强住房物业管理，做好公房售后服务
（三十三）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业
管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。新建住宅小区、经济适用住房，必须全面推行物业管理。
（三十四）住宅建设前期阶段、应做好物业管理规划实施方案，并通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照有关规定和合同，进行服务和管理。
（三十五）加强住房售后的维修管理，建立住房公有部位、设备和小区公共设施专项维修资金，按照规定使用维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。保证房屋、设施、设备正常，合理使用。
（三十六）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻户主负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。
八、 附则
（三十七）全市各级政府部门和单位都应重视房改工作，要加强领导、狠抓落实，保证此方案的顺利实施。计划、财政、税务、银行、物价、建设、房管、土地等有关部门应相互配合、相互支持，抓紧制订、完善配套政策。
（三十八）加强舆论引导，加大房改宣传力度，积极引导干部职工树立住房新观念。
（三十九）为全方位、多层次深化房改，原列为省，市房改试点的单位应继续完善和深化改革。具备条件的企事业单位也可在本方案原则精神指导下，结合本单位实际，制定房改试点方案，并报市房改办批准后施行。
（四十）做好房改政策的过渡衔接工作。凡在1998年11月30日前开工建设并已分配给职工，且于1999年12月第前竣工交付使用的住房，职工单位可按本实施方案规定，向职工发放一次购房补贴，或报经市房改办审批后，以成本价售房办法向职工出售。
（四十一）本方案实施后，各级财政原则上不再拨款用于单位购、建住房，各企事业单位也应鼓励职工直接购买住房。为确保房改政策落到实处，各单位兴建职工住房均需报市房改办审批备案。
（四十二）各部门各单位要严房改纪律，严格执行本方案规定的统一政策。各级纪检、监察部门要加强监督和检查，对违反本实施方案规定，继续实行实物分配住房、变相增加住房补贴、低价出售公有住房、以公房转租转让牟取暴利、弄虚作假等违规行为要严肃查处。
（四十三）本实施方案自1998年12月1日起执行。我市原有的住房制度改革政策和规定，凡与本实施方案精神不一致的，一律以本实施方案为准。
（四十四）本方案实施后，有关政策的界定、测算与调整，由政府适时公布施行。
（四十五）本实施方案由镇江市住房制度改革办公室负责解释。

附一：

职工购房补贴面积标准
一、 行政职务序列：
一般干部、职工： 75平方米
乡、科级干部： 90平方米
县、处级干部： 110平方米
市、厅级干部： 135平方米
二、 技术职务序列：
初级职称人员： 75平方米
中级职称人员： 85平方米
副高级职称人员： 100平方米
高级职称人员： 120平方米
注：1、以上面积均指建筑面积；
2、本标准仅对实施新制度购房时适用；
4、 技术职务序列按实际聘用职务对照。




附二：
1998年度镇江市区公有住房租金测算表
一、各类住房租金基价表： （元/平方米）

结构
类别
钢混结构
砖木一等 砖混一等

砖木二等

砖混二等
砖木三等
简易结构


1997年度 1.56 1.30 1.17 0.91 0.65
1998年度 1.90 1.60 1.40 1.10 0.80
注：有内租金按使用面积计算
二、其它计租面积和设备，按原计租标准提高25%。
三、住房所处地区、楼层、设备等调节因素及租金计算方法不变。


附三：
购买现住房面积标准
一、 行政干部序列：
一般干部、职工： 65—85平方米
乡、科级干部： 75—100平方米
县、处级干部： 90—100平方米
市、厅级干部： 130—150平方米
二、 技术职务序列：
初级职称人员： 65—85平方米
中级职称人员： 70—95平方米
副高级职称人员： 80—110平方米
高级职称人员： 115—135平方米
注：1、以上面积均指建筑面积；
2、本标准适用于按房改成本价购房；
3、技术职务序列按实际聘用职务对照。

附四：1998年度镇江市区公有住房成本基价测算表 （元/平方米）
房屋结构 钢混 砖混一等 砖混
二等 砖木
一等 砖木
二等 砖木
三等 简易
成本基价 984 808 631 933 748 478 300

注：1、表内基价按建筑面积计算；
2、实际售价按住房所出地区、楼层、朝向、设备等因素调节计算。