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【实施日期】2006/08/15
【颁发文号】杭府法审告[2006]30号
杭州市国土资源局：
你局上报的规范性文件《杭州市国土资源局关于印发〈关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定〉的通知》（杭土资[2006]96号）已收悉，经审查，符合法律、法规、规章等有关规定。
根据《杭州市人民政府规章制定办法》（市政府第194号令）和《关于印发杭州市政府工作部门规范性文件审查办法的通知》（杭政办函[2003]250号）的规定，准予公布。
杭州市人民政府法制办公室
二○○六年七月二十六日
抄送：1、《杭州政报》编辑部
2、市政府办公信息处理中心
[CENTER]杭土资[2006]96号
[CENTER]杭州市国土资源局关于印发
《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》的通知
局机关各处室、局属各单位：
《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》已通过市政府法律审查，现印发你们，请遵照执行。
二○○六年六月二十八日
[CENTER]关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定
为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见（试行）》（杭政[2005]2号），现就土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题制定本规定：
第一章 划拨土地补办出让
第一条
经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅，在1995年1月1日前签订商品房销售合同的，在复核验收时，可以保留划拨方式；产权人如需补办土地出让手续的，按房改房上市的有关政策补缴土地出让金。
第二条
经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅，并已在1995年1月1日后（含）至2000年9月25日前签订商品房销售合同的，在复核验收时，由用地单位按房改房上市补缴土地出让金的标准和复核验收确定的土地面积，补办土地出让手续、补缴土地出让金；但已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证；如产权人需补办土地出让手续的，可按房改房上市的有关政策补缴土地出让金。
第三条
经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅，在2000年9月25日后（含）签订商品房销售合同的，在复核验收时，用地单位应按现行评估确定价的55%补缴土地出让金。但已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证。
第四条
经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅所必需配套的公建（商业、办公等）用房用于销售的（不包括单幢独立的公建用房），在复核验收时，按下列规定办理：
1、在1995年1月1日前签订商品房销售合同的，以划拨方式保留。
2、在1995年1月1日后（含）至2000年9月25日前签订商品房销售合同的，用地单位应在土地复核验收时补办土地出让手续，并按现行评估确定价的20%补缴土地出让金。但已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证。
3、在2000年9月25日后（含）签订商品房销售合同的，用地单位应在土地复核验收时补办土地出让手续，并按现行评估确定价的55%补缴土地出让金。但已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证。
第五条
凡将划拨土地上的拆迁住宅安置房（包括经济适用房、解困房）改为商品房销售的，原则上不得补办土地出让手续，由政府按成本价格收购；也可以纳入政府安置房（包括经济适用房、解困房）范畴，统一进行销售管理。特殊情况，经市政府批准改为商品房的，应先进行公示，经公示无异议的，可按现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
第六条 经依法批准的划拨土地上所建的拆迁住宅安置房，安置后的产权人如需补办土地出让手续的，可参照房改房上市的有关政策补缴土地出让金。
第七条
以土地划拨方式取得的拆迁安置房（包括经济适用房、解困房）的配套公建用房用于销售的，经建设行政主管部门批准后，按照现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
第八条
原庆春路两侧通过有偿划拨方式取得的地块，要求补办土地出让手续的，须补签土地出让合同。土地使用年限从原有偿划拨合同签订之日起算的，不再补缴土地出让金；用地单位要求土地使用年限自签订土地出让合同
之日起算的，按现行评估确定价扣除有偿划拨合同规定地价款后的55％补缴土地出让金（原用于拆迁定向安置地块除外）。
第九条
属于非法联建、联营等形式违法转让土地和利用集体土地进行商品房开发的违法用地项目，应按《中华人民共和国土地管理法》和其他有关规定先进行处理，但在1997年4月15日前违法建设的商品住宅，可按下列规定办理：
1、属于集体土地的，在依法办理规划、征地、用地审批手续后，颁发划拨土地使用证。
2、属于国有土地（含撤村建居国有土地），且已领取房屋产权证和契（税）证的，可由购房者办理划拨土地使用证。
第十条 其它划拨土地补办土地出让手续的，按下列规定办理：
1、以划拨方式取得的单套住宅需补办出让手续，参照房改房上市的有关政策补缴土地出让金。
2、以划拨方式取得的工业用地、工业（仓储）用地需补办土地出让手续，按现行基准地价的20％补缴土地出让金。
3、以划拨方式取得的商业、办公等其它用地需补办土地出让手续的，按现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
4、经法院裁定，以拍卖或抵债方式进行处置的划拨土地（有形土地市场公开交易除外），除工业用地、工业（仓储）用地按现行基准地价的20％补缴土地出让金外，其它用地均按现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
第十一条 租赁土地经依法批准补办土地出让手续的，比照本章规定补缴土地出让金。
第二章 出让土地增加土地或建筑面积
第十二条
工业用地、工业（仓储）用地经依法批准增加土地出让面积的，土地出让金按照现行基准地价的55％收取；工业用地、工业（仓储）用地经依法批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。
第十三条
除工业用地、工业（仓储）用地外的其它用地经依法批准增加土地出让面积，且批准时间在土地出让合同签订之日起一年（含）以内的，增加土地出让面积部分按照原评估确定价或市场成交价的55％补缴土地出让金；超过一年的，按照现行评估确定价或市场成交价的55％补缴土地出让金。
第十四条 除工业用地、工业（仓储）用地外的其它土地，在原用地范围内经依法批准增加建筑面积的，按以下规定办理：
1、在2003年4月1日前批准加层、改（扩）建等增加建筑面积（或容积率）的，增加建筑面积部分按照现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
2、在2003年4月1日后（含）经依法批准加层、改建、扩建等增加建筑面积（或容积率），且批准时间在土地出让合同签订之日起一年（含）以内的，增加建筑面积部分按原评估确定价或市场成交价的100％补缴土地出让金；超过一年的，增加建筑面积部分按现行评估确定价的100％补缴土地出让金。
3、经依法批准不改变用途拆除重建的项目，拆除重建后增加的建筑面积部分应按现行评估确定价的55%补缴土地出让金。
第十五条 除工业用地、工业（仓储）用地外的其它土地，经依法批准既增加土地出让面积又增加建筑面积的，按以下规定办理：
1、在2003年4月1日前批准加层、改（扩）建等增加建筑面积（或容积率）和土地出让面积，增加的建筑面积和分摊的土地面积按照现行评估确定价或市场成交价的55％补缴出让金。如增加的土地出让面积超过增加建筑面积分摊的土地面积的，超出部分还应按照本办法第十三条规定补缴土地出让金。
2、2003年4月1日后（含）经依法批准加层、改（扩）建等增加建筑面积（或容积率）和土地出让面积，且批准时间在土地出让合同签订之日起一年（含）以内的，增加的建筑面积和分摊的土地面积按照原评估确定价或市场成交价的100％补缴出让金；超过一年的，增加的建筑面积和分摊的土地面积按照现行评估确定价或市场成交价的100％补缴出让金。如增加的土地出让面积超过增加建筑面积分摊的土地面积的，超出部分还应按照本办法第十三条规定补缴土地出让金。
3、经依法批准不改变用途的拆除重建项目，拆除重建后既增加建筑面积又增加土地出让面积的，增加的建筑面积部分及分摊的土地面积应按现行评估确定价的55%补缴土地出让金。如增加的土地出让面积超过增加建筑面积分摊的土地面积的，超出部分还应按照本办法第十三条规定补缴土地出让金。
本条规定的评估确定价适用于协议出让项目；市场成交价适用于招标、拍卖或挂牌出让项目。
第十六条 原土地出让合同中对增加土地出让面积、建筑面积补缴土地出让金标准已有明确约定的，仍按土地出让合同的约定补缴。
第十七条 出让土地的住宅项目，宗地内应配备的配套公建用房建筑面积，按下列规定进行核定：
1、属土地协议出让的，按土地出让合同签订前已批准的设计方案建筑面积进行核定，超过的建筑面积部分须按本规定补缴土地出让金；如设计方案批复有配套公建用房，但未明确建筑面积的，按设计方案总
建筑面积的7％进行核定，如配套公建用房超过总建筑面积7％的，超出部分按照商业、办公等各自比例分摊建筑面积，并补缴土地出让金。
2、属土地招标、拍卖、挂牌出让的项目，如土地出让合同中已经明确配套公建建筑面积的，按合同约定的建筑面积核定；土地出让合同中未明确配套公建建筑面积的，按市有关部门批准文件核定。
第十八条 出让土地增加土地出让面积、建筑面积需补缴土地出让金的，土地出让年限仍与原土地出让年限保持一致。
凡已经销售完毕的商品房项目，经土地复核验收核定增加土地出让面积、建筑面积，需按照现行评估确定价补缴土地出让金的，其现行评估价格应按照该项目最后一套商品房的销售时点进行地价指数修正后确定。
第十九条 土地出让合同建筑面积的核定，按下列规定执行：
1、土地出让合同中已明确建筑面积的，或者土地出让合同中既明确建筑面积又明确容积率的，具体按合同规定的建筑面积核定；
2、土地出让合同中只明确容积率，但其附件（土地使用条件）中明确具体指标参照市建委或规划局对该项目的设计方案批复的，按该设计方案批复的建筑面积核定；若设计方案批复未明确建筑面积或出让合同附件未明确参照设计方案批复的，按出让合同中的土地出让面积乘以容积率核定建筑面积；
3、土地出让合同中容积率、建筑面积都未明确的，按用地审批时已经有关部门批准的设计方案批复确定的容积率或建筑面积核定；若用地审批时有关部门批准的设计方案也未明确容积率或建筑面积的，可按该地块签订合同后第一次批准的设计方案核定。
第二十条
已竣工的项目在土地复核验收时，按用地审批时的规划红线、土地面积、土地用途等进行核定；属出让土地的，还应按土地出让合同规定的容积率、总建筑面积等进行核定。
经核定，符合用地审批条件和土地出让合同规定的使用条件的，可以通过土地复核验收，土地出让金不作调整；不符合原规定使用条件的，应按规定补办土地出让手续，补缴土地出让金后，方可通过土地复核验收。
经规划部门竣工验收或建委综合验收合格的建设项目，在土地复核验收时，因改变用途，超容积率等需补办土地出让手续的，不再征求规划部门意见。
第二十一条
以租赁方式取得的土地增加土地租赁面积、建筑面积的，比照本章规定，按照相同条件下出让土地应缴纳的土地出让金乘以土地还原利率补缴土地租金。
第三章 土地改变用途
第二十二条
划拨土地经批准改变为工业用地、工业（仓储）用地的，按工业用地现行基准地价的20％补缴土地出让金；改变为非工业用地、非工业（仓储）用地的（改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地除外），按改变后土地用途的评估确定价或市场成交价的55％补缴土地出让金。
第二十三条 出让土地经批准改变用途的，按照下列规定执行：
1、工业用地、工业（仓储）用地改变用途的，按改变后用途的评估确定价或市场成交价扣除工业用地剩余出让年限现行基准地价的55％补缴。
2、非工业用地、工业（仓储）用地改变用途的，按改变后用途的评估确定价或市场成交价扣除原用途剩余出让年限现行评估确定价的55％补缴。
3、出让土地经批准整体改变用途的，应按照改变后的土地用途重新签订土地出让合同，并中止原土地出让合同，土地出让年限按改变后的土地用途重新确定。
第二十四条
原已按综合用地办理土地出让手续，但用地审批时设计方案批复已经明确有办公、商业等土地用途的，可按照设计方案批复规定的土地用途和建筑面积给予认定，土地出让年限按照实际用途进行调整（土地出让金不作调整）；如实际土地用途和建筑面积等使用条件与用地审批时的设计方案批复不符的，应按本规定补缴土地出让金。
第二十五条 符合城市规划条件，经城市规划管理部门批准临时改变土地用途用于经营的，按下列情形办理：
出让土地临时改变土地用途的，按照改变用途前后用途的土地现行基准地价的55%乘以相应的土地还原利率，按年收取土地收益差价。
划拨土地临时改变土地用途的，按《杭州市区土地年租金征收实施细则》的规定征收土地年租金。
第四章 土地租赁
第二十六条 不符合城市规划或不具备出让条件的土地，可采取租赁方式处置。
第二十七条 依法按租赁方式进行处置的土地，比照本规定按年收取土地租金，土地租金标准按照相同条件下出让土地应缴纳的土地出让金乘以土地还原利率确定。
1、工业用地、工业（仓储）用地的土地还原利率按4％确定；
2、工业用地、工业（仓储）用地以外的其他土地还原利率按6％确定。
第二十八条 划拨土地经批准按租赁方式使用的，租赁最高年限不得超过国家规定同类用途的最高出让年限。如租赁土地的用途与城市规划不一致的，租赁年限最高不得超过5年。
第五章 土地出让金收缴
第二十九条
划拨土地补办出让（不含企业改制土地资产处置），出让土地增加土地出让面积、建筑面积，土地改变用途等需补缴的土地出让金，原则上应在合同签订之日起30日内一次性付清；对一次性付清确有困难的，可在合同签订之日起10日内缴纳20％作为定金，其余土地出让金应在合同签订之日起90日内付清。
第三十条
凡土地出让金中已经包含市政配套费的，用地单位已向建设行政主管部门缴纳的大市政配套费，经建设行政主管部门确认后，可在该用地单位应缴土地出让金中予以冲抵，但经冲抵后，实际缴纳土地出让金不得低于评估确定价的20％。
第六章 企业改制土地资产处置
第三十一条
符合城市规划条件补办土地出让手续的，工业用地、工业（仓储）用地按现行基准地价的20%缴纳出让金；综合（办公、经营性仓储）用地按现行评估确定价的20%缴纳出让金；商业用地按现行评估确定价的55%缴纳出让金（国家及省、市政府另有批准文件的，从其规定）。
对一次性缴纳出让金有困难的，可分期缴纳。分期缴纳年限一般不超过3年；对有特别困难的，经市政府批准可延长至5年缴纳。
第三十二条
土地用途不符合城市总体规划或不具备出让条件的地块，除工业用地、工业（仓储）用地可按原用途继续保留划拨方式处置外，其他用地一般按租赁方式处置。
保留划拨使用的期限为5年，保留期限从第一次保留划拨起累计不得超过该用途的最高出让年限。
租赁使用的期限为5年，租赁期限从第一次租赁使用起累计不得超过该用途的最高出让年限。综合（办公、经营性仓储）用地租金标准按现行评估确定价的20%乘以土地还原利率6%确定；商业用地租金标准按现行评估确定价的55%乘以土地还原利率6%确定；工业（仓储）用地租金标准按现行基准地价的20%乘以土地还原利率4%确定。
第三十三条
原已按保留划拨、租赁方式处置，到期续办的地块，除工业用地可继续保留划拨外，其他用地一般按租赁方式处置；部分原已按租赁方式处置的工业用地，到期续办的，一般租赁处置方式不变。
第三十四条 企事业单位改制后的土地资产，符合划拨用地目录的，可继续以划拨方式处置。
第七章 土地交易
第三十五条
凡出让、划拨土地连同建筑物（含在建工程）经批准后改变为经营性用途的，应在有形土地市场内公开交易。土地连同地上建筑物成交后，成交价中的起价部分，土地出让金按照交易成交价扣除锁定的房地产补偿费计；增值部分的45％作为原产权人的补偿费，55％部分作为土地出让金。
1、锁定的房地产补偿费包括土地使用权和建筑物（含在建工程）补偿费。
土地使用权补偿费按照新的规划用途土地基准地价的45%计算；如原为出让土地的，还包括原已缴纳的土地出让金（应扣除已使用年限）。
建筑物（含在建工程）补偿费应由具备相应资质的机构评估确定，如有国有成分的应报国资部门或企业上级主管部门确认。
2、交易起价包括建筑物（含在建工程）补偿费和改变后规划用途的土地评估确认价。
第三十六条
划拨土地使用权按原批准土地用途连同地上建筑物（含在建工程），经批准后在有形土地市场内公开交易的，交易起价包括建筑物和土地评估确定价。交易起价参照第三十五条确定。如按交易起价成交的，按土地评估确定价的55%缴纳土地使用权出让金；如超过交易起价成交的，按增值部分的55%缴纳土地使用权出让金，增值部分的45％作为原产权人的补偿费。
第三十七条
科研用地在建筑竣工经土地复核验收通过之日起10年内不得转让；10年以后只能分幢、分层转让。转让时改变为办公用地的，应先经城市规划部门批准，并按照补办出让时的市场评估价补缴差价。土地出让合同另有约定的，从其约定。
第三十八条
以协议方式取得的工业用地只能整体转让，不得分割转让；以招标、拍卖、挂牌方式公开出让的工业标准厂房用地，可以分幢、分层转让。土地出让合同另有约定的除外。
第八章 其他规定
第三十九条
凡属工业企业配套的生产性仓储用地（含出租），按工业用途确认，在颁发土地使用证时在用途栏中填写：工业（仓储）；除工业企业配套的生产性仓储用地外的其他仓储用地，按综合用地确认，在颁发土地使用证时应在用途栏中填写：综合（仓储）。
工业（仓储）用地按照工业用地地价标准执行；综合（仓储）用地按照综合用地的地价标准进行地价修正，修正系数为0.6。
第四十条 依法需进行公开招标、拍卖、挂牌出让的地块，按国家及省、市有关规定执行。
第四十一条 经济适用房、多层农居等福利性住宅上市交易的，按国家及省、市有关规定执行。
第四十二条 拆复建项 目、开发性安置项目、留用地建设项目，按市有关规定执行。
第四十三条
本规定自2006年8月15日起执行。原《关于印发〈土地市场管理中涉及补办土地出让手续等有关问题的规定〉的通知》（杭土资市[2002]24号）、《关于杭土资市[2002]24号文件的补充规定》（杭土资用[2003]13号）文件同时停止执行。
在本规定发文之日前已补办土地出让手续并签订土地出让合同或补充协议的，按已签订的合同或补充协议规定执行。 |
