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最近，建设部一纸“风险提示”，把小产权房（集体土地上所建商品房）推进舆论漩涡，由此引发一波小产权房治理风暴。小产权房以低房价吸引了众多的城里人，为开发者创造出惊人的利润。违法的小产权房能合法吗？违法的风险成本到底谁来扛？这个问题令很多人焦灼不安。
售楼小姐：
许诺背后暗藏玄机
“第一次来吗？看看我们的沙盘。”7月5日，记者走进南京雨花台区油坊桥一家小产权房售楼处，售楼小姐热情迎上来。“想看什么套型？一期的房子基本卖完了……”小姐指了指墙上贴满红色标记的销售进度表，“只有二期的，均价4500。过些天又要调价了，每平米涨100！”
“你们是集体土地，能办两证吗？”记者直奔主题。
小姐娴熟地把记者引到告示台前：“我们已通过规划审查，手续办齐就是国有土地了，这里有批文。2009年底就能办两证。”小姐走开，任我们翻看那些文件。
“办证的时间你们会写进合同吗?”记者问。
“都写在合同里了。”小姐翻开合同样本，指着其中一条，上面写明2009年12月31日前办理两证，如办不了，每平方米退款500元。
“这不是南京市统一的购房合同吧？”
“办证的时候就换统一的合同了。放心，开发商要签字盖章的，就是一张小纸条也算数啊！”
“房子2008年底交付，办证要到2009年底，找不着你们怎么办？”
“怎么会？我们这么大的公司！告诉你，做完这个盘，我们还要做一个项目，还是这个开发商！”
小姐带我们去现场看房子，她说，这里过去是个小山头，荒地，推平了，建房。“补办手续总有个过程，每年都有名额，赶不上就得等下一批。我们刚开盘时才3000多，开发商每完成一步手续就会提一次价，已涨过4次了。”
下午，记者又循着一份传单广告，找到城北燕尧路上的另一家楼盘。可能因为位置较偏，售楼处有些冷清，但售楼小姐表示，前三期的房子和别墅都卖完了。面对集体土地的质疑，她指指墙上贴出的文件和简报，含糊地说：“转了，是国有土地了。”说完离开，不做更多解释。墙上贴着交纳处罚的通知和回条，另有报纸刊登的通过审批的项目目录，该项目的名字被用彩笔标出。
记者索要合同样本，那份有着红色封皮的样本被翻得边儿都毛了。合同不是南京的规范合同，只有薄薄3页，居然还包含缴纳有线电视和煤气管道初装费的内容。关于办两证，合同说，在30个月内办理。
记者追问：“30个月从何时算起？”售楼小姐闪烁其辞，不作答复。记者又问：“如果办不下来，怎么办?”“怎么办不下来？最多是时间早晚。我们只收你85%的房款，不办到证，那15%的房款就不交嘛。”“可不可以在附加条款里作个约定？”“不行。”小姐的回答很干脆，没有商量的余地。“交的85%房款有发票吗？”“有收据，等房款交齐换发票。”
一位曾操盘此类项目的业内人士之后向记者解释了这些售楼“蜜语”背后的玄机。南京的小产权房已存在多年，多由村委会与开发商联手建设。去年，南京公布了一批通过或部分通过规划审批的小产权房项目，这些项目陆续缴纳了罚款等费用，自认为走上“合法化”的道路，所以不再隐瞒身份，“理直气壮”宣称能办证。
“30个月”的合同约定就是个“招数”：每家签约时间不同，就不会出现集体追讨的麻烦局面！至于那15%，开发商就没打算要，85%的房款已经赚钱了！土地不要钱，税费不用交，每平方米成本就800-1200元，这利润有多大？而所谓“办银行贷款”，根本不是常规的住房按揭贷款，而是拿你合法房屋做抵押办贷款，利率特高，银行没风险……记者听得冷汗直冒。
省社科院院长宋林飞说，价格相对便宜是小产权房的最大优势，“我们做过调查，在一些城市，同一地区的小产权房比商品房价格低30%左右。”
“被套”业主：
没证的房子还是想脱手
壹城社区坐落于南京栖霞区经五路上。
7月6日，以购买二手房为名，记者向住户们打听情况。一楼住户老李忙把记者拉进屋。他家110平方米，带个院子，种了菜，还打了井，冰着几个大西瓜，俨然一派田园生活。
“我们前年买的房，当时售价4000多块。最近卖的新房，要6000块了！但还是比周边的商品房便宜，马上要开盘的浅草明苑，起售价就7000多。”老李夫妻快言快语，“两证现在没有，开发商说两年内办妥，今年10月就能拿证。实在办不成，每平方米退700块。你自己住，没有两证也不要紧的！”
“万一国家要收回土地咋办啊？”记者问。
“怎么会呢？我们这里住着一大片，东区90多幢，西区五六十幢，这么多人，哪能说收回就收回呢。法不责众嘛！”老李直摇头。“过户好办，交个手续费，到村委会改个名字就行了。”他媳妇说。
从老李家出来，记者遇到另一位正在泊车的住户。他好心提醒：这里是集体土地建房，办不到两证，开发商倒是答应办，本来觉得有希望，最近查得紧，估计办不到了。
“我原来住迈皋桥，前年听说这边有便宜房子卖，市场价4100元，到村里找了关系，3000元就买了。家里有个亲戚，2001年买的最早一批房子，一平方才1980元。”
据了解，壹城社区的西区安排了部分兴卫村的拆迁村民，其余的全部外销。现在，不少村民出手这里的房子，最便宜的叫价3000多元，比周边商品房价格低一半。
中午12点，在隔壁兴都花园2号门，记者向门卫打听有没有二手房卖。“要多大？几楼？”门卫掏出一堆纸条翻检起来……不一会，一位陈姓老太急匆匆跑来，领记者看房去。老太一路小跑，一路推介，“这小区可好了，真安静，坐公交又方便，四五十分钟能到新街口！你看看这草坪多大啊？”她家门前空地长满了草，足有小足球场大。可这么好的住处，她干吗要抛掉呢？
政府声音：
“两年办证”没依据
小产权房果真能“转正”吗？记者采访了省及南京市国土部门。
省国土厅副厅长吴震强明确指出，集体土地建商品房不合法！我国的《土地管理法》对集体土地转为建设用地规定了严格的审批程序，无论规模大小，都须经过省级以上人民政府批准。集体土地要建商品房，前提是集体土地征收为国有土地后，经招拍挂进入土地市场公开竞争。目前市场上的小产权房，都没经过用地审批，未经过土地市场，不能承认其合法性。
据了解，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年都在减少，南京今年仅9200亩。这些已建商品房的集体土地，如要“农转用”，须经评估，补交土地出让金。但现在这个钱谁来收、向谁收，还是一笔糊涂账！目前，南京没一家集体土地建商品房已办到土地证。
去年，南京有一批集体土地建商品房项目通过了规划审批，有的开发商借此炒作，把相关文件贴在售楼处，承诺两三年内能办两证，让购房人以为其是合法的。土管部门提醒，规划许可只是从建筑上来讲的，有没有土地使用证，才是合法与否的前置条件。如果违反土地利用总体规划，小产权房就是通过规划审批，也不代表就合法。
吴震强提醒购房人，对购房者最大的保护是法律保护，而购买集体土地商品房不受法律保护。所谓买和卖，只是购房人和集体发生的关系，一旦被依法没收或拆除了，无法向政府要赔偿，只能找集体赔，即使这块地征收为国有，国家的补偿也只给集体土地成员。房子说是你的，根本拿不出凭据，产权证和土地证都没有！
吴震强表示，政府将加强监管，完善土地源头管理，防止小产权房新的蔓延。
阅读延伸
小产权房的风险链
对消费者来说，购买小产权房，风险毋庸置疑。
虽然开发商以“法不责众”为由，让业主相信“总有解决问题的那一天”，但是，小产权房实际使用的巨大风险却是消费者必须独立承担的。
南京三法律师事务所戎浩军律师说，小产权房违反多部法律：《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产销售管理办法》。
因为没有遵守相关法规，小产权房的开发过程没有监控、房屋质量没有验收、物业管理没有约束、公共物业没有保障、交易受益没有保护。同样因为违法，在使用房屋中遇到任何问题、纠纷，也没有任何职能部门负责解决，即使国家不拆迁、不没收，这房子也是个“烫手的山芋”。
一位业内人士给记者讲了个案例。南京城北有家小产权楼盘出售的一幢别墅，2005年遭遇“麦莎”台风袭击后，出现30多个漏水处，房子根本没法住。解决问题的唯一办法是拆除重建，但这是不可能的。业主求告无门，只好自认倒霉。
略有法律常识的购房人会很相信合同，但戎浩军律师说，因为是违法交易，付款没有正规发票，逃避国家税收，签订的合同本身就是无效合同，不具有法律效力。即使打官司，合同上的承诺并不能成为追究的依据，法官对损失方最多是“酌情考虑”，或者维持现状。
相关链接
建设部：小产权房不能办房产证
6月18日，建设部提示城市居民不要购买集体土地上建设的房屋。
建设部表示，非集体经济组织成员购买“小产权房”，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。
北京：叫停现有小产权房
6月26日，北京市国土房管局局长安家盛表示，北京已下了死命令，从对所谓“小产权房”的局部市场调查扩大到对全市全部房地产开发项目的调查，对涉及非法开发“小产权房”的开发商做停工停售处理。相关部门已将一些违规项目进行拆除，此前，北京已炸掉了青龙湖80栋违法开发的别墅。
石家庄：暂停“村证房”试点
2006年10月1日起，该市对集体土地房产开始登记，村民居住的集体土地上的房屋将可申请房产证。最近，石家庄市房管局透露，通过试点，发现问题很多，暂时没有摸索出合适的解决办法，所以暂停了试点。
西安：依法拆除小产权房
西安近日叫停“小产权房”，今后违法占用集体土地建设的“商品房”，将被强制拆除。房地产开发企业一律吊销资质，企业法人将永久禁入房地产行业。触犯法律的，将追究其法律责任。房屋建筑施工企业将被降低直到吊销资质，并被停止招投标资格。设计单位、监理企业等参建各方也将受到罚款、降级等处理措施。 |
