|
4个月的对峙,成都楼市似乎“受够了”———9月,总面积达142.85万平方米的19个楼盘将开卖;9月,春夏新政后的第一个房产交易会成都秋房会将开幕,180多个房产商严阵以待。
而在倒计时的8月28日,中国房地产业协会、成都住宅与房地产业协会知名业界人士及专家携30多位地产江湖的大腕在成都城南集体亮相。在高调宣称“主流开发商社会责任”的同时,还就成都房价、政府在房产市场中的角色进行了激烈碰撞。
———自三四月份,国务院和七部委关于稳定住房价格的意见和措施相继出台,成都楼市观望气氛渐浓。9月,是地产商和部分专家寄望回暖的时期。市场能按他们的意思走吗?
[集体论剑]
房价是谁决定的
8月24日,成都市房管局公布最新一期房地产市场报告,7月份成都市商品住宅均价为3690元/平方米,与今年三四月时持平。
未来走向如何?
西南财大党委副书记、知名学者杨继瑞表示,成都主流需求是居住性需求,目前进入了一个需求的转换期和旺盛期,住宅换代型消费应运而生。这个过程相当长,从物价水平、土地资源稀缺等多方面因素来看,他认为成都房价将稳定增长。“但房价涨得过快、过高,就需要政府的调控。除了加强土地供应管理外,还要适当提高建筑容积率,摊薄单位地价,节约土地资源。”他建议土地政策实行“大规划、小宗地”,以此改变动辄几百亩上千亩的土地拍卖方式。
在四川焱华置信董事喻世栋看来,在大中城市中,北京、上海、广州、杭州等城市且不说,相对于武汉、长沙,成都的房价也不高。
而敏感的房价由谁决定,引发与会人士激烈争辩。
中国房地产业协会副会长顾云昌说,影响房价有供求关系、成本因素、心理预期。在供不应求的情况下,供求关系决定房价的高低。在一个健康的市场,房价由成本决定。但由于目前房地产市场的特殊性,政策起了很大影响。成都市住宅与房地产业协会副秘书长杜文也称,目前政策对商品房价格的影响非常大。
成都三利房产执行总经理张少明表示,最理想的方式是由政府来定价格,比如规定开发商的盈利率。就现实来看,目前确定房价的主流因素还是开发商,即提供什么样的产品和附加值。他希望今后商品房销售公开定价。
齐力总经理刘晓齐认为,成都房价定价实际上是畸形的,一部分是市场的,一部分是计划的。比如构成房价的重要组成部分之一是土地成本,在高度垄断的土地交易市场环境下,房价不可能完全市场化。
政府在房地产业中的角色
成都万博董事长米瑞蓉快言快语透露
“往事”:6月4日建设部在成都召开的一次座谈会上,有官员给房地产开发商提了一个问题:开发商的社会责任是什么?她回答:做好房子,合法照章纳税……话未说完,被人打断:开发商还有一个很重要的责任,那就是承担中低收入家庭的住房问题。
米瑞蓉认为,中低收入家庭的住房问题需要通过政府帮助解决。一位不愿透露姓名的开发商对记者表示,对于中低收入家庭住房的问题,可以借鉴国外同业的成功模式,就是国家和全社会协作解决,由政府从房地产税收当中提取一定比例来取得适合的土地,经投标由开发商在合理的回报率上开发,家庭每月支付的按揭和租金按照一定比例解决。
而对于政府在房地产业中该是何种角色,曾在政府相关部门任职8年后又入房地产开发的金房集团董事长王晓白有“真心话”要说:“我个人认为就是提供有效服务、诚信服务、平等服务。”
外来开发商成都融创总经理商羽一言中的:政府部门应该是整个市场游戏规则的制定者、维护者。
[自由发言]中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌———
楼盘开发五大病态
顾云昌表示,尽管中国房地产的“软着陆”还有许多不确定性因素,但是我们已经看到,中国的楼市正朝着“国八条”预期的发展目标前进。而成都楼市在住房价格稳定下开始回暖。大家都希望中国的楼市是健康的。但市场和人一样,不可能一辈子不得病,有时候需要吃药,有时候需要打针。
他认为,当前楼市供求关系存在两大问题:一是出现虚火,一是产品结构失衡。虚火过旺,投机性需求不同程度存在,导致房价上涨过快,泡沫产生,拉动房地产投资增速迅猛。这也是“国八条”出台的主要背景。
“在市场发展的过程中,我们又发现了产品结构有问题。”顾云昌说,这些年来,有一批靓盘、好盘,但总的来说庸品多,精品少。他归纳出五种楼盘开发“病态”,希望成都的开发商能够避免。
第一种病叫做“肥胖症”。上世纪80年代平均每套住房面积不超过50平方米,到了90年代我们做到60平方米,但是这几年,我们的中套型都在120平方米以上,大套型超过200平方米。而我们的经济实力、资源实力都不允许将户型做得太大。
二是“免疫力低下症”。这个低下在哪里?是我们的房屋结构普遍不具有隔热保温的性能,冬天北风进来,夏天阳光进来。
三是“高血脂症”。现在许多楼盘的景观臃肿堆砌,小区公园化,其实大可不必。
四是“维生素缺乏症”。小区绿化最大功能是生态,不只为了美观,还需要提供生态功能。但开发商经常把钱用到人造景观上,树种得少,草植得差。
五是“先天发育不全症”。开发商提供给消费者的房子绝大多数是毛坯房。在国外,开发商卖的基本上是成品房。什么叫毛坯房?就像买了一辆车,外面没有油漆,方向盘还没有安。老百姓自己装修,耗费资源,污染环境。今后的房市应朝成品房发展。
顾云昌认为,这几年,成都的房地产市场在西部地区,是佼佼者。但作为一个支柱产业,作为主流开发商,应该站得更高一点,看得更远一点,因为我们盖的房子50年、100年都存在着。
他建议成都的主流开发商应该为建设和谐地产而努力,不要将房价拉得很高,让更多人买得起好房子,同时创造更加宜居的环境。
【延伸阅读：地产风险学预测:中国楼市已经进入“加锁”时代】
[城际特快]
中西部跻身五大会展产业带
中国贸促会副会长高燕日前说,我国会展业已形成五大产业带。
近年我国会展业每年以20%的速度增长,已经成为一个新兴产业。每年举办3000多个展会,有的展会成为国际知名的专业展会。全国共建有280多处展览场馆,会展业在北京、上海、广州、大连等地已经成为当地的支柱产业之一。目前,我国已经形成环渤海、长江三角洲、珠江三角洲、东北和中西部五大会展经济产业带,出现各具特色的会展业发展格局。无论是展览设施、数量和规模,中国正在步入展览大国的行列。
“森林城市”指标高不高
“国家森林城市”是什么样?日前,这一评价指标出台,其中包括:
———通过营造各种类型的森林和以林木为主体的绿地,南方城市林木覆盖率达到30%以上,北方城市林木覆盖率达到26%以上,城市规划建成区绿地率达到35%以上。
———按照城市卫生、安全、防灾、环保等要求建设防护绿地,城市周边、城市功能分区交界处建有绿化隔离带,维护管理措施落实,城市热岛效应缓解,生态效益良好。
———江、河、湖、海等水体沿岸绿化达到一定厚度,绿化效果好,注重自然生态保护,生态效益和景观效果明显,形成城市特有的风光带。
———城市重要水源地森林植被保护完好,功能齐全,水源涵养作用得到有效发挥。
———城市森林和湿地资源得到有效保护,管理科学、规范、及时,建有森林公园或湿地公园等。
房产新政
让沈阳一批“房虫”歇业
记者近日在沈阳了解到,今年国家出台一系列调控房价的政策后,一批靠倒房子为生的“房虫”基本处于歇业状态。
近两年沈阳二手房市场交易活跃,房价一路攀升,也出现了一批倒房高手,大体由小型房产中介商和自由职业者构成,业内称之为“房虫”。
小型房产中介在沈阳街头随处可见,仅皇姑区五一商店附近方圆不到1平方公里内,就集中了60多家小房产中介。一房产中介商告诉记者,做中介的大多数都要倒房子,业内称为“扣房”,即一旦遇到急于出手、要价较低的房子,中介会立刻扣下,然后再伺机转手卖出,一套五六十平方米的房子,过几天挣个一两万元很容易。在五爱街边一家中介里,一位姓李的女士告诉记者,她去年倒房子挣了60多万元,可今年从4月份以来就基本不再倒房子了,因为看不清下一步房价的走势。
据沈阳市房地产研究所副所长范瀚章介绍,受拆迁等因素影响,存量房也就是二手房房价攀升较快,出现了一批炒房者,但总人数不多。根据他们调查,炒房者占购房者的比例约在3%左右,其中房产中介商占三分之一,散户占三分之二。 |
