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【实施日期】2003/05/14
【颁布单位】南通市人民政府专题 会议纪要第47号
[CENTER] 关于市区房地产开发企事业单位改制中物业管理问题的协调会议纪要
5月14日下午，市委常委、副市长蓝绍敏在市政府五楼中会议室召集会议，专题研究市区房地产企事业单位改制中有关物业管理问题，参加会议的有市政府副秘书长王刚，市房管局、建设局、财政局、体改办、事改办等部门和单位负责同志，现将会议研究确定的有关事项纪要如下：
一、关子物业管理区域内配套用房的处置问题
物业管理区域范围内的配套用房，要区别不同情况采取不同的处置方法。
一是由开发建设单位单独立项投资建设，或能举证说明是开发公司投资建设的，其产权归房地产开发建设单位所有；
二是按照规范进入商品房成本的配套用房，其产权属全体业主共同所有；
三是房地产开发建设单位按住宅区总建筑面积千分之四提供的物业管理用房，其产权归全体业主共同所有，凡是不足千分之四的要在住宅区有物业管理用房房源的情况下，尽量补足差额面积。物业管理区域内产权属全体业主所有的物业管理用房和公建配套设施，由业主委员会代管，委托物业管理公司经营管理。
上述属于全体业主共同所有的配套用房应在开发建设单位改制时剥离出来，不得作为净资产转让。具体管理办法由市房管部门另行制订。
二、关子物业维修基金的剥离问题
根据市房管局、财政局、物价局颁发的《南通市房屋共用部位共用设施设维修基金管理办法》(通房[2000］5号，下称《办法》)等文件的规定，巳归集或应归集的物业维修基金按以下办法处理：
1、房地产开发建设单位在2000年三部门文件颁布实施至2002年4月底以前开发建设的住宅区，
巳由市物价局按商品房成本价的2。5％核定维修基金进入商品房价内的，按物价部门核定的标准剥离物业维修基金，剥离的维修基金在资产交割以前划，归市房产管理局代管；
2、在该《办法》颁布以前，未交纳维修基金的商品房屋，应由市房管局摸清底数后会同财政局提出相关处置意见，专题报市政府研究。
三、关于配套建设类预提费用的处置问题
开发建设单位配套建设类的预提费用包括小区内的道路、绿化、公建设施等小区配套项目费用。此类费用中，属于目前已开工的项目，经建设局审核后按项目预提额留给企业，包干使用，期后审计；尚未动工的项目，则由企业申报项目清单，实行项目、资金同时剥离，由改制前企业将剥离资金缴入市财政小区配套建
设专户储存专款专用。配套建设项目由建设局按原建设规划要求，采取招标办法组织实施或委托开发建设单位实施，建设资金由市财政从小区配套建设专户中拨付给实施单位，项目竣工后，由市审计局负责审计。
四、关于物业管理企业改制中物业托管的问题
物业的托管要走专业化、社会化、企业化、市场化的路子，要采取招标选聘的方式进行双向选择。已经通过招标的方式选聘物业管理企业的，可根据物业管理合同解聘或续聘物业管理企业；对于过去由开发建设单位自己开发自己成立物业管理企业管理的物业管理区域，仍坚持“谁开发、谁负责”的原则，仍由原开发建设单位负责管理，原则上不得随意退出物业管理区域的管理。物业管理企业确实要退出管理的，必须提前半年报市房产管理局批准后，按正当程序退出。
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