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【实施日期】2000/01/29
【颁布单位】 镇政发[2000]20号
各县（市）区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、驻镇单位：
《镇江市市区房改房上市交易办法》已经江苏省房改领导小组苏房改[1999]15号文批复，现印发给你们，请遵照执行。
镇江市人民政府
二OOO年一月二十九日
[CENTER]镇江市市区房改房上市交易办法
第一条 为规范房改房上市交易活动，促进住宅流通和消费，满足城镇居民改善居住条件的需求，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（第69号令）和江苏省房改领导小组《关于对镇江市市区已购公有住房和经济适用住房上市交易办法的批复》（苏房政[1999]15号）等有关文件精神。结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称房改房包括：房改优惠价房、成本价房、解困房、安居工程房、经济适用房及经单位补贴后购买的其它住房；按照房改政策采用国家扶持、单位补贴、个人出资方式合作建造的住房等。
第三条 本办法所称房改房上市交易包括：房改房的买卖、交换、赠与等。
第四条 本办法所称房改房出让人包括：房改房的卖方人、交换人、赠与人等；房改房受让人包括：房改房的买房人、交换人、受赠人等。
第五条 本办法适用于已购房改房首次上缴交易。再次交易的，按有关私房交易的规定办理。
第六条 凡取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的房改房，除下列情形之一者均可上市交易：
1． 已列入城市规划近期拆迁改造范围，且户口已冻结的；
2． 校园、厂区、单位办公场所院区内及部队营区内的；
3． 产权、使用权有争议的；
4． 违反有关房改政策规定购买的；
5． 已抵押未经抵押权人书面同意转让的；
6． 上市交易后形成新的住房困难的；
7． 擅自改变房屋实用性质的；
8． 法律、法规和市政府规定其它不宜上市交易的。
第七条 凡已领取《房屋所有权证》，但尚未领取《国有土地使用证》，在2000年底以前需要上市交易的房改房，产权人可以凭《房屋所有权证》先行办理上市交易手续，并由受让人凭买卖契约先办理土地使用权变更登记手续，再办理房屋所有权变更登记手续。
第八条 出售部分产权形式的房改房，必须按房改规定补足差价，取得全部产权后，方可上市交易。
第九套 居民在购房时与售房或补贴单位在合同中另有约定的，应遵守约定。但约定违反法律、法规和政策的部分无效。
第十条 房改房上市交易，必须报经市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）审批，并按规定程序办理。上市交易程序由市房改办会同市国土、财政、地税、物价等部门另行制定和公布。
第十一条 原售房或补贴单位和出售人及其配偶单位应严格按照房改政策规定，对房改房交易人的申请认真核实，但无正当理由不得拒绝办理。对无正当理由拒绝办理的，市房改办应责成有关单位限期办理；对逾期不办理的，市房改办经核实后可以审批上市交易。
第十二条 房改房出售的价格按照政府宏观指导下的市场原则由交易双方协商确定，但应当如是申报成交价格。房产交易管理机构对所申报的成交价格进行核实或评估，成交缴各地与评估价的，以评估价作为计缴税费依据。
第十三条 房改房的受让人需要进行房屋安全鉴定的，可以与出让人约定后委托市房屋安全鉴定办公室进行房屋安全鉴定，经鉴定不符合安全标准的房屋，不得上市交易，鉴定费按约定支付。
第十四条 房改房买卖需按下列规定缴纳税费：
（一） 土地收益金
土地收益金以卖方家庭应享受的政策性货币含量（以下简称：货币量）作为计算依据。货币量为市政府公布的当年经济适用房平均价（1999年度为每平方米建筑面积1600元）与卖方夫妇中职级高的一方购房补贴面积标准的乘积。
土地收益金的征收标准为：
1． 售房款（不含原按市场价购买面积部分的价款，下同）低于或等于货币量的，免缴土地收益金。
2． 售房款高于货币量但不超过其1.3倍（含本数）的部分，按45%比例缴纳土地收益金。
售房人缴纳土地收益金之日起前后一年时间内另购自住房（以《房地产权属转移证明书》签发之日起计算），其房价高于或等于房改房售价的，已缴纳的土地收益金权额退还；其房价低于房改房售价的，按其等值部分退还土地收益金；逾期未办理土地收益金退还手续的，其缴纳的土地收益金不再退还。
3．售房款高于货币量1.3倍的部分，不论其是否另购新房，均按该部分售房款的65%缴纳土地收益金，不予退还。
土地收益金由市国土管理部门负责收取和退还。
（二） 契税
房改房买卖时，买方暂减半缴纳契税，即按房价的2%缴纳。售房后卖方重新购买
用于合住的房屋，视同房屋产权交换，购房款高于售房款的，暂按差额部分的2%缴纳契税。
（三） 营业税及其他附征
对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征，税率为5%；同时，按营业税额计征7%的城市建设维护税和4%的教育附加，合计征率5.55%，由售房人缴纳。
（四） 印花税
买卖双方各按买卖合同额的0.5‰加纳印花税。
（五）房改房的出让人缴纳准入审批服务费和交易综合服务费；受让人缴纳申办《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的权证费和交易综合服务费。其收费标准由市物价、财政部门另行下达。
第十五条 房改房交换时，由获得交换差价方按差价计算和缴纳契税；其它各项税费均按第十四条相关规定计算、缴纳或抵退。
第十六条 房改房赠与时，由受赠人接第十四条相关规定缴纳税费。
第十七条 房改房上市交易并缴纳相关税费后，已购买或承租两套（含本数）以上房改或公有住房，出售、交换或赠与其中一套时，其余住房需一并评估，其合并计算的价款作为计算该户家庭应享受的货币量与缴纳土地收益金的依据。
第十八条 房改房上市交易并缴纳相关税费后，交易收入归出让人所有。
第十九条 上市交易的房改房，其买房人与受赠人及交换双方领取具有完全产权的《房屋所有权证》
第二十条 房改房上市交易后该户居民夫妇双方不得再按房改成本价购买或租用公有住房。
第二十一条 房改房上市交易后，其物业管理方式补变，交易双方与原物业管理单位办理合同变更手续，物业管理费随房转移、结转使用。涉及交易这个人资金部分，由交易双方自行结算。
第二十二条 驻本部队、铁路系统的人员按本系统固定的房改政策购买的住房，其上市交易分别按各自系统的规定并可以结合本办法的有关规定办理。
第二十三条 凡违反本办法弄虚作假、私下交易者，一经查实，即行撤销其交易行为，并依法追究其法律责任。
第二十四条 本办法由镇江市住房制度改革办公室负责应用解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。1998年5月12日市政府印发的《镇江市房改房上市交易试行办法》（镇政发[1998]1212号文）同时废止。 |
