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在楼市调控的“组合拳”下，长三角房地产市场显露出一些新迹象：短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立、租房市场开始回暖，住房定价体系出现松动。
在上海、杭州、南京等房地产市场的热点区域，二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场。记者了解到，近些天，上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化。来自金丰易居·普润地产的数字显示，近一周内，其门店接受的委托租赁房源增加了20％以上，租赁成交业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的一位经纪人说，公司最新的一次客户调查显示，除急需资金周转的客户选择继续抛售外，约有7成房主明确表示，考虑由售转租或是边租边售，变短期投资为中长期投资。
相似的情况也在南京、杭州等地出现。南京房产中介“我爱我家”的统计数据显示，目前南京的二手房房源与客户比正从3：1向4：1靠拢。在杭州，楼市的僵持局面开始出现变化，房易网的调查数据说，约有400万平方米的空置房近几天挂牌上市。而宁波5月份以来二手房挂牌量也比上月增长了约15％，同时有不少房主要求将已挂牌的二手房由出售转为出租。
业内人士分析，不管是出于规避风险还是躲避营业税考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，因此导致租赁市场回暖、空置房回归房屋居住的基本功能，这是市场走向理性的重要标志。
在上海、杭州、南京的房地产市场上，买家对房价的主导权开始增强。记者从分散在上海浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，眼下购房人的选择空间增大，房价不再是卖家说了算，而是一个反复“测试价位”的过程。比如，当卖家开出每平方米8300元的价格时，买家会要求再降几百元，如此反复多次。
市场供求关系促使楼市的定价体系发生转变。一段时间以来，决定房价的不是成本加合理利润，而是开发商说了算。业内人士说，在2004年下半年，新房价格往往是开发商“一口价”，同一地块上，各开发商之间相互攀比竞价，价位越拉越高。而眼下，更多的是由供求关系来决定价格，而且新楼盘与周边楼盘比价原则上不再是相对走高，以此来取得竞争优势。近来，南京市海福巷东一楼盘新房开价与去年底上市的楼盘价格持平，江北热销的一个楼盘均价比周边楼盘还低了约300元。
据房产之窗网监测系统统计，近一周内，上海一手商品住房成交面积不到26万平方米，比上周再降近4成。这也促使开发商“向市场低头”，采取各种方式调整定价。一家房地产公司的销售经理说，有些开发商已考虑采取“购房者免交部分物业管理费”、“给一次性付款购房者送装修”等方式，变相“让利”促销。
沪杭房价下降的信号意义
新华社 媒体近日竞相报道了上海、杭州两市房价下降的消息，让许许多多还在为基本住房打拼的人们有眼前一亮的感觉。这两个城市近年来一直领跑全国房地产价格，七部委关于稳定房价的意见刚刚出台，两市便出现了高价房交易“空量”现象，房价普遍下降，这无疑对当前的房地产市场具有信号意义。
稳定房价是我国今年实施宏观调控的重点，最近出台的一系列相关政策让百姓们满怀期待。但冷静分析近几年来的房地产市场发展情况不难发现，政策效应与百姓期望值之间始终存在着较大的距离，房价在一些城市节节飙升，几近失控。现在，房价飙升最快的上海、杭州有了反应，意义非同一般。
知情人士介绍，尽管这两个城市的房价不像媒体报道的那样夸张，但确实下降了，平均降幅超过５％。更重要的是高档、高价房交易量极小，近乎“空量”，普通价位的房产交易量也萎缩很多，显示为数不少的消费者在持币待购，期待房价进一步下降。有迹象显示，沪杭两市房地产市场正走向买方市场格局，开发商、经销商一锤定音的现象将成为历史，显示政府稳定房价的举措开始发挥效力，政策与民意之间对上了号。
在市场经济条件下，商业领域里市场调节的作用毋庸置疑，但其周期性的特点容易造成很大的经济损失和社会矛盾，特别是在房地产业这种事关国计民生的领域。更何况在我国目前的房地产开发投资中，开发商的自有资金只有１８.６％，绝大部分是来自银行贷款，如果仅靠市场自由调节，社会风险太大，政府适时适度地进行宏观调控十分必要，否则难以确保房地产业的健康发展，政府也难以履行“居者有其屋”的基本职责。
被称为“新国八条”的七部委意见，针对百姓关注的房地产市场问题如投资规模过大造成的土地供应紧张、中间环节盘剥多、开发商恶性炒作、投资性购房增量大、投机现象严重、经济适用房建设滞后等等，提出了一系列解决办法，媒体评价其“打到了七寸”应不为过。但上海、杭州等地房产交易量急剧萎缩的动向显示，在部分房价上涨过快、涨幅过大的城市，目前的房价与老百姓的愿望之间还是有差距，需要当地政府在国家政策的基础上因地制宜进行调控，使房价稳步回归到大多数居民能够承受的价格水平。
房地产业是国民经济的支柱产业，发展的硬道理同样适用，无论怎样进行宏观调控，都要以促进其健康、科学发展为目标。沪杭两市房价下降，其实只是上涨过快、价格严重背离价值的房价在理性地回归。进一步做好房价调控工作，地方政府应当认真贯彻国务院办公厅转发七部委意见时提出的“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的32字原则，把稳定房价的各项政策措施落到实处。
上海地产企业进军南京，沪宁两地专家昨碰出“火花”
绝不能让本地人买不起房
在国家一系列新政强有力的调控下，市场格局如何变化，开发商应如何应对？昨日，来自沪宁两地的房地产专家及开发商在参加“沪宁地产05主流语论坛”时纷纷建言，在新政背景下，开发商只有争建最大众的、市民买得起的房子，才能主动地适应市场变化。
开发商：适应普通人才能适应时代
作为国家七部委新政出台后的首次沪宁两地房地产专家对话，专家们一致认为，宏观调控必然使得很多开发商在户型设计和房价定价上做相应的调整，“在新政实施的背景下，开发商应该加深对最大众产品的研究”。
上海大华和上海复地两家国内知名开发商“联袂”进入南京，并将在不久的将来启动他们在南京的第一个项目。昨天，大华集团营销总监王一刚以他们在南京江北的首个项目大华锦绣华城为例，他说，只有走面向普通人的大众路线，推出普通人能承受的中低价位商品，才是满足了社会最大量的需求者。面临国家一系列的调控措施，王一刚以为那些坚持以中高档产品作为基本开发方向的开发商将倍感压力，在这样的情况下，主动适应普通人，才可能适应这个时代。
小户型实用房有可能供求均衡
在新一轮的宏观调控中，国家取消了对高档房的契税优惠政策。与会不少专家认为，由于对高档房征收不同契税，开发商极有可能通过户型设计等对高档房避而远之，比方说户型将会向实用型设计转化。同样，由于开发商调整策略纷纷争建市民买得起的房子。昨天，一位专家表示，估计长远看市场上的中小户型新房将会增加。这样以来老百姓将有更多的、合适的房子可以选择。在户型功能基本满足的情况下，那些总价款低的房子将会形成持续动力，并且提供着这个市场上最大量的有效需求。
宏观调控在起作用，哪些地区所受的影响将会比较小？昨天的现场，浦口区副区长丁恒才认为，江北的优势在于总价位低，需求面大，即便市场面有波动，但是，因为需求的客观存在并持续走旺，这类产品的抗跌性也会是最强的。
专家：开发商降利润成为必然
开发商争建市民买得起的房子，是否意味着房地产行业利润率就会降低？文汇报房产世界周刊主编许仰东认为，在宏观调控的背景下主流开发商应该主动降低利润，以适应市场的变化。许仰东认为，只要这个行业的平均利润率没有降下来，国家宏观调控有可能还将继续。
新民晚报房地产事业部总经理王侯同样认为，国家的宏观调控将肯定引起房地产企业的重组，在宏观调控不断的情况下，主流开发商的核心竞争力便是打造大众喜欢的产品，通过薄利多销的方式做大做强自己。
专家精彩语录
中房指数院华东院副院长陈晟 “上海开发企业进入南京是狼来了，但南京的开发商也不是羊，这样一群优秀的狼群会产生更多的火花，为老百姓打造更多舒适的产品！”
文汇报房产世界周刊主编许仰东 “房地产业的平均利润率只有降下来，国家的宏观调控才会减弱！”
新民晚报房地产事业部总经理王侯 “房地产新一轮发展，最大的一个关键词就是要‘讲和谐’，只有和谐了房地产市场才有可能健康发展！”
南京大学社会学教授周晓虹 “房地产业成为和谐社会构建首当其冲的牺牲品，但也是构建和谐社会的旗帜！”
复旦大学社会学教授张乐天 “开发房地产市场，地方是发展了，但当地人却被排斥了，所以开发商应该了解最普通、最大众的原住民的需求！”记者 徐关辉 仲跻嵩
建邺区委书记李强力挺河西CBD
“河西房价绝对不会跌”
“河西房价绝对不会降”，在昨天的“CBD南京论坛”新闻发布会上，南京河西建设指挥部指挥长、建邺区委书记李强语出惊人。
河西房价定位5500
不久，河西将有500万平方米的建筑面积推向市场，除了230万平方米的中央商务区建筑外，还有250万平方米的住宅。面对刚刚出台的房产新政，如此大面积房产销售会受到怎样的影响呢，发布会上有记者提出疑问。“影响肯定是有的”，建邺区委书记李强说，此次国家政策调整总体上是控制是收缩的，因此对购房市民的心态或多或少会有影响，“但总体来说河西房价是健康的”，第一河西有个好的规划，第二河西发展牢牢把握住了政府的政策，第三配套设施健全。李强透露，河西的开发商已经达成共识，河西房价不能过分得涨，但是绝对不会降。一些聪明的开发商已经开始利用一些优惠政策来吸引购房者，稳定购房者的情绪。对于河西的房价走势，李强表示，目前河西楼盘的均价是4700-5300元/平米，将来，5300-5500元/平米应是一个较准确的定位，少量高档楼盘的价格会在6000元/平米以上。也就是说，河西的房价不但不会跌，还有望在目前的基础上再小幅上涨。
“CBD论坛”吸引诺奖得主
据了解， 一场极具规模的“2005中国南京CBD高层论坛”将于本月28日—29日在河西新城隆重举行，届时国内10余个重点城市代表将齐聚南京，共同探讨城市CBD发展。出席本次论坛的嘉宾有全国人大、政协有关领导，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图也将来宁。此外，美国斯坦福大学教授、2001年诺贝尔经济学奖获得者迈克尔.斯宾塞也应邀参加河西新城CBD论坛。据主办方介绍，斯宾塞5月28日上午将去南京大学参加一个学术研讨会，晚上就来参加河西CBD论坛，他将从全球经济发展的角度分析CBD的相关问题。
十运会前河西CBD将具规模
昨天，记者在现场看到，河西中央商务区（CBD）的16栋高层都已起出地面，宋都、紫鑫两栋大厦已经封顶。李强告诉记者，十运会召开时，这些建筑的外立面都将完成，部分商务楼可以开始运营，而独具特色的中央绿轴也有三分之一能够竣工。“中央绿轴”是从国外引进的先进的设计理念，其模式就是开放式公园，有90米宽，1000米长，绿树花草与文化表演、休闲茶座、咖啡座等相穿插，形成一个极富情调的空间，10月初，300多米长的示范段将呈现在市民面。河西CBD以江东南路为主轴，北起纬八路，南至纬九路，长约2公里，西隔江东南路，与奥体中心相望，东界世纪星园、光明城市等新型高档住宅区。
10万人看河西月底启动
据了解，5月29日即“CBD南京论坛”的最后一天，南京还将启动“10万人看河西新城”活动。该活动将持续一年，南京市民报名后，可以在市区的10个站点上车，车队将参观奥体中心、滨江大道、南湖大道、南湖公园等河西气势恢宏的新建筑，市民还将首次看到全国目前最大的沙盘模型——500平方米的河西新城区规划模型。通过市民亲身实地观看游览，进一步关注、融入河西，并增强在河西置业安家和创业发展的信心。
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