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CBD泡沫在二线城市若隐若现
□ 特约撰稿 曹盛洁 刘长杰
“很多二线城市政府都想将金子贴在脸上，怎样做才能贴在脸上？建一个超高层的标志性建筑或规划高楼林立的CBD，是最讨巧的做法。”这是一位业内人士日前对二线城市到处泛滥的CBD作出评价。
中原某市是其中比较典型的例子。约两年前，该市正式启动CBD的建设，根据最初的规划，作为该市标志性建筑的XXX大酒店号称建成后将成为亚洲第一高楼，高度将达400米，总投资达20亿之巨。尽管这一规划因未获批准被迫进行了修改，但修改后的高度仍然在300米以上。当地政府为了尽快建成这一形象工程，对本地及外地开发商开出了零地价等多种优惠条件，但至今仍没有一个开发商对此感兴趣。
在二线城市中，类似的现象并不鲜见。不仅标志性建筑，包括其所谓CBD中的写字楼和商业大量兴建的同时要求建筑必须达到一定高度。甚至有城市要求一些工程必须赶在某个喜庆日子之前封顶。
然而，与地方政府急切的心态形成鲜明对照的是，在二线城市发展的地产商明显将更多的热情投向了住宅，投资写字楼和商业的则寥寥。“有些地方政府希望我们去建100米以上的超高层写字楼，但当地根本就没有这方面的需求，如果每月每平米只能租5美金，我们什么时候能收回成本呀，可能连银行利息都付不起。”一位京城知名地产商直言不讳地说。
政府与开发商的博弈
在北京和上海等一线城市，同一地段的商用物业用地价格要高出住宅用地一截，但在大部分二线城市，这种情况却恰好相反。
“万通正在一些二线城市寻找商业机会，我们明显感觉到寻找商用物业用地与住宅用地存在很大差异，一般住宅用地有很多开发商在抢，价格高不说，而且很难拿到，拿商用物业用地则简单得多，各地政府都给出种种优惠政策吸引开发商投资。”北京万通地产副总经理陶民表示。
更有不愿具名的地产商向笔者透露，该公司负责商用物业投资的部门和住宅投资的部门目前都在各二线城市跑地。然而，两者受到的待遇却迥异，不少二线城市的市长或其他政府高层会亲自接见负责商用物业的主管，而对跑住宅用地的同事却爱搭不理。
之所以会出现这种“不平等”待遇，除了二线城市对住宅的需求比对商用物业的需求更多之外，背后显然还有更深层的原因：在几乎每个二线城市都规划了CBD的前提下，如何让有实力的开发商心甘情愿地为其建标志性建筑及林立的高楼大厦，以突出该城市的外在形象，已成为摆在很多二线城市政府面前不折不扣的难题。
商用物业为何冷清
为什么目前众多二线城市商用物业的地价比住宅地价还要便宜？
有人认为，商用物业整个系统操作比住宅要难得多，而且对资金的要求较高，如果开发商想长期持有，更需要强大的资金实力。相对而言，由于住宅可以滚动开发，资金回笼较快，因此，在可能的情况下，开发商一般不会选择做写字楼和商业，他们更偏爱做住宅，在二线城市尤其如此。
华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠则认为还有更重要的原因，即在二线城市，由于办公本身的需求较少、商务的市场化程度较低及一些规模稍大的公司完全可以在当地征块地自己盖楼，从写字楼的需求者变成供应者等原因，建过多的写字楼，存在卖不出去或租不出去的危险，因此开发商对此都非常慎重，尤其是对超高层写字楼。
他进一步向笔者表示，超高层在结构上，包括竖向交通和平面交通、加避难层、防火、疏散等建安成本、装修成本及运行成本会增加很多，相比之下，由于很多二线城市土地价格较低，在所有成本中，只占到一小部分。
然而，尽管本地及外地开发商都对超高层建筑避而远之，在显而易见的高风险之下，越来越多的二线城市政府还是一厢情愿地规划了大面积的超高建筑。北京等城市在一定区域内是“限高”，他们却在“限低”。
违背市场需求的后果在规划之初其实就已经被设定了。例如江西XX市在规划CBD时，政府规定每栋写字楼最低的高度要在150米以上，该区域的住宅用地很快被瓜分完毕，但没有一个地产商提出要建写字楼等商用物业，导致至今规划中的写字楼用地仍然空空如也。这种例子比比皆是。
CBD泡沫若隐若现
当大学城泡沫迅速破灭之后，另一个泡沫--CBD泡沫已经若隐若现。
建设部的一份调研报告数据显示，截至去年，除北京、上海等一线城市之外，具备发展地区级CBD条件的城市只有重庆、杭州、大连等10个城市。但全国20万人口以上的城市中却有36个已提出和实施CBD发展计划。该调研报告指出，目前中国提出CBD发展计划的城市数量甚至超过了美国。
在很多人还没有弄清楚什么是真正的CBD时，这种盲目的热情甚至波及到了一些地级和县级市。据了解，已有襄樊、淮南、晋江、绍兴等9个地级及县级市在申请拟建CBD。
迄今为止，国务院只批准了9个城市建CBD，其他规划中的CBD都没有获准，但这并没有妨碍地方政府以此为卖点、不遗余力地宣传。的确，国内的CBD并不是市场自发形成的，地方政府在规划建设中显然是决定性的主导力量。
实际上，业内人士对此的质疑和批评一直没有中断。中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦认为，尽管地方政府改变城市想象的愿望很急迫，但CBD需要很大的“吞吐量”，一个人口流动有限、经济发展缓慢的城市建造CBD，根本无助于改善城市现状。
但遗憾的是，这些声音并没有得到各个地方政府的充分重视，许多现成的教训也没能让这些中小城市却步。
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