2007别墅生存调查报告：别墅未来 命悬一线？
简介：位于中央别墅区某别墅大盘，一期产品面市以来，市场反映良好，价格节节攀升。近日，记者采访时得知，在目前政策的影响下，后期产品重调容积率几成定局，独栋别墅形态的变化不可避免。一叶知秋，别墅市场供求失衡。一 ...
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在国家不断出台的调控政策下，别墅开发面临前所未有的政策瓶颈，别墅数量是否就此成了一个常数?供量减少是开发商主观问题，还是政策调控的结果?中国的别墅市场是否真的穷途末路? 调查一 政策持续收紧 国家有关部门明确指出：现调控政策非常严厉，但落实度并不高，国家在全力贯彻落实政策，并让严厉的政策更加严厉，所以客观上，别墅作为一种居住产品形式，也将日渐稀 少。现在国家对别墅开发的限制，实际上就是行政上的干预，鉴于国家资源储备与可持续发展战略的矛盾，国家对别墅开发的控制政策将持续收紧。 政策之下，别墅会是最后的晚餐吗? “国家的别墅限制政策一定是越来越严格，这是我们国家的国情所决定的。”建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，“我国的土地资源其实非常有限，国情不允许我们把地都用来盖房子，不允许富裕人群不加限制地占有土地资源，我们应该引导市场进行适度的住房消费。我们必须要把可持续发展放在社会各级发展的首位。” 针对现在不少别墅开发商面对国家的调控政策，采取一种等待观望的态度，中国城市规划设计研究院总规划师杨保军指出：“由于我们的宏观调控和我国国家性质、社会主义市场经济是相生相依的，所以我认为，国家在房地产业的宏观调控将伴随社会主义市场经济的全过程，且越来越体现其效能。也就是说，仅仅是等待，是消极无意义的。” 但也必须指出，调控的具体力度、方向、重点也将随着国家发展进程不断变化，其中发展进程中所体现的主要矛盾则是调控变化基本指标，从目前的房地产现状看，产品结构不合理和居住需求间的矛盾依然严重。 杨保军认为：“近期的调控力度不会减弱，监控和惩处措施会继续加强，相关配套政策会逐步完善，同时，城市规划也将成为调控的重要手段，‘双70’(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)的政策目的不仅在于抑制房价，调整目前地产供应结构，从长远来看，更要引导建立一个符合国情的理性消费模式。” “90、70”会让别墅有多“痛”? “对于全新的土地开发，在土地竞标时，并不是价高者得，而是要综合它的户型设计，是否符合‘90、70法规’等多方因素来考量。所以，新地上再开发别墅是不太可能的。”赵路兴同时表示：“对于那些已经开发，又并未完成的别墅项目，比如一期已经开发完毕，甚至已经入住，但后续开发尚未进行，我想，国家会综合客观因素，进行因地制宜的调控。总的来说，实事求是的调整应该是国家和开发商都应该做的。” 有消息指出，目前，已经取得一类用地的项目在前期开发过程中其整体规划的容积率不会发生变化，但二期开发过程中以同样的容积率报批时可能会遭遇建委模糊政策的对待。已经交付完整土地出让金的，规划批复上应该不会遭遇太大改变，而涉及利益巨大的项目，不开发二期就造成利润巨亏的，则会区别对待。但目前我们看到市场上已经有部分项目的二期已经遭遇规划变更的情况发生，这表明政府对待调控政策的执行还是相当有决心。 调容积率是大势所趋吗? 中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝认为：郊区化住宅的发展，郊区项目容积率的提升，是北京未来房地产发展的一个主要趋势，而限制别墅用地，调整低密度的别墅规划为较高密度的普通住宅，则是这个发展大背景下的一个具体现象。 受国家政策影响，提高容积率，现已成为北京郊区房地产发展的一个趋势，原来容积率1以下的别墅用地，将面临调整建筑形式，大幅提高容积率的变化，这一趋势，在立汤路沿线、以轻轨为依托的通县区，以及大兴区，都非常明显。 “我不觉得政府的行政干预是一种强硬的单方面行为，相反，我觉得是在大的发展趋势下一个标志性的组成，是整个城市发展战略的一部分。”雷越姝表示。 实践证明，北京环线扩张式发展已经到达瓶颈，现在大力发展公共交通、轨道交通，则是为了打造城市中心联络若干个卫星区的城市模式，以前，开发商会置疑郊区盖普通住宅，认为配套不够，客群不匹配，而在新的城市发展模式下，在原先要建别墅的土地上盖中小面积的住宅，就显得非常匹配了，而且，在资源利用、节能环保、社会持续发展上，优势明显。此外郊区化住宅的发展，也是降低购房成本的需要，因为房价的压力下，让越来越多的首次购房者不得不用距离换价格，这种普通住宅的郊区化推进也会在客观上“压制”别墅的开发。 有消息称，有不少别墅项目在进行后期开发时，已经将发展方向确定为高容积率的产品，奥北地区有一个著名的别墅项目就是如此，但由于轨道交通不能提供支持，所以在确定产品形式时还是具有相当的困难，目前来看，它只能依托城市快速路的支持，也就是说消费者应该是有车一族。 建设部政策研究中心研究员赵路兴：政策将不断落实 国家关于别墅的土地政策，这几年始终比较明确——限制、禁止别墅的开发。”但必须承认，我们的调控政策还有不完善的地方：赵路兴说：“但政府正在全力提高政策的实操度，让控制的作用真正显现。” “虽然从市场经济角度，满足不断增长的消费需求，是简单规律，但别墅占有的资源巨大，尤其在我国这种多种资源缺乏的发展中国家，这种消费增长和市场需求间的矛盾就尤为突出，对别墅市场的调控也势在必行。” 赵路兴继续道；“将来，对于高端消费人群，如果要消费别墅，占有多数人资源，除了要支付高额产品费用，还要在社会的二次分配，即国家税收上做出更多贡献，简而言之，要占有更多资源，就必须更多地付出代价。” 中国城市规划设计研究院总规划师杨保军：政策要求建设紧凑型城市 “我建议地产开发商，应该着重研究小而精的产品开发，而不要总将目光投向大面积、大体量、高资源占有的别墅及高端地产产品。”杨保军说道：“粗放的开发模式在短期内可能获取巨大的利润，但从我国社会发展，甚至国际流行趋势上看，显然是不可持续的，是不可能长久的。” 杨保军以伦敦西部非常著名的新城——缪顿卡恩斯为例：原来城市结构非常松散，不断出现的郊区型别墅，让城市发展陷入困境，公共交通、公共服务越来越跟不上社会需求，于是，政府采取调控措施，首先为城市开发增加密度；其次，政府要求开发商定制住宅产品，具体要求是：要让区域内工薪阶层，家庭年收入三年的综合要能买得起一套住宅。差不多6万英镑。这和我们的调控政策有异曲同工之妙。 中国房地产业协会副会长顾云昌：政策严控3—5年不变 “目前别墅放量减少我觉得主要有两方面原因，一是本身别墅用地停批，二是在政策的影响下开发商有意放慢速度，以期望更高的市场回报。”顾云昌继续说道；“国家对别墅开发的政策非常明确，就是要限制，而且我认为在 3—5年内这种对别墅叫停的政策方针不会变，针对我们人多地少资源、能源紧张的国情，国家提倡房地产开发走上紧凑、绿色之路，同时要加大节约化、科技化住宅的发展力度。” 顾云昌同时指出，目前严控政策下以别墅为代表的高端房地产产品在价格不断上扬的房地产市场中处于领头地位，这种市场规律是无法回避的。所以，国家在严控同时，也会不断加大房地产产品供应结构，抑制投机行为，缓和供需矛盾。 调查二：供应趋缓，价格持续上扬 如果房地产资源不存在瓶颈，土地、能源、材料等等都足够，那么就没什么好担心的，完全可以依靠市场的自我调节作用来趋向平衡。但我国的房地产开发，属于资源密集型产业，它长时间占有大量社会资源和财富，所以，完全依靠市场的力量是相当危险的，很容易形成房地产开发上的泡沫，当年北海成片的烂尾楼给我们的教训是相当沉重的。 “捂盘”，还是被“捂”? 从我们随机调查的22个北京在售或即将推出的别墅项目分析，明确表示后期不受政策影响的有10个，其中既有老牌别墅项目，也包括即将推出的新项目。明确提供已售套数的则只占到总调查数的三分之一。对同时提供了总规划量、目前存量的项目分析显示，总存量约占总规划数的41．2％。通过以上数据不难发现，政策的影响是无庸置疑的，但产品存量依然充足，随之而来的市场销售压力，似乎并没有随着“别墅叫停”得到明显缓解。 总的来看，受政策影响的别墅项目几乎达到半数，而被“捂”住的别墅产品也应占所有规划量的三分之一左右，但因为原始产品量足够丰富，所以产品实际供量依然会对市场销售产生压力。至于开发商的“捂盘”，则大多出于对未来的看好，但也不排除部分开发商，有意制造紧张气氛，趁势提价。 现阶段别墅放量明显减少有两方面原因： 首先，国家土地政策的紧缩。实际上，早在1996年，国土资源部就已经出台过不再审批别墅用地的文件。但就是因为这个调控政策，反倒造成了别墅市场火爆的升级，因为“别墅越来越少”，“别墅不会再有”的强调最终成了开发商标榜自己的最有力武器。就在那段时间，一些濒临消亡的项目突然蒸蒸日上起来。 其次，在土地政策的严控下，那些证照齐全的别墅开发商可能会有意放缓开发、销售速度，以期获得更大的利润空间。即囤积居奇，也就是现在所说的“捂盘”。虽然这有投机的成分，但这也是市场规律的体现。 现阶段别墅买方需求明显增加，也有两方面原因： 首先，具有消费别墅能力的消费者越来越多，主力购买人群也恰好到了—个规律性的置业阶段，很多人有意愿，也有能力来提升居住品质； 其次，消费者中，投资比例明显增加，也就是说，在政策、市场多种因素的共同作用下，让别墅产品成为一个颇被看好的投资热点，众多早已售出，但一直闲置的别墅便说明了这一现象。消费者不会自住，也不一定出租，他只是在等待出手时机。 中国的房地产市场真能自律吗? 目前来看，高端地产市场(别墅、城市豪宅)，次高端地产市场(城市高档公寓)，由于投资行为造成的闲置非常普遍，而位于“地产金字塔”底部的普通城市住宅却严重不足，这就造成了房地产市场需求和供给之间不匹配，所以，目前房地产市场，产品结构的调整是重中之重。 尽管从理论上，市场自我调节会最终解决房地产开发上的泡沫问题，但其代价实在太大，以至于大大超出了社会的容忍限度。 回到刚才所说的产品结构问题，投机行为促使产品的闲置，最终成为社会资源浪费的关键，而对于金字塔型的房地产市场，国家从顶端进行紧缩，也将在“金字塔”的纵向上形成连贯作用，最终通过挤压作用，压缩各个级别的闲置地产产品。 亿城集团股份有限公司董事、总经理鄂俊宇：市场需要积极的作为 “我认为控制是正确的。”亿城集团股份有限公司董事、总经理鄂俊宇说：“北京作为首都，极端需要对土地、能源等社会综合资源进行合理利用。别墅对资源的大量占有，以及能耗问题，都决定了它未来的命运。”在谈到面对政策，开发商的应对时，鄂俊宇认为，积极的作为，对市场和产品价值进行重新评估是目前最佳方案。 “有些开发商对目前严厉的政策持有乐观态度，我不这么看：鄂俊宇说：“我认为对土地开发、房地产开发的严格把关，已经可以和国策等量齐观，所以守株待兔般的去等别墅政策的解冻，是没有结果的。” 鄂俊宇最后表示，限制别墅开发、打压别墅投机行为、提高别墅自住比例，将是未来国家别墅政策的主导。 庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东：市场规律让别墅价格持续上涨 “总的来说，就国家土地调控政策的方向来说，没有任何问题，但我觉得就执行方法和具体措施、步骤上，还显得不够合理。”刘东同时指出：随着地产市场不断的完善，其自我调节能力得到了进一步的发展，相信目前强硬的行政干预会被健康有序，完全可以自律的市场系统所取代。 “国家对别墅的限制，势必造成别墅越来越少，所以别墅的价格上涨将是必然的。”刘东说道：“从市场角度来看，一方面可供消费的别墅产品不断减少，一方面别墅消费人群不断扩大，这种市场导向，给予消费者的信号非常明确——先到先得，早买早好。” 刘东还认为，在国家对别墅开发的限制下，将会激活别墅的二手市场。 观唐别墅营销总监畅磊：市场供应总量变化不大 “别墅是广泛的针对独立式住宅的市场统称，政府在批复住宅土地时，会根据区域不同将土地划分为一至三类地，批复的用途都是住宅，但有着明确的容积率限制，容积率低的项目可以根据自身的规划特点分为独栋、联排或多层。”畅磊强调：“不是说别墅用地不批，而是低容积率项目缓批或限批。” 畅磊认为：别墅“封杀令”实际上是在房价逐步走高过程中的调控手段，是面对“构建和谐社会”大主题下的城下之盟，既有“壮士断腕”的惨烈，也有“杀一儆百”的威力，但既然是调控措施，短期内会对别墅的市场供应总量产生巨大影响，但长期来看，低容积率项目解禁只是时间问题，通过一段周期的限制，以时间换空间，消化现有存量后，新的开放令将会不期而至。 调查三：投资别墅，奢侈的持有 虽然从市场经济角度，满足不断增长的消费需求，是简单规律，但别墅占有的资源巨大，尤其在我国这种多种资源缺乏的发展中国家，这种消费增长和市场需求间的矛盾就尤为突出，对别墅市场的调控也势在必行。以北京为例，几乎所有稀缺的自然资源、山水湖泊，仿佛都成了别墅的必然落脚点，从整个城市，乃至全社会发展角度，是不合理的。 中国消费得起别墅吗? “确实，美国的别墅普及率很高，大家都希望能享受别墅生活没错，但对于能耗大户的别墅产品，我们这么多人根本就住不起。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说道：“有人测算：如果我们13亿人口人均能耗达到美国的水平，那就需要三个地球的的能源、资源总和，才能勉强‘喂饱’这条‘饥饿’的‘东方巨龙’。” 我国不适宜人居住的土地占到总土地的49％，较不适宜的占29％，适宜的占 22％，而在这22％的土地，还肩负着养活全国人民的重任，也就是说，这些好地方不能全部用来居住，因为这其中还有不可动摇的耕地，且占到这部分的60％。 以北京为例，城市人口、资源配比根本不可能照搬美国模式，现在的道路拥堵、资源紧张、能源紧张、环境污染，潮汐式的城市运营让可持续发展成为一句空话。紧凑型城市发展模式才是北京的唯一出路。 政策打压下，别墅会“断档”吗? 任志强认为，“倒春寒”仅说明别墅供给量严重下降但不至于断档。未来，别墅用地肯定不会再批了，逃跑的人是幸运的。 由于别墅是高额奢侈品，销售速率会相对较慢，保守估计以现有市场近10000套左右的存量来看，两到三年的市场供应会保证满足，再加上2007年已经获得立项批复的近100万平方米别墅用地，短期断档情况绝不会出现。但部分地段如五环路以内、中央别墅区、西山别墅区由于土地资源的不可再生，未来别墅供应量将会锐减，而奥北区域、京城高速沿线和怀柔密云等地的低容积率项氏将会逐渐发展起来。除此之外，大量乡级产权的别墅，由于政府管制形态较弱，也会源源不断流向市场。因此，买房人可根据自身需求和财力，该出手时就出手。 等待，还是立即出手? “但目前来看，诸如物业税等国家法令尚未完善，经济手段的调节作用尚未成型，所以我个人认为，对别墅项目的开发做相应的政策性限制是非常必要的。”赵路兴说道：“从长远来看，行政命令的限制最终还应被具有自我调节作用的市场规律所取代，合理有效利用资源是必然的。” 赵路兴补充道：“谈到物业税，我始终强调，税制改革是一项非常复杂的系统工程，需要一个相对漫长的过程，不可能一蹴而就。今年的政府工作报告中，用了‘研究物业税’的字眼，这就说明近期难以出台。所以，我认为，国家对别墅开发，在政策上的行政干预将会持续下去。” 不可否认，国家对别墅的限制，客观上会促使别墅价格的上扬，有人说这反倒为别墅市场加温，造成消费者对别墅的趋之若骛。“如果是自住，没问题，但想要从这种升值中捞取一把的人—定要想清楚，因为国家一定会用税收这个最有力的工具来严控房地产投机行为。”杨保军解释道：“你如果想要出租你的别墅，那么高额的增值税可能让你入不敷出，还有物业税，也会让你不得不考虑你居住的实际需求。当然，税收政策不同于普通调控政策，它肯定需要一个较长的制定过程，因为它牵涉的社会层面极为广泛，短期内是不大可能出台的。但是，就目前房地产开发，以及城市发展上出现的问题来看，国家一定会加快这一进程。” 尽管在客观资源和国家政策的双重作用下，现在的别墅市场可谓‘涨’声一片，但投资别墅还需谨慎。来自建设部的三条理由： 1、即便现在别墅越来越趋向稀有，但也掩盖不了某些产品本身上的失败，奥北区就有一个别墅项目，200多套别墅，去年全年销售区区几套，这样的产品显然不值得投资； 2、别墅的投资基数较大，冷静分析它的回报比，显然还比不了城市公寓，而且较大的投资基数也就意味着大风险； 3、国家政策显然不会鼓励别墅投资行为，相反，这种很容易造成闲置的资源浪费行为，正是国家要通过政策税收等手段进一步治理的要点。 尽管，建设部新装修的大楼中传递出的信息和来自黄沙满地的工地上的言论有着截然不同的视角，但就别墅的升值可谓异口同声，特别是面对日益稀有的资源，各方都表现出最高关注度。 北京市华远集团总裁任志强：未来首先需要等待 “目前，政府行政部门之间出现了真空地带：土地部门对已经批出去的地块束手无策、听之任之；而规划部门对这些地块的规划进程却置之不理，既不表示受理，也不下达正式的文件拒绝。”任志强说。 任志强公开表示：这种行政“不作为”，最终只能导致房价哄高。他的理由很简单，在漫漫无期的等待背后，是土地建设资金背负的沉重贷款利息，有的甚至是高额信托贷款，利息从10％到14％不等。据任志强透露，目前为止，北京市规划部门已经压下了为数不小的土地规划方案。 “政府和开发商不对等关系早在《土地出让合同》的补充条件中有所展示，而此次在严格控制别墅用地问题上，更是展现得淋漓尽致。我们能做的只有等待，等待的结果不外乎两种可能：一是开发商不得不在政府的严格指令下，修改容积率，很可能增加到0．6、O．8，甚至1．0；二是土地开发商将按照一定限额，向出让方补纳土地差价。以上两种可能均已形成方案，正在讨论阶段。而修改容积率会带来一系列棘手的矛盾，例如，某些项目分多期开工，在一期已建成的商业配套上，继续追加住宅面积，无疑天方夜谭。”他顺手抄起一份已经签署的《土地出让合同》，逐字逐句地分析起来。 世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇：未来将过渡到综合监管 王正宇觉得现在的地产开发商和政府相关部门所关心的重点是错位的。开发商关心的是在国家政策范围内，尽可能地满足市场需求，从而实现利润最大化，只要合法就行；而政府则不然，除了规范合理化市场发展外，还必须兼顾社会发展的全局。现在所提出：合理利用资源，节约能源，走可持续发展之路，就是目前的重点。 “未来，我认为国家对房地产开发上的调控，包括对别墅项目的开发，将会从单一、强硬的政策，逐渐发展成为一系列综合性的监管措施，包括对土地资源的利用、能源的消耗、环境的控制、交通服务的组织等等，也就是说，被动的强行限制将会过渡到主动的、能自我调节完善的监控系统，既能实现国家社会综合发展的总体战略，也能让开发商的商业运营理念能有前瞻性。”王正宇补充道。 中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝：未来需要开发商和政府一起“发力” “我觉得在容积率普遍提高的大背景下大力发展郊区集约化住宅，需要政府与开发商同时发力。尤其是那些已经完成了部分别墅开发的项目，开发商要大幅调整产品规划，而这一产品巨变所带来的对市政配套的需求，则需要政府给予相应的支持。” 雷越姝举了个例子：一个别墅项目，一期别墅产品已经完成，随后的开发在政策的限定下，要将别墅区变成一个更多面向普通消费者的花园洋房，一方面，在调规划设计时发展商要尽量协调好先期别墅产品和后期产品的关系。避免影响和干扰；另一方面，政府也要为居住密度的大幅提高，提供相应的交通、资源、能源配套。 别墅受限实录 ●2004年初 国家出台控制固定资产投资规模的政策，这正是出于当时国家房地产开发增长率已经高达40％，超过预期水平12个百分点。政策一经出台，效果明显，在不到半年的时间中，房地产开发规模重新回到了预期正常水平。 ●2004年9月 以上海为代表，中国的房价突然上涨，势头惊人，以至于一个月后，央行迅速出台调控政策，然而，收效甚微。 ●2004年底 国家房地产市场统计数据显示，当年房地产价格平均涨幅突破两位数。 ●2005年1月 我国房价持续强劲上涨势头，且出现了由东部发达地区向中、西部蔓延的趋势。在上海，著名的关于房价的“3、2、1原则”便是在这个时候形成的(内环 3万／平方米，内环外环间2万／平方米，外环以外1万／平方米)。实际显示，最初近乎夸张的“3、2、1原则”，很快就显得保守起来。 ●2005年4、5月 国家出台两个“国八条”，旨在抑制房价过快上涨，调整住房供应结构。其中核心内容有：商品房交易不到三年的，进入市场交易，需征收营业税，从而抑制“炒房”行为；规定了普通商品房标准面积为120平方米，上下浮动20％，结果，全国660个城市中，除了青岛维持在120平方米外，所有都走了上线，大部分都将面积提升到144平方米(上浮 20％)，北京是上调到140平方米。实践证明，政策上的灵活、区别对待，最终让政策的调节力大打折扣。这也许正是促使后来国家在房地产政策上的“—刀切”态度的“教训”所在。26号文同时要求大力发展经济适用房、廉租房。 ●2005年下半年到2006年初 房价继续高速上扬，地产开发依然火爆，可以说“国八条”的调控作用没有达到政府预期。 ●2006年5月 “国六条”出台，从方向要领上，和“国八条”如出一辙，但更加强调可操作性，方便了政策的落实，其中“70、90法规”的出台就是一个明显的例子。既然“国八条”所提120平方米，上下浮动20％的灵活政策收效甚微，可操作性差，那就用70％的90平方米以下的限制来明确规范。“国六条”中还有一个较为明显的变化：将“国八条”中，二手房征收营业税的年限，由两年延长到五年，进一步抑制了市场上炒房行为。调整北京住房供应结构刻不容缓，“国六条”，以及其中“70、90法规”也正是这一调控方针的政策体现。 ●今天 国家在地产调控上，要通过“两限两竞”(限套型、限房价、竞地价、竞房价的方式，招标建设普通住宅)，贯彻落实“国六条”的政策精神，以达到调整住房供应结构、调整地产消费模式的调控目的。 |
