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违章建筑是法律所禁止的，这使得违章建筑在性质上不同于一般的添附物，因而，违章建筑的处置也不应相同于添附物的处置。而鉴于违法行为人通常依据各自的过错程度来承担责任，依据过错责任原则来划分违章建筑的责任就显得尤为重要。
房屋擅自加层 违章建筑产生谁之过？
一、案情
坐落于北京市朝阳区朝外头条29号院的房屋属北京某鞋厂(以下简称为鞋厂)所有。1997年6月5日，鞋厂与北京某建筑工程有限责任公司(以下简称为建筑公司)签订房屋租赁合同，约定鞋厂将上述29号院的房屋出租给建筑公司使用，期限自1997年6月5日至2002年6月5日止。建筑公司需改建、装修房屋设施时，必须与鞋厂共同商定，不得损坏房屋主体结构，装修费由建筑公司负担。建筑公司不能按期支付租金费用，逾期30天，鞋厂有权终止合同。以上合同条款如有违约不符合终止条款时，违约方支付罚金其余年份租赁费的10-20%。
合同签订后，鞋厂依约将出租的房屋交与建筑公司。建筑公司拟将原房屋4层扩建为6层，遂通过鞋厂向有关部门申报。在此期间，鞋厂于1997年6月16日向北京市建筑设计院出具函件，要求该设计院根据原设计图纸出具荷载证明，并于同年7月7日向北京市城市规划管理局提出申请加层的申请书。同年8月8日，市规划局向鞋厂下发了《规划要点通知书》，不同意加层工程进行建设。为此，建筑公司曾于同年8月21日向鞋厂提出终止租赁合同。后双方还约定，鞋厂协助建筑公司将主体大楼在原地面4层的基础上，申报增加2层，其费用由建筑公司负担。合同期满后，建筑公司撤出自有资产，楼体主体装修无偿转让鞋厂。此后，建筑公司在未征得有关部门批准的情况下，自行投资将原4层楼增加2层，并全部进行了装修。
建筑公司共向鞋厂支付租金154万元(最后一次付款时间为2000年2月2日)。
鞋厂以建筑公司欠租为由，诉至原审法院，请求终止双方签订的租赁合同，判令建筑公司支付所欠房屋租金、利息及违约金。
建筑公司辩称，因鞋厂隐瞒事实真相，双方所签租赁合同无效，不同意鞋厂的请求。并反诉要求确认双方所签租赁合同为无效合同，由鞋厂返还该公司已付的房租、水、电费等各项费用169万余元，并索赔经济损失 1711万余元。
对建筑公司的反诉，鞋厂辩称，出租的房屋不属于法律规定不允许出租的范围，故不同意建筑公司的反诉请求。鉴于建筑公司对出租房屋l至4层进行了实际装修，鞋厂同意收回房屋后给予适当补偿。但加层部分是建筑公司擅自建设的违章建筑，投入损失应由建筑公司自行承担。
经鉴定，建筑公司投资建设的装修改造及加层工程造价核定为1395.284039万元，至 2000年12月31日，该工程成新率为94.93%。加层工程部分的造价为386.211547万元。
二、审理结果
一审法院经审理认为，鞋厂与建筑公司签订的租赁合同及附件，意思表示真实，属有效协议，受法律保护。建筑公司迟延交付租金已构成合同约定的解除条件，现鞋厂要求解除合同，法院准予解除。建筑公司应依约补付尚欠的租金，并支付因延期给鞋厂造成的利息损失。鉴于建筑公司对于出租房屋己实际投资装修，鞋厂在收回房屋时应对建筑公司的投资(扣除使用期间的折旧)给予补偿。
建筑公司自行投资加层，虽然目前尚无有关部门的批准文件属违章建筑，但对该加层部分系原房屋不可分割的部分，鞋厂在收回房屋时应对该部分的投入一并补偿。鞋厂要求建筑公司给付违约金的请求，因双方在合同中约定的支付违约金情况没有出现，该项请求法院不予支持。
一审法院最后判决鞋厂给付建筑公司装修、加层投资款1324.543138万元。
判决后，鞋厂不服，提出上诉。
二审法院审理后认为，鞋厂与建筑公司签订的租赁合同及附件，真实、有效。现双方同意解除合同，法院不持异议。鉴于建筑公司对承租房屋已实际投资装修，鞋厂收回房屋应对建筑公司的投资给予相应补偿。
在未经有关部门批准的情况下，建筑公司自行投资加层，对此建筑公司应承担主要责任，鞋厂明知加层未获批准，但对建筑公司加层未予制止，亦应承担相应责任，故对加层部分的投资，双方应根据责任分担。
原审法院判决鞋厂对建筑公司包括全部加层在内的投资予以补偿不当，本院予以改判。鞋厂提出的加层部分不予补偿、建筑公司应支付违约金、劳务费等上诉请求，缺乏依据，法院不予支持。
二审法院最后判决鞋厂给付建筑公司装修及部分加层投资款1104.564765万元
三、评析
在房屋租赁合同关系中，由于各种原因，承租人可能对使用的房屋进行改建或扩建，包括对原有房屋结构的改变、建筑材料质量的改变以及增加部分建筑材料后扩大原有房屋的使用面积。通常情况下，确定改建、扩建部分的产权问题，应适用我国法律关于添附物的处理规定。然而，如果扩建的房屋被确认为违章建筑，能否适用上述的规定就成了问题。
一般说来，违章建筑的建造是法律所禁止的，而且，违章建筑所有人的权利是不稳定的，因为违章建筑随时可能被有关部门责令拆除或没收。这些特点使得违章建筑在性质上不同于一般的添附物，因而，违章建筑的处置也不应相同于添附物的处置。另外，由于添附行为是一种民事法律行为，我国法律依据一物一权原则和公平原则来确定添附物的归属和补偿，而在违章建筑是违法行为这一结果的情况下，仍然适用同样的原则来处理显然不妥当。鉴于违章建筑的建造是一种违法行为，且违法行为的行为人通常依据各自的过错程度来承担责任，因此，我们认为，应当依据过错责任原则来划分违章建筑的责任。
本案中，在房屋租赁期间，承租人建筑公司对承租房屋进行了投资装修和投资加层。关于装修部分，一、二审法院都是依照添附物的处理原则进行了处理，这是正确的。但当事人双方争议最大的问题是如何处理房屋加层部分。鞋厂认为该加层部分属于违章建筑，由此带来的损失应当由建筑公司自行承担，不同意对此进行补偿；而建筑公司要求鞋厂对其投资进行补偿。两审法院对该问题的看法也不同。原审法院依照添附物的处理原则支持了建筑公司的请求，而二审法院则认为双方应当根据各自的过错来分担责任。
比较而言，我们认为，二审法院的处理更为妥当。理由如下：第一，该加层部分是在没有取得城市规划许可证的情况下由建筑公司擅自建造的，属于违章建筑。尽管该违章建筑并没有被有关部门责令限期拆除或予以没收因而仍有价值存在，但违章建筑属于违法行为的结果，其性质不同于法律所保护的添附物。建造违章建筑的行为属于违法行为，性质上区别于我国民法上的添附行为，对于违章建筑的处理也不应适用我国民法的添附原则。因此，一审法院依照添附物的处理原则处理违章建筑是不妥当的。第二，建筑公司擅自加层的行为属于违法行为，其性质不同于一般的侵权行为，也不同于违约行为。对该加层部分，建筑公司未经规划部门批准擅自建造固然有过错，但鞋厂作为产权人明知建筑公司擅自加层不予制止，也存在一定程度的过错。对擅自加层部分，建筑公司与鞋厂均有过错，只是过错程度不同而已，双方应按过错程度对违章建筑承担责任。根据过错责任原则，建筑公司在未经有关部门批准的情况下自行投资加层，应当承担主要责任；而鞋厂在明知加层未获批准的情况下，对建筑公司加层未予制止，应承担次要责任。
综上，二审法院依据过错责任原则划分合同双方对违章建筑的责任的做法是正确的。
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