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“稳定住房价格、推进绿色人居，是当前房地产发展的两大要务。”这是中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对当前房地产市场的判断。昨天上午，顾云昌莅临株洲，应邀参加株洲房地产形势报告专题会。
他理性分析了当前宏观政策下的房地产市场，同时也满怀信心地对未来房地产发展提出了乐观的展望。“这次宏观调控不是打压房价，不是打压房地产市场，也不是打压房价上涨，而是抑制房价上涨过快，寻求一个供需动态平衡的稳定市场环境。同时，更应防止房价大起大落。”
理性而不失精辟的分析，在炎热的夏日，如一股清泉涌入与会者心田，透彻心扉。
稳定不等于打压
深厚的学识、幽默的表达、精彩的演讲，顾云昌在言语之间、手势之中透露出一种令人信服的力量。
“这次宏观调控，中央政府的态度很明确——是稳定房价，而不是彻底打压房地产市场，大起大落都是政府所忌讳的。”顾云昌毫不讳言地说，随着中国宏观经济的过热苗头出现，房地产业发展开始有点偏离正常的轨道，一些城市已经开始出现泡沫的隐患，房价上涨速度超出了正常范畴。这正是中央出台系列调控政策的根本原因。
“在世界上任何城市，房价的大起大落都不是开发商与政府所能够承受的。在目前市场所出现的泡沫迹象，中央政府雷厉风行出台系列政策，为的就是稳定整个房地产市场，让其进入一个健康持续发展的轨道。”顾云昌说。
从目前的情况来看，全国市场发展的不平衡令政策的影响力存在偏差。
“如果用感冒来比喻，那么上海就是吃药打吊针，杭州是吃药打针，长沙、株洲这种城市就只是打打预防针，吃吃板蓝根了。”顾云昌认为，对于长沙、株洲这种房地产市场泡沫成分微乎其微的城市，政策对于市场的影响主要是增强楼市抵抗力，抑制投机者炒房的蔓延。
他指出，稳定房价的背后，实质是促进创造一个供需基本平衡的房地产态势。在顾云昌看来，个人投资需求的过热导致房价快速飙升引发泡沫危机，而政策的出台就是为了让供求关系回复到一个动态平衡的市场态势。
“我认为，从全国市场而言，房价将趋于稳定，房价涨幅将被控制在10％之内，年内仍然将是正数。而在个别城市，将出现房价回调的趋势。”顾云昌如此评判。
供不应求导致房价上涨
为什么会出现房价快速上涨？顾云昌认为，供不应求是导致房价上涨的主要因素。同时，中国宏观经济背景的变化以及金融环境等“场外因素”也对房价上涨产生深层次影响。
“从需求角度分析，市场的兴盛实际上是需求旺盛。”顾云昌一语中的。
“房地产市场的需求可以用‘3＋1＋1’来概括。”顾云昌说，所谓“3”指的是三大自住型需求：一个是“孝”子（父母买房子给儿女）及“负”翁（多为靠巨额按揭买房的年轻人）的需求；一个是被动性需求，即拆迁安置；一个是自动性需求，主要是农民进城的居住需求，主要表现在房屋租赁上。
而第一个“1”是指投资型需求，第二个“1”是指“转基因”需求，即由个人建房和单位建房转向市场解决住房，由此带来的市场需求使全国住宅建设总量每年增加3％—4％。
“目前而言，并不是所有的需求都是合理的。”顾云昌说，由于金融环境的特殊性，民间投资渠道单一导致个人投资需求过热。
“我们还要从全国全社会金融投资环境来看房价上涨。我们目前的金融环境是一个存款负利率的环境，是一个股市连年熊市的环境。人们富起来把钱投在哪？只有投房地产。”
同时，2004年房地产金融政策，对个人住房抵押贷款的紧缩和相对宽松，都在支持房地产需求这一头，从而加剧了供不应求。
而从去年下半年开始面临的人民币面临升值压力，导致许多外汇和热钱疯狂涌入，既炒汇率的提升又炒楼价的提升，无形中加剧了个人投资需求的疯狂飙升，这在上海市场比较明显。
“房地产市场不仅仅是对房地产一个行业的影响，现在整个宏观经济已经出现过热苗头，房地产市场自然首当其冲。就好比在快速前行时，进入弯道速度过快容易出事，那么开车者就需要系好安全带，避免开快车。”顾云昌诙谐地说。
品质创新赢取先机
“在市场环境日益严峻的形势下，提升品质，追求品质性价比应该是开发商规避风险，抢占先机的重要途径。”顾云昌坦言。
他认为，如今已经由“居者有其屋”发展到“居者优其屋”。因此，开发商在建房时一定要有超前的意识，力争在使用日新月异的材料的同时，能够保证自己的产品“100年不变”。
目前许多开发商在环境和规划等方面做得越来越好，却存在产品部件落后、科技含量低的问题。房地产业的发展要求开发商不仅要有准确的市场定位，科技含量也是将来市场竞争的主要因素。
“品质与价格应该是相辅相成的，品质提升的速度应超过价格提升的速度。”顾云昌建议说，今后开发商在进行商品房开发时，应有意识的提升居住品质，大力发展节能省地型住宅，推广绿色建筑。
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