双子星:海外基金仍看好中国地产

香港投资银行界“双子星”——— 　　今年7月21日人民币对美元升值2%， 虽然这只是小幅调整，但对于国内房地产业来说，这次的汇率调整又一次引发了对于海外基金投资中国房地产业的种种猜测。记者见到温氏两兄弟时也大吃一惊，原来两人不仅仅是亲兄弟，而且是双胞胎，如果不是衣服有所区别，真的很难辨认。被称作香港投资界“双子星”的温天纳、温天络兄弟二人不单容貌相像，而且都是香港投资银行业尤其是房地产信托投资基金方面的专家。本周日，记者在北京专访了香港投资银行界“双子星”，麦格理集团大中华区董事总经理兼投资银行负责人温天络和软库金汇集团执行董事兼投资银行负责人温天纳，他们认为，人民币的汇率调整将会是一个相当长的过程，在未来的三五年海外基金投资都将处于人民币升值的大环境中，海外基金对于内地房地产市场的投资不会减弱，从投资类型来看，还将维持以二手商业地产物业为主的现状。 　　在人民币升值预期下，对于房地产信托基金在内地的投资产生怎样的影响，温天纳先生说，目前对于人民币的升值预期还没有形成一个统一的意见，但从总体看来，国外普遍认为升值2.1个百分点是远远不够的。 　　从投资地产来讲的话，未来的一段时间都将是处在一个升值的环境当中的，前段时间境外投资者希望进入国内，但是由于人民币是不可以直接交易的，因此希望在人民币的资产中投资，因此投资H股或房地产，尤其是商业地产很多。他解释说，投资商业地产项目不是用人民币购买资产，但是从租金等等方面可以直接收益人民币，从现在的趋势来看，美元相应来讲有贬值的可能，因此这种投资房地产的情况将会是持续的。他进一步预测说，估计未来的三年有各方面的基金进入内地市场，数字上保守估计至少有三四百亿，而且这个数字是指一些金融类、投资类的投资者，不包括发展商。但是他也表示，对于海外人士投资住宅是很难预测的，因此他认为未来三年的几百亿海外基金流入仅仅是对投资商业地产的资金的保守估计，不包括住宅。 　　目前海外基金进入内地房地产市场主要是投资商业地产，而且更多是针对商用物业，温先生表示，未来几年这种投资方向应当不会产生很大变化，因为商业地产对于房地产信托基金这类要求稳定回报率的投资产品来说，操作商业物产在风险上相对较小，因此未来海外基金的涌入不会对住宅地产的市场产生很大的影响。他说目前只有个别的海外基金投资住宅，而且一定是和国内非常大的发展商合作的，海外资金还不可能自己单独进入。 　　其实海外基金对商业地产的偏爱主要源于稳定的回报率，对于房地产信托基金来说，一般会选择优质的物业，从而保证稳定的回报率。温先生介绍说，选择的标准主要是地点位置、租户背景以及物业水平。他特别解释说，对于投资基金来说，非常看重租户本身的背景。在租金一样的情况下，租给大企业和租给小企业，价值是不一样的。对于房产信托基金来说，租客的素质、地点都将影响到投资未来的收益。 　　简介： 　　温天络（Philip Wan）：著名国际投资银行家和风险投资家，中国人民大学荣誉讲座教授和麦戈理集团大中华区创办人、董事、总经理。 　　温天纳（Ronald Wan）：著名金融专家和投资银行家，首批从事大型国有企业境外上市重组专家，现任中国人民大学荣誉讲座教授、软库金汇执行董事及投资银行业务负责人，曾主导三十多家国内企业在香港及国内B股上市。