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关注我国住宅使用年限（中） ——我国住宅生命周期短的成因分析
内因：性能差
住宅本身性能如何是决定住宅寿命的重要因素。计划经济时期采用低标准设计建造住宅，导致住宅性能差，是我国住宅生命周期短的内因。住宅性能由适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能构成。我国许多住宅性能差，突出表现在以下三个方面：
面积小，难改造。计划经济时期我国住宅采用福利性实物分配模式，国务院把住宅建设标准规定为四类，其中供普通职工居住的一类住宅每套建筑面积不得超过45平方米，二类住宅每套建筑面积不得超过52平方米。这些住宅大多采用砖混结构或现浇钢筋混凝土剪力墙结构，内部空间面积小，户型难改造。
外观形象差。其原因一是建国以后很长一段时间忽视建筑美学教育，业务素质高的建筑师长期人手短缺，而政府负责规划设计审批的官员和房地产开发商虽然许多人缺乏审美能力和建筑艺术修养，却对设计方案拥有裁决权，结果导致城市里平庸甚至拙劣的建筑作品随处可见。二是前些年建筑市场混乱，建筑设计和施工队伍层层转包，劣质建材乘虚而入，加上政府监管不力，结果造成许多住宅工程不仅设计质量差，而且施工质量粗糙。三是市容管理和物业管理跟不上，居民乱封阳台，任意安装防盗护栏等，导致建筑立面破败不堪。三种因素叠加起来，使这些住宅楼无论在市民眼里还是政府官员的意识中，都感觉没有任何建筑艺术价值可言，而是污染视觉环境的“垃圾建筑”，盼望早日一拆了之。
结构设计安全度偏低。计划经济时期为尽可能节省资源，我国规范采用的结构设计安全度很低。例如风荷载的确定，尽管我国规定的设计基准期为50年，长期使用的荷载规范却以30年一遇的平均最大风速作为风压标准值的依据。与国外比较，我国规范的荷载设计值与标准值取值偏低，材料强度设计值取值偏高，构造规定也比国外要求偏低，于是前些年有结构领域的专家指出，我国“取用了可能是世界上最低的结构设计安全度”。虽然在近年来对规范的修订中，我国已略微提高了结构设计的安全度，如把住宅楼面活荷载由原来的1.5千帕提高为2.0千帕等，但是目前我国规范规定的结构设计安全度与国外相比，总体上仍处于较低水平。而规范修订前建成的大批住宅楼，因居民家庭装修超载压裂楼板的事件已经时有发生，一旦再出现偶然事件，其抵抗风险的能力和由此决定的主体结构寿命肯定比规范修订后建成的住宅差。
上述原因导致这些住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能处于低水平，从经济性方面考察，虽然住宅的一次投资比较节省，但因为使用年限短，从住宅全寿命的角度分析，同样也处于低水平。
外因：大拆大建
近年来，各地争先恐后地进行旧城改造和街道拓宽，把大量主体结构和使用功能完好的住宅拆除，造成一种大拆大建的风气，是导致我国住宅生命周期短的外因（目前这种风气已经得到初步遏制）。表现在以下三个方面：“旧城”不旧，改造频繁。建国以来50多年几乎所有城市都得到大规模扩张，城市面积扩大了几倍、十几倍乃至更多，随之而来的是城市中心区土地价格飚升。为了赚取土地增值带来的巨大收益，开发商对改造市区内原本相对宽松的地块表现出浓厚兴趣，而这些“旧城区”的历史往往仅有二三十年。地方政府为了城市面貌求新求变，也经常以提高容积率吸引开发商投资。于是许多五六十年代建造的低层住宅，在80年代被拆除，建起了多层住宅；而在90年代末和进入新世纪后，许多七八十年代建造的多层住宅又遭拆除，建起了高层住宅。
为搞“形象工程”大规模动迁。不少地方政府官员为了追求政绩，往往脱离当地条件和经济能力盲目上大项目，利用行政手段支持大规模拆迁。
城市规划管理不善。近年来各地因调整规划、拓宽街道而拆迁的事例很多，有些寿命仅20余年的钢筋混凝土结构高层住宅也因为修建立交桥或所在地块进行商业性开发等原因遭到拆除。中央政府多年来一直强调城镇房屋拆迁必须依照城市总体规划和建设规划进行，强调城市规划的严肃性和权威性。可是依靠城市规划控制盲目拆迁行为在许多地方其实难以作到。其原因一方面在于现有城市规划编制水平不高，比如对汽车时代的城市交通缺乏应对措施，不调整城市交通就将面临瘫痪。另一方面的原因在于城市规划调整过于随意。世界上许多国家的法律规定，调整城市规划须经议会批准，因此国外的城市规划能够在长时期内保持稳定。我国《城市规划法》第二十二条规定，“城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案……”政府决定，人大和上级机关只是备案。这就赋予了地方行政长官调整规划的巨大权力，有的城市每届政府上台后都重新调整规划。由于多年来人治大于法治的状况在社会生活的许多领域尚未彻底转变，根据某某领导的一句话就大刀阔斧调整规划的事例也屡见不鲜。因为频繁调整规划，有的购房按揭项目，在购房人尚未付清月供款时房屋就被列入了拆迁范围。
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