商品房土地停供 二环内在售项目极大利好

二环内现有在售项目不到30个，总建筑面积200万平方米左右，业内认为，3年内该区域产品或奇货可居；目前已有项目准备提价 　　　二环内停供商品住宅用地后，位于崇文门的国瑞城号称二环内最后一个最大的综合商业体。 　　二环路内不再新增住宅商品房项目建设用地供应的政策，无疑是二环路内在售项目的极大利好。已有项目准备提价，有开发商称，现在购房者也会询问这个土地计划。 　　政策：二环内不再新增商品房 　　2005年7月18日北京市国土资源局下发《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准（试行）》，该文件的核心内容是公布2005年度北京市土地供应计划，在2005年的土地供应计划中明确规定今年二环路以内不再新增住宅商品房项目建设用地供应，也就是说今年从7月18日以后开始在京城二环路以内将不再有新的房地产项目出现，北京国瑞兴业地产有限公司营运总监陈南苹是从报纸上获得这个消息的，而今年二环路内不再新增商品房建设用地则对陈南苹来说无疑是一颇有分量的礼物。 　　北京国瑞兴业地产有限公司开发的项目“国瑞城”位于崇文门外大街，该项目总建筑面积80万平方米，其中包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是号称北京二环内最大规模的综合建筑集群。新政策的出台让这个项目在销售宣传的时候又增加了一个定语：二环内“最后一个”最大规模的综合建筑集群。 　　陈南苹告诉记者国瑞城马上将要调价，但是她否认与2005年度二环内不再新增住宅商品房项目用地的规定有关。“我们内部本来有一个既定的调价原则，是按销售的套数调整。可能受政策影响这几天的交易量很大，就加快了我们的调价速度，所以政策影响到了我们调价的速度。”但是记者获悉在2005年北京土地供应计划出台后，有两个项目已经开始酝酿涨价。对于目前正在销售的二环内的住宅产品，这次限制土地供应的计划无疑是一个绝佳的涨价机会。 　　现状：二环内在售新旧项目不到30个 　　“从传统意义上讲二环路内一直是北京的核心区域，市场需求一直都是非常旺盛的，在这样的情况下二环路内正在开发的房地产项目供应将会因此出现一个相对紧缺的局面。”中原地产华北区域总经理李文杰昨天表示，在这种新的土地供应计划下，北京二环内的房地产产品数量将呈现一个逐渐递减的趋势，“开发商提高销售价格有了支撑点。” 　　北京二环内区域主要由老城四区即东城、西城、崇文、宣武共同构成，从去年开始这个以二环线为中心区域的新登场的房地产住宅项目屈指可数。据中原地产提供的统计数据显示，2004年京城二环内新开发的房地产项目在5个左右，而2005年上半年则只有国瑞城一个新项目出现，下半年则有一个富力信然庭。目前京城二环内在售的房地产项目主要集中南部和东南部区域，二环所有在售的新旧项目加起来不到30个，总建筑面积在200万平方米左右，主要包括国瑞城、本家·润园、新裕家园、花市枣苑、幸福家园、富贵园、质城等项目，所有住宅产品的销售价格一般在9000元/平方米以上，且多数项目的销售价格已经超过10000元/平方米。 　　事实上从2005年开始北京房地产市场上二环内在售的房地产项目就微乎其微，且多数项目为老项目的后期，戴德梁行公布今年二季度北京房地产市场的研究报告中指出，二季度北京正式开盘发售的项目153个，从供应的区位环线来看，五环外项目的供应量最大，供应量占到总量的47%，而二、三环之间与二环内供应量仅占总供应量的8%.“假如仅仅是二环内的供应量只有1%左右。” 　　影响：今后3年二环内项目可能奇货可居 　　“2005年度二环内不再新增住宅商品房项目用地的规定，至少会影响2006年二环内住宅项目的供应，事实上即使2006年放开限制，所批新项目面世也要等到2007年。因此从现在到2007年前二环内房地产开发产品将成为奇货可居的局面。”陈南苹告诉记者，二环内不再新增住宅商品房项目用地的规定对于房地产市场的影响则需要在3年后才能明显表现出来，而对购房者来说更大的则是一种心理的影响，购买者的购买决定周期缩短。 　　“国瑞城7月19日就成交了5套，现在来我们现场咨询的购买者都在询问这个土地供应计划。”陈南苹告诉记者，他们专门针对北京2005年土地供应计划出台做了一个销售统计，最明显的表现就是土地供应计划出台后项目销售量明显上升，国瑞城在土地供应计划出台后一周的销售数量要比前一周整整翻了一番。 　　“这肯定是一个机会和调价的支撑点，因为房地产市场的销售价格是由供求关系决定的，2005年度二环内不再新增住宅商品房项目用地，必然会导致北京二环内可供开发和销售的房地产产品数量锐减。”北京鹏润房地产开发公司业务发展中心总监陈云峰认为，北京二环内房地产产品在供应停止、而销售依旧保持上升的趋势下，整个区域房地产产品价格将可能上涨。 　　官员说法 “其他供地指标完成后才考虑二环” 　　昨天北京市国土资源局相关负责人接受记者采访时表示，所谓限制供应是指这些用地供应不会优先、足量供应，只有在其他供地指标安排完之后仍有余量的前提下才会考虑。他认为2005年度二环内不再新增住宅商品房项目用地是根据目前北京整体土地供应的实际情况做出的一个计划。 　　同时李文杰分析认为二环路以内新增的住宅商品房项目用地限制供应，使得这一区域内的商品房价值将进一步显现出来，但对于整个房地产市场来说，影响并不是很大。 　　事实上，2005年北京土地供应计划同时也在透露出一个信息，那就是京城房地产开发将逐步往外环转移的趋势，目前北京建筑面积超过50万平方米的房地产项目基本集中在5环左右，“北京城市居住区向外扩张的趋势已经很明显。”陈云峰最后这样说。 　　市场观察 二环内项目集中在崇文、宣武 　　如果按照方位来划分的话，分析东、西、南、北四个方向二环内楼市的现状就发现，目前北京二环内住宅房地产开发的数量和面积非常有限，由于二环内属于传统意义上的老城区，且多数国家机关部委的办公建筑和传统办公、商业项目占据了较大面积的土地，因此从房地产开发的角度看，二环内房地产项目大部分都集中在崇文和宣武两个区。 　　目前东二环和西二环已经发展得比较成熟。从目前房地产市场的实际情况来看，北京房地产二环内的住宅产品集中在南二环，主要包括的区域为宣武门庄胜附近、陶然亭一带以及沿两广路沿线。 　　而事实上，目前北京二环内可供开发的土地几乎是所剩无几，据记者粗略统计，目前宣武门SOGO附近拆迁可能还会有一些土地供应；北二环还有一部分危房改造；积水潭附近、安定门以南中轴线附近以及宣武区、崇文区，也都还有一些零星供应，但都涉及到拆迁而开发成本较高，不会在近期内启动。