镇江市城市住宅区物业管理实施细则

【实施日期】2000/01/28
【颁布单位】 镇政发[2000]29号
　
各县(市)区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、驻镇单位:
市政府同意《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》现印发给你们，望遵照执行。 特此通知。
镇江市人民政府
二OOO年一月二十八日
镇江市城市住宅区物业管理实施细则
第一章 总 则 第一条
为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理，应当遵守本细则。本细则所称物业，是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。
本细则所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。 本细则所称房屋使用人，是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。 第四条
建筑面积达1万平方米以上的新建住宅区和建筑面积达3万平方米以上且公共设备、公用设施等配套比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。
第五条 镇江市房产管理局是本市物业管理主管部门，其主要职责如下:
(一)贯彻实施有关物业管理的法律、法规、规章和市政府行政措施，制定物业管理的具体标准和制度;
(二)管理全市物业管理行业，指导、监督物业管理企业的经营活动;
(三)负责全市物业管理企业的资质审核、物业管理许可证发放和年检工作;
(四)依法查处物业管理中的违法行为。 县(市)房产(建设)行政管理部门是本行政区域内的物业管理主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
第六条 各级市政、绿化、卫生、规划、交通、公安、供水、供气、供电、邮政、电信等部门和单位，应按照市政府关于住宅小区物业管理与各相关部门管理职责分工的规定，协同物业管理主管部门做好物业管理工作。
街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，参与所在地住宅区业主委员会的组建工作，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，
第七条 物业管理企业录用安置下岗职工达到国家规定比例的，可享受劳动服务企业的财税政策待遇。
第二章 业主会议与业主委员会
第八条 在住宅区入住率或者房屋出售率达60%以上，开发建设单位或者其委托的单位应当在三十日内告知物业管理主管部门，物业管理主管部门应在接到通知之日起三个月内负责组织开发建设单位或其委托的物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。
第九条 首次业主会议的召集人，须于召集会议前7日内将会议通知书和业主委员会委员候选人名单等送达每位业主。
业主可视具体情况由住宅区每幢或每一单元推选代表出席业主会议。不能出席会议的业主代表，须委托其他业主出席会议，但必须办理委托手续。
业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过，
第十条 业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作;
(四)审定住宅区有关业主和使用人权益的重大事项;
(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定。
第十一条 业主委员会实行差额选举，由业主会议在业主和使用人代表中选举产生。 业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。
首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地政府物业管理主管部门登记确认，登记确认日期为业主委员会成立日期。
第十二条 业主委员会组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任，一般为兼职。
业主委员会开会时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理企业等单位派员参加。
第十三条 业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。
第十四条 业主委员会应当按照业主委员会章程行使下列职权：
(一)召集和主持业主会议;
(二)采用公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业对住宅区实施物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
(三)主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过;
(四)审议物业管理企业年度管理计划及住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
(五)监督物业管理企业对本住宅区的物业管理工作。业主委员会履行下列义务:
1、接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理主管部门的监督;
2、督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定;
3、遵守和履行物业委托管理合同;
4、不得从事各种投资和经营活动;
5、对物业管理企业的正当经营和管理活动予以支持相配合;
第十五条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。
第十六条 业主委员会委员工作失职或无正当理由连续三次不出席业主委员会会议，或有严重违法违纪行为的，业主委员会可向业主会议建议罢免其委员职务。
第十七条 业主会议、业主委员会决定和业主委员会章程的内容不得与法律、法规和规章相抵触。否则，物业管理主管部门有权依法予以撤销或纠正。
第三章 物业管理企业
第十八条 物业管理企业，是根据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
第十九条 物业管理企业应当按照规定向物业管理主管部门申领物业管理企业资质证书;未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。
第二十条 物业管理企业根据住宅区物业管理委托合同对住宅区实施物业管理。
第二十一条 物业管理企业享有如下权利:
(一)根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法;
(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务工作;
(五)按照企业经营范围从事经营活动;
(六)敦请业主委员会协助管理。 第二十二条 物业管理企业应履行如下义务:
(一)履行物业管理委托合同。依法从事物业管理经营活动;
(二)接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督;
(三)向业主委员会报告工作;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务，积极开展多种形式，健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。
第四章 物业管理委托
第二十三条 住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。
第二十四条 住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经当事人双方签字、盖章后的人住管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分。
第二十五条 物业管理主管部门按第八条规定召集首次业主会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。
第二十六条 接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。 物业管理委托合同应当包括下列内容:
(一)双方当事人名称及地址;
(二)管理服务项目和内容;
(三)管理服务标准;
(四)管理服务权限;
(五)管理服务费用及其支付办法;
(六)合同期限;
(七)合同争议处理条款;
(八)双方当事人认为需要约定的其他事项。 物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报物业管理主管部门备案。
第二十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业末达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前30日通知物业管理企业，并报物业管理主管部门备案。
在没有新的物业管理企业接替原有的物业管理企业前，业主委员会不得擅自终止合同。
第二十八条 物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起30日内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。业主委员会有权委托有资质的社会中介机构对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计。
第五章 住宅区的使用与维护 第二十九条
住宅区建成后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，物业管理主管部门应当参加住宅区综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。
第三十条 在通过工程验收和住宅区综合验收后，方可按照本市有关规定办理住宅区移交手续。住宅区移交时，业主委员会及其聘请的物业管理企业应认真进行验收交接，开发建设单位对物业管理企业或业主委员会提出的有关问题应及时解决。
第三十一条 开发建设单位应当在物业管理主管部门的监督下，向住宅区业主委员会移交下列工程建设技术资料，业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用:
(一)住宅区竣工总平面图;
(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图;
(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图;
(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料;
(五)住宅区物业管理所必需的其他资料。
第三十二条 业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准不得改变房屋结构、用途和外貌，不得私搭乱建;
(二)房屋装饰装修不得危及房屋安全，不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面及通道等公用部位进行违章拆、占;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(四)爱护住宅区内的公共设施，不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等;
(五)车辆按照规定有序停放，不得随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)处理装潢、建筑垃圾必须符合有关规定，生活垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放，不得乱抛垃圾、杂物;
(七)住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。
第三十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分:
(一)房屋室内部分，由业主和使用人自行维修;
(二)房屋本体公用部位、设施设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期维修。
房屋室内部分是指户门以内毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网(门)、室内自用隔墙、墙(板)面等。
房屋共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙、屋顶、梁、柱、 楼板等)、外户墙面、楼梯间、门厅、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、煤气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
房屋共用部位的维修的费用从住宅共用部位和共用设备的维修基金中支出。 属于人为损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。
第三十四条 物业管理企业因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主和使用人应提供方便，不得无理拒绝或阻碍，具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。
第三十五条 住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气等管线、设施进行维修保护。
第三十六条 住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文朋、高尚的居所。
第六章 物业管理收费及管理用房
第三十七条 物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业管理公共服务费具体收费项目、标准，按有关规定执行。
第三十八条 物业管理公共服务费的主要用途为:
(一)物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费;
(二)绿化管理费;
(三)清洁卫生费;
(四)保安费;
(五)办公费;
(六)物业管理企业固定资产折旧费;
(七)法定税费。
物业管理公共服务费不包含业主和非业主使用人的人身保险和财产保管、保险费用。
第三十九条 物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。
第四十条 住宅区物业管理收入的主要来源如下:
(一)业主所有的营业用房积金;
(二)住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;
(三)向业主收取的公共服务费;
(四)住宅区的其他合法收入。
第四十一条 物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。
业主需求的特约服务费，其收费由业主与物业管理企业协商确定。
第四十二条 各级财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。
第四十三条 住宅区开发建设单位应当按照有关规定提供物业管理用房，在住宅区整体移交时，应提供不低于建筑面积5‰的管理用房，房屋产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。
第七章 法律责任
第四十四条 物业管理企业未按本细则规定到物业管理主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续;逾期不补办的，对其给予警告，并处30000元以下的罚款。
第四十五条 物业管理企业违反本细则，对住宅区房屋及公共设施、设备管埋、维修、养护不善或者不履行物业管埋委托合同规定义务的，业主和使用人有权投拆，物业管理主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。
第四十六条 物业管理企业违反本细则，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提
供服务质价不符的，由价格行政管埋部。门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第四十七条 业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规、
违反本细则第三十二条规定的，物业管埋企业有权制止，并要求限期改正;造成损失的，有权要求其赔偿;违反有关法规的，由有关部门依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定交纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。
物业管理企业同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。
第四十八条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位和个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损失的，应恢复原状;造成损失的，应承担赔偿责任。
第四十九条 物业管埋企业不服物业管理、价格行政管理部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。
业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管埋主管部门投诉或向人民法院起诉;物业管理主管部门可对投诉进行裁决，不服物业管埋主管部门的裁决的，可依法向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。
第五十条 住宅区开发建设单位违反本细则第四十三条规定，不按照规定提供住宅区物业管理用房的，由物业管理主管部门责令其限期履行。
第五十一条 物业管理企业与业主委员会、业主、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向物业管理主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。
第五十二条 物业管理主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有2名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件;实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。
第八章 附 则 第五十三条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)的物业管理，参照本细则执行。
第五十四条 本细则由市房产管理局负责应用解释。
第五十五条 本细则自发布之日起施行。本市过去有关规定凡与本细则不一致的，以本细则为准。