居住外迁凸现东四环商业压力

据统计，2003年以来东四环有5000万平方米住宅开发量，但目前商业业态仍以社区商业为主。 　　居住外迁带动商业中心外迁 　　在戴德梁行刚刚公布的今年第二季度北京正式开盘发售的项目中，三环到五环间的项目达到45%.7月21日，北京市国土资源局对外公布了2005年北京市供地计划，明确表示今年二环之内将不再批准住宅用地。业内人士认为，目前京城人口正在向着以四环为中心带的方向迁移。 　　“这是土地逐渐稀缺性造成的必然结果，在居住人口的外迁成为趋势的情况下，无疑将对这些区域商业配套提出相应的要求。”中原地产市场总监徐成峰说，根据中原地产今年进行的商业地产统计数据证明。“伴随住区的外迁，商业中心‘外扩’将成为必然，而最为典型的则是东四环地区。” 　　5000万平方米开发量与社区商业为主 　　来自《楼市》杂志市场调研部统计数字表明，2003年至今东四环沿线住宅项目的开发总量已经在5000万平方米左右，陆续出现了珠江帝景、阳光上东、棕榈泉国际公寓等大型成熟的高端人群生活社区，而随着这些高档项目的陆续入住，集中在东四环沿线周边的居住人口肯定还会继续增长。 　　从目前的实际情况来看，今年下半年，包括东方玫瑰园、阳光上东二期等高档东四环沿线住宅项目的新盘量也不在少数，显然未来这一区域的居住人口基数将进一步扩大。 　　据记者了解，目前东四环沿线具有规模的商业地产很少，现有的东四环沿线商业地产业态主要以社区商业为主。不过，目前来看这些社区商业规模也并不算小。例如阳光上东的社区商街，总面积将近10万平方米；珠江帝景的欧洲风情街，总面积将近4.7万平方米；而近期刚刚开盘的沿海·赛洛城，商业面积也将近20万平方米，这些社区商业在一定基础上会缓解东四环区域商业地产的不足。 　　“社区住宅底商没有出路” 　　对此北京商业顾问委员会副主任、北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤有不同看法。“目前东四环沿线还没有出现具有前瞻性的集中性商业地产项目。而这应该是东四环沿线商业地产发展的方向，对于高档住宅小区来说，社区住宅底商则是最没有出路的。”吴焕贤昨天这样向记者说。 　　“在如此之大的居住人群压力下，区域内整体的商业业态仍以社区商业为主，这个区域的商业不能算很成熟。”CBD东都项目的市场部经理杨兆林告诉记者，在东四环沿线，尤其是在CBD东南区域，社区商业达到区域商业的80%以上。CBD东都算是一个即将入市的东四环沿线大型商业项目，总建筑面积达到40万平方米，杨兆林称，这个项目进入市场将大大改变目前该区域商业及商务紧缺的现状。 　　“商务带的形成必须有大型商业支撑，尤其是商业氛围和商务环境，目前这个区域只有燕莎OUTLETS一个具有人气的商业地产项目，从目前来看，即使是CBD东都在今年下半年入市也只能起到一定的缓解作用。”北京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉则认为，该区域的商务氛围形成需要整体区域的共同烘托。 　　东四环沿线的商业业态的变化发展一方面是由于该区域住宅产品发展的客观需求，另一方面则是北京新城规划当中的“东倾”，也令该区域内商业的发展，得到了良好的契机，在这样的背景下，东四环商业的发展已经成为北京市整体商业格局调整的一部分。而在新公布的北京市供地计划当中，商业开发项目供地共550公顷，住宅供应总量为1750公顷。其中东部地区占有的比例相对比较大。 　　■观点 　　三大条件促商业带雏形初露 　　“商业物业的发展，居住人群的迁入以及东部发展带的政策利好，都已经令东四环沿线初步显露出了商务带的雏形。”徐成峰告诉记者，目前东二环和东三环都已经形成了北京著名的商务带，“随着这个区域的商务氛围的逐渐形成，东四环商务带的形成则仅仅是个时间问题。”一个区域形成商务带，必须具备以下几个层面的因素，一是交通道路联系的足够发达，二是足够基数的居住人群，三是大型集中商业的支撑，从目前的情况来看，这三方面的因素都开始在东四环区域出现。 　　■业界观察 　　应以文化休闲为主导业态 　　业内称，一些高档休闲娱乐场所和以体育、文化等为主题的主题卖场较适合东四环 　　一个区域的商业地产与其居住人群和区域商务环境密不可分，从目前京城一些商业地产项目的规划布局来看，商业地产项目受到区域影响是非常明显的。 　　北京商业顾问委员会副主任、北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤认为东四环沿线的商业应该是东二环和东三环商业的外延，因此商业地产业态要体现出一种相对高品位。“应该是一些具有文化和休闲为主导的商业业态比较合适一些，比如青年卖场等具有一定时尚和前瞻性，同时具有生活品位的商业。” 　　而中原地产市场总监徐成峰表示，从东四环的区域道路和居住人群的特点来看，一些主题性的卖场也是非常适合的，比如一些高档有品位的休闲娱乐场所和以体育、文化等为主题的卖场也比较合适。