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一、近期货币政策不能改变房地产市场发展态势
2007年8月15日起央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，同时将储蓄存款利息税由现行的20％调减为5％。随后上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。这是进入2007年以来，央行第四次加息，也是2004年10月以来第8次动用利率政策。
首先应当明确，我国2007年升息、提高存款准备金率等的货币政策的第一位目标，并非是房地产，而是国民经济运行过程中的总量平衡关系和维护内外币值稳定。但是我国的流动性过剩是由外汇储备的过快增长引起的，人民币加息必然导致境外资本的流入，促使人民币升值。因此，抑制信贷和投资增速与缓解人民币升值压力这一对矛盾，给央行继续提高存贷款利率带来难处。如果连续大幅加息，国外热钱的大量流入，不利于本币币值稳定，并增加国内资金密集型和资产负债率较高的行业成本，因此小幅频繁加息有利于经济稳定，维持内外均衡。
从对住房需求影响来看，我们认为，即使小幅加息增加了购房者的负担，但购房仍然成为规避货币贬值的重要投资手段，小幅加息并不能抑制购房的投资热情。近期来，CPI为代表的物价指数不断上升，6、7月份的CPI分别达到了4.4％和5.6％，即使提高利率，实质利率仍然接近负利率水平。与之相比，代表着股票平均价格的上证指数从2006年6月迄今上涨了350％，各大城市核心市区的房价上涨，甚至超过100％。因此，相对于资产价格来说，以现金和储蓄存款持有的货币已经发生严重的贬值。在这种大环境下，个人选择购房作为消费或者投资手段，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求，是一种理性的选择。不可否认，加息加重了购房者的负担，但对不同的收入群体的影响是不一样的，对于高收入者加息可能使月还贷额/收入比只提高2个百分，对中等偏上和中等收入者来讲，月还贷额/收入可能会上升4～8个百分点，加息对购房人的影响因各城市的房价水平和居民的购房可支付能力而异。对银行来说，住房信贷仍是我国消费信贷中发展最快、收益稳定、风险较小的优质资产，银行对此竞争加剧，在一定程度上促进了金融产品创新（如固定利率、循环贷款、接力贷、直客式贷款等等），客观上推动实际利率走低。因此，加息效果并不尽人意，这为近年来的政策效果所证明。
从对房地产企业的影响来看，加息在一定程度将提高房地产行业的集中度、优化房地产行业的资源配置。这次加息，存款利息上调幅度大于贷款利息上调，银行存贷利差缩小。也就是说，央行希望国内商业银行通过改善其经营来提高其竞争力，而不是仅仅通过存贷利差获利，要求商业银行遴选优质的资产，客观上形成了对房地产企业的新一轮洗牌，赢利能力强、品牌效应好的房地产企业是众多商业银行争取的对象，缺乏实力的房地产开发商成被淘汰的对象。
上调法定存款准备金率是通过乘数效应来控制和减少商业银行可运用的资金。信贷“紧缩”对房地产行业有如下影响。首先，可能刺激房价进一步攀高。信贷紧缩和上调贷款利率会导致开发企业融资成本上升。从积极方面说，这将促进房地产开发企业优化资产结构、降低负债率和不断提高其经营管理水平；从消极因素上看，在我国土地稀缺、求大于供的前提下，企业就可以将加息成本、加税等通过调高房价转嫁给消费者，导致房价可能进一步上升。货币政策本意是要抑制通过货膨胀，维持内外币值稳定，但是上调法定存款准备金率可能促进房价上升。衡量通货膨胀的CPI并非包括了资产价格，因此代表通货膨胀的CPI被可能控制住，但是资产价格如房价却攀升得更高，这就是宏观调控的困境所在。其次，可能增加开发企业“捂盘”和“捂地”的现象，拉大供需的缺口。由于融资渠道单一、融资成本上升，加之用地成本的上升，改变了企业开发建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。总之，我们认为，央行通过上调法定存款准备金率调控房地产市场的作用是有限的，对市场的供求平衡不能带来明显的影响。
二、股市对房地产市场的带动效应并不是很明显
时下，中国股市已经成为全民关注的焦点，代表着股票平均价格的上证指数从2006年6月迄今上涨了350％，从2007年初迄今上涨了100％。而近几年我国的房地产市场异常火爆，各地房价不断上涨，这自然很容易让人将二者联系起来。我们认为，在我国股票市场的财富效应不宜夸大，股市对房地产市场的带动效应并不是很明显。
众所周知，股市具有财富效应。股市财富效应是通过两个方面传导的，一方面通过影响投资者的可支配收入来扩大消费；另一方面影响居民的收入预期和提高边际消费倾向来扩大消费。股市增长具有长期性和稳定性，将使消费者在心理上产生股票收入由暂时性收入转为持久性收入的心理预期，财富效益将更加明显，不仅平均消费倾向和边际消费倾向呈提高趋势，而且居民更积极利用消费信贷购买住宅、汽车等，使消费信贷规模急剧膨胀。但在我国，股市对房地产市场的带动效应不是很明显。其一股市规模的大小是股市财富效应发挥的基础。我国证券化率不高，股市规模小、市值低，则股市带来的财富必定受到限制。从个人角度来看，个人从股市上获得的财富一般不足以支付购房首付，因此对楼市冲击不大。其二股市投资者结构及收益分配结构不合理。我国股市居民投资者虽然人数不少，但投资水平不高，导致整体投资收益不高；而拥有资金、信息优势的机构投资者却是最大的赢家，从而形成了投资收益严重向机构投资者与个人大户倾斜的再分配格局。我国房地产宏观调控主要目的之一严厉禁止住房的投机性需求，因此机构投资者转向住房投资或投机难以逾越政策的障碍。
房地产投资是一种长线投资，即对持有所投资的房地产，以期通过房地产的保值增值和抵御通货膨胀等特点来实现投资收益。当对房地产的投资不再是长线投资，而改成短期的投机活动，那么对房地产的投机活动与股市投资之间就存在一定关系。投资者对资金使用和占用考虑的出发点都是资金的投资收益率和周转速度，并尽量规避投资风险。所以说，楼市的投机可能与股市的投资之间存在一定的相关性，当房地产投机者认为房地产市场投机的时机不好时，而恰好此时股市的投资机会很好，他就会把一部分或者全部资金从楼市撤出，转而投到股市中去。在这个意义上，将投资分散到房地产和股票上可以达到投资风险分散的效果，房地产和股票投资形成的投资组合是风险比较适度的投资组合，组合的投资效果比较理想。
在不同阶段，股市规模、投资者结构、个人投资者财富不同，决定着股市楼市相互作用的方向、力度各不相同，应该具体情况具体分析。 |
