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【实施日期】1996/10/25
【颁布单位】哈尔滨市住房制度改革委员会办公室
哈尔滨市房改办关于印发 《哈尔滨市出售公有住房价格政策和房价计算办法的说明》的通知
市属机关、企事业自管公房产权单位，中直、省属在哈自管公房产权单位，市直管公房管单位：
为加强出售公有住房政策价格的管理，规范房价计算办法，保证房改售房政策规定的顺利实施，现将《哈尔滨市出售公有住房价格政策和房价计算办法说明》印发给你们，请认真执行。
《说明》除对原有售房政策作规范性的解释外，为简化房价计算，促进公有住房出售，对房价计算所涉及的工龄计算截止的限、调节因素有在朝向折扣的计算、使用面积与建筑面积的换算等有关规定，作了必要的调整和说明，对市场价及住房超标面积的房价计算、一次性付款折扣等政策，作了补充规定和说明；对房价计算公式主计算程序、房价折扣系数与小数的计算口径，作了明确的规定。因此，请各单位要组织房改工作人员培训，准确地掌握房改售房价格政策和房价计算办法。
本通知下发之日起，房改售房房价计算办法，以此〈说明〉为准。各产权单位按原有规定已出售的住房，房屋实际售价不再变动。
哈尔滨市住房制度改革委员会办公室
一九九六年十月二十五日
哈尔滨市出售公有住房价格政策和计算办法的说明
为认真执行房改售房价格政策，准确地掌握房价计算操规定，搞好公有住房出售工作，现就售房价格政策和房价计算方法作以下说明：
一、 关于出售公有住房的价格政策
根据〈哈尔滨市出售公有住房的规定〉，出售公有三房实有三种价格：向高收入的职工家庭实行市场价，向中低收入的职工家庭实行成本价，目前以成本价出售公有住房有困难的单位，可以实行标准价作为过渡。
在实际执行中，主要以标准价和成本价向职工、居民出售公有住房；职工住房使用面积超过省、市规定的住房控制标准的，对超标面积部分按市场价计算房价。
（一）
标准价：是向成本价过渡的政策决策价格。标准价由负担价和抵交价两部分构成，其中负担价是按当前全市双职工家庭年平均工资收入的3测定的，抵交价是按夫妻双职工在65年内（男职工按35年计算，女职工按30年计算）积累的由所在工作单位资助的住房公积金贴现值的80%测定的。
1996年标准价，仍按1994年测定的价格执行，即每平方米建筑面积514元，其中，负担价314无，抵交价200元。
（二）
成本价：由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装费、小区配套费、贷款利息、管理费和税金七项因素构成，结合新建住宅的结构、等级和地域环境等条件测定。
1996年我市砖混结构一等房、一类房住区的成本价，仍按1994年测定的价格执行，即每平米建筑面积900元。出售住房成本价，应按《哈尔滨市出售公住房成本价价格表》执行（详见附表一）。
（三） 市场价：三类居住区按售房当年经济适用住房最高限价执行，二类居住区加价10%，一类居区加价20%。
出售公有住房的标准价、成本价、市场价（经济适用住房最高限价），由市房改办会同市有关部门定期测定，报市政府审定，择机进行价格调整，公布施行。
二关于优惠政策
按《哈尔滨市出售公有住房的规定》，职工购买现住公房给予五项价格拆扣优惠，即：
（一）
工龄折扣：是国家对职工在建立住房公积金制度前的工作年限内工资含量中住房贷币分配不足部分的补偿。我市规定，年工龄折扣额为每平方米建筑面积3.10元。工龄折扣，按年工龄折额乘以夫妻双职工在1993年年末前的工龄之和计算。
购房职工工龄计算，按《哈尔滨市市出售公有住房的规定》第16条规定执行：
1、 夫妻双职工家庭，按夫妻双方工龄合并计算；
2、 同一户口并同居一处的多职工家庭，可按本户两名工龄最长的职工工龄合并计算；
3、 职式配偶已故的家庭，未再婚的，死者生前工龄可合并计算；
4、 烈属（烈士配偶或父母）及二等乙级以上伤残军人，其双职工工龄合计不足65年，，按65年计算；
5、 具有高、中级职称的知识分子，其在校（大学、专科院
校）学习期间，可计算工龄（含符合评定高、中级职称条件、在党政机关任职的知识分子）；
6、 职工停薪留职、劳改、劳教期间，不计算工龄；
7、 离、退休职工工龄，按国家规定的离、退休年龄前的实际工作年限计算（1994年1月1日以后离、退休的，工龄计算到1993年末）
按《规定》第16条（八）项规定：“在职职工龄计算，截至1992年末本市实行住房公积金制度，因此，对购房职工工龄计算到1993年年末。
在实际操作中，工龄折扣政策，适用于已实行住房公积金制度的在职职工和已离退休的职工。未实行住房公积制度的在职职工和1994年1月和1月以后参加工作的职工，以及无工作单位和社会居民，购买公有住房不享受工龄折扣优惠。职工工龄由所在工作单位人事，、劳资出具证明由出售公住房单位审核。
（二）
房屋成新折扣：指房屋折旧，按标准年折旧率乘以房屋已竣工使用年限计算房屋成新折扣率。各类结构、等级的房屋年折旧率和最高折旧年限，按《哈尔滨市公有住房成新扣年折旧率表》执行（说见附表三）。
（三）
现在房折扣：指职工购买现已进户承折租使用的住房，给以价格优惠做事。现住房折扣，按建筑面积每平方米负担（314元）的5%计算。今后逐年减少，2000年前全部取消。
（四）
调节因素折扣：调节包括楼层、设施和朝向。调节因素折扣，是在计算房屋基准售价的基础上，按楼层、设施、房屋朝向的规定折扣系数计算房屋折扣价。
在实际操作中，楼层因素折扣，按《哈尔滨市出售公有住房调节因素折扣系数表》（详见附表四（三））规定的折扣系数计算；设施因纱折扣，按《哈尔滨市公有住房结构、等级分类表》规定的应有而没有设施项目（详见附表五）和《哈尔滨市出售公有住房调节因素折扣系数表》（详见附表四（二））规定的折扣系数计算；朝向因素折扣，按哈尔滨市出信号公住房的折扣系计算；朝向因不折扣，按《哈尔滨市出售公有住房调节因素折扣系数表》规定的折扣系数计算（详见附表四（一））。朝向因素折扣，原规定按居室面积计算，为简化计算，促进销售，改为扫住房全面积计算（包括厨房、方厅、厕所、卫生间面积）
（五） 一次性付款折扣：是国家对购房职工一次性付款的贴息补偿。我市规定，一次性付款折扣，按房屋实际售价17.1%计算。
职工以住房抵押贷款一次付清购房款的，不享受一次性付款折扣优惠。
三、 关于房价计算办法
（一）
出售公有住房，一律按建筑面积计算房价。住房使用面积换算为建筑面积，按哈房改办字[1995]第33号文《关于调整出售公房户建筑面积计算办法的通知》执行。
计算公式：
户住房建筑面积=本栋房屋建筑总面积÷本栋房屋住户使用面积总和×户住使用面积
本栋房屋建筑总面积，不计算封闭式或非闭式阳台和附属供暖锅炉房建筑面积。本栋房屋建筑总面积与本栋房屋使用总面积的比例系数大于1.45的，按1.45换算建筑面积。
（二）
以标准价出售公有住房，不论房屋结构、等级和地域环境，一律按规定的优惠政策和公式程序计算房屋实际售价。因为标准价是按全市双职工家庭年平均工资收入的一定倍数测定的，是根据全市职工家庭平均经济承受能力确定的决策价格，与房屋结构、等级、地域环境无关。
1、 标准价售房房价计算公式：
本套住房实际售价=[（标准价/平方米一年工龄折扣额×夫妻双职工安规定计算的工龄之和）×（1-房屋年折旧率×房屋已竣工使用年限）—负担价/平方米×现住房折扣率]×本套住房建筑面积×（1-楼层折扣系数-设施折扣系数-朝向折扣系数）×（1-
一次性会率）
2、 上述公式计算程序，各单位不得随意改变
即：
（1） 计算工龄折扣；
（2） 计算房屋成新折扣；
（3） 计算现住房折扣
（4） 计算本套住房的基准售价；
（5） 计算本套住房调节因素折扣后的售价
（6） 计算本套住房一次性付款折扣后的实际售价。
（三）
以成本价售房房价计算。先按标准价售房计算公式算出房价后，再乘以每平方米建筑面积的成本价与标准价的比例系数成本价与标准价的比例系数，按《哈尔滨市出售公有住房成本价与标准价比例系数表》规定执行（详见附表二）。
成本价售房房价计算公式：
本套住房的实际售价=标准价出售的实际售价×（成本价/平方米÷标准价/平方米） |
